党国英：改变住房形态 刺激一千万亿消费

    摘要：现在中国最急迫的是经济增长乏力，国内生产能力强，但国内外的需求不行，攀比性消费受到抑制。社科院农村发展研究所宏观室主任党国英认为，政府如果要经济增长，就不要把来自香港的开发商盖楼和80平米单元房当样板学习，而应该把开发商晒在一边，改变中国人的住房形态，允许把土地切割成小块来卖，在城市大量建设独栋别墅。
    搜狐财经：您为何要提出改变中国人的住房形态？
    党国英：我国大城市最突出和最被忽视的问题，就是城市建成区平均人口密度不高，但是居住区人口密度超级高，平均为欧洲居民区的2-3倍。现有土地制度下，开发商在城市里大量修建多层和高层住宅，导致城市的街区很大，单位面积道路交叉口大约是欧美大城市的十分之一，十分容易导致拥堵。
    中国大城市一般把居住区挤压在城市建成面积25%以下，让多数老百姓居住在多层或高层楼房内。研究表明，住在这种单元楼内的孩子学习能力差，社交能力差，容易失眠，神经病变发作几率更高。楼层越多的住宅对居住者的负面影响越大，高密度住宅区会产生强烈的拥挤感，对身体健康造成损害，使邻里关系恶化，熟人社会难以培育，产生“拥挤综合征”。
    所以我提出改变住房形态，如果像欧美像日本东京那样，城市里建造大量的独栋别墅，构成低密度住宅区，邻里关系就会很好，互助程度会明显大于高人口密度的多层和高层住宅。
    搜狐财经：独栋别墅对经济有什么影响？
    党国英：现在最急迫的是中国经济增长乏力，国内生产能力强，但国内外的需求不行，攀比性消费受到抑制。有些消费不容易带来攀比效应，比如说请保姆，外人看不见。而有些消费容易带来攀比效应，比如住房，只要国家经济有潜力，这部分消费就有可能被释放，从而刺激经济增长。对于没有攀比效应的消费，如果国民经济中普遍都是这种情况，经济不容易增长，大家没有扩大消费的动力。
    能产生攀比效应的消费，好多居民都没有具备。我们能否满足？家电作用不是太大，农村已经普及。汽车有攀比效应，农民买的越来越多。但是我认为对国民经济拉动最强攀比效应的消费就是住房。
    现在多层和高层住宅太多了，房地产泡沫肯定要破。目前提的改善性住房需求还是多层高层住宅，意义不大。这类住宅的建安成本是2，3千块钱一平，因为土地不是你的，中国人不会花很多金钱去装修。反过来，如果土地是你的，自己在上面盖一个独栋别墅，你会拿2，3千块钱凑活吗？不会，一定会非常讲究。所以我在上次的论坛(农商论坛)上说，一个日本的建筑商给我讲，日本一平米的建筑安装成本是2万人民币。我们北京大概不超过5000块钱，为什么给自己建房就是2万块钱，这个道理我就不说了，你能理解。
    我们有4.5亿亩的城乡建设用地，只需要8000万亩土地可建设2亿多套独栋房屋，一平米建安费用按2万人民币来算，可以产生差不多1000万亿的建筑安装的市场需求。1000万亿的消费假设十年达到目标，就是每年产生100万亿的消费。
    搜狐财经：需要进行哪些改革才能实现住房形态的改变？
    党国英：第一，要取消建独栋房屋禁令。现在虽然不允许建独栋，但开发商普遍在搞。独栋房屋容积率低，所以开发商拍下土地后，往往在一个地方搞一个很高的楼，把容积率弄上去，再在旁边建独栋别墅，或者搞成连排别墅卖。
    第二，土地零卖不要开发商。现在的城市建设是军事化做法，政府把土地从农民手里征收过来，再招拍挂给开发商，开发商再统一建设一大片兵营一样的房子，卖给消费者，这种做法很糟糕，导致拥堵和拥挤综合征我前面说了。
    政府应允许把土地切成小块零卖，200平、200平的卖，你有钱和建筑商签合同，没钱再加个银行，把开发商晒到一边，没开发商什么事情。开发商本来就是一个寄生性的东西，从香港那边学来的。如果不是政府垄断土地的行为，我们要开发商做什么？无论买小块还是大块土地，直接找建筑商就行了。修铁路更不需要开发商，和铁路专业公司签合同。开发商可以有，但是主要做特殊事情和特殊建设。政府不要害怕房价降下来，不要害怕银行受冲击，让开发商倒闭就行了。
    第三，权力下沉。我们应改革土地管理体制，政府可以出规划，但把规划权下放，土地可以切块卖，比如总共有300亩地，不适合搞农业，也不是林业生态地，怎么办？地区居民开会，决定建适度住宅，行不行？国土局可以管大的土地规划，政府管规则，具体土地开发利用权交给社区来做。
    第四点，用累进税制惩罚地霸。土地切块卖以后，原则让个人少占地，如果有人钱多买了太多土地，就用累进税约束。比如标准是一家宅基地不能超过200平米，超过就实行惩罚性税率，这是建设税。另外每年还收财产税，都按累进税率来征收。赶紧把土地财政用房地产税来替代，如果十年搞2亿套独栋房子，政府能收多少税，对服务业带动也很大，整个社会经济会上一个新台阶。收上来的税可以作为基金，用于补助农民等。
    搜狐财经：目前北上广等特大城市已经有很多高楼大厦，怎么办？
    党国英：你已经问到了很细的环节上，办法有两个，第一，充分利用城市闲置用地。人往郊区走，发展市区内快速轨道交通是趋势。已经盖起的高楼怎么办？一般穷人比富人忙，穷人收入低，要更拼命。首先应停止高楼建设，另外中国城市里头有大量工业闲置用地。一般欧美国家工业用地不会超过城市建设用地20%。中国在30%左右，很浪费，上海是27%，你能想象吗？欧美的国家城市建成用地里45%是居民区，和我们完全不一样。所以，已经盖起的高楼就不要拆了，要用激励机制把闲置用地规划成独栋住宅。
    第二，利用农村土地。中国从来不缺土地，农村就有很多边角地，北京郊区没有种庄稼的土地多的是。但是，现行土地制度把大量农业利用价值低的土地排除在住宅用地之外，居民住宅建设用地受到极大抑制，一边是高昂的城市住宅用地地价，一边是大量闲置的非农用地，这是很不合理的。政府应开放浅山区让有条件的中国家庭得到独栋房屋，让人人能住得起别墅。至于这样做会不会破坏山区生态环境，相关管束措施发达国家有相当多成熟经验可借鉴。
    总之，政府不要害怕房价降了以后经济会垮台，这方面降了，另一方面独栋房屋带来的建安需求和服务需求等又会起来。政府不应该抑制消费，而应用土地制度，规划制度、财税制度等方面的改革措施释放消费需求。
    搜狐财经：国外有先进的例子可以借鉴吗？
    党国英：日本在旧城区改造过程中就最大化保留了个人选择权利，日本在高速化城市过程中基本没有失去旧有的风格，原住民或闲置土地主人在很大程度上可自己建造或改造房产。举个例子，东京某繁华街道的一段，某人有一块不到30平米大小的土地，而这块地紧贴街面的一座大楼，土地主人就请了英国著名设计师设计了一座小型建筑，用作珠宝交易，竟然成了街道的一个亮点。
    所以说，美是在不经意间创造的，这种创造无疑依赖于对私人产权的尊重，对个人选择权的尊重，而不是像现在中国这样，让开发商来盖楼。
    来源：搜狐财经