沈建光：中国房地产市场尚难言悲观

    中国房地产是否已经在2014年迎来趋势性拐点，从而走向下降通道，毫无疑问是当前房地产业乃至于宏观经济的焦点问题。
    笔者近期参加博鳌房地产论坛，该论坛每年广泛地邀请各界讨论房地产的宏观大势和企业微观问题，已经连续举办了14届。今年参会人数上千，为历届最多，也反映在下行通道转折点时，各界对房地产关切程度。房地产走势自然也成了论坛上唇枪舌剑的争论焦点。有意思的是，笔者观察到出席论坛的嘉宾中，房地产商和非房地产商（后者包括了政府有关部门的研究者、学术界和经济界的相关专家）形成了泾渭分明的两个阵营。
    国内地产商的代表们普遍认为，在中国城镇化率仍将快速上升之际，无论是新市民还是有意愿改善自己居住条件的城市原有居民，对于一线及有些二线城市、特别是拥有教育、医疗社会服务等优势的特大城市的房地产仍有巨大需求，中国的城镇化还将有“15年左右的时间”。中国地产界公认的多头代表任志强先生就认为房地产业“没有下行”，其他地产界嘉宾也提及短期的价格下调只是在消化最近两年的过剩供给，未来十年房地产业即使不是“黄金时代”，也会是“白银时代”。
    而后一个阵营则大都认为中国房地产已经出现拐点。中国劳动力供应已经逐步达到顶峰，过去几年宽松的货币政策已经形成了严重的资产泡沫和过剩供应。德意志银行银行家蔡洪平先生提到全国有3000个购物中心，香港恒隆地产的董事陈启宗先生认为这些建筑只能用来“养老鼠”。而未来包括房地产税、棚户区改造保障房建设等在内的一系列政策调整也都不利于房地产。因此，2014年的拐点非同寻常，可能是一个趋势性下降的拐点且构成了对于宏观经济的挑战。
    笔者认为，开发商与其他与会者的巨大观点对立可能有三点原因。
    一是房地产商存在明显的分化。一方面，多数房企（特别是中小房企）销售业绩下滑的情况下，万科、绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达、华夏幸福等龙头企业业绩仍很抢眼。例如万科上半年销售额超过了1000亿元，增幅为20.6%。另一方面，2013年高价拿地的房地产商现在苦不堪言，但是如果那时比较谨慎的、注意现金流管理的地产商现在手头还有大把现金，正等待着地价下跌或者中小地产商陷入困境时，再实施扩张战略，他们有乐观情绪可以理解。
    因此，房地产行业的下行并不意味着房地产商就没有了生存和发展的机会。反过来，可能意味着领先房地产商更多的机会。行业的增长模式逐步从“粗放型”转化为“精耕细作型”。前几年中国楼市上涨的情况下，开发商人人赚钱，根本谈不上什么品牌、特色和售后服务。这样的日子一去不复返后，从事普通房地产开发的公司可能需要更多思考如何在金融端和土地获取端获得更多优势，如何拿到更低价的钱和更低价的地构成了未来大众房地产开发公司的核心竞争力。在普通房地产开发领域，房地产业可能将迎来并购重组的黄金时期，并最终形成一些大型的房地产开发公司主导的市场格局。对于更多的中小型地产商而言，需要考虑的是如何在自己的楼盘开发上提供更多的增值服务，从社区服务、养老、旅游、商业综合体乃至医疗等方面入手，走“特色地产”之路。
    二是开发商迫于房屋销售的压力“言不由衷”。消费者对房子都是买涨不买跌的，兵法有云，“虚则实之”。正如《三国演义》中官渡之战，曹操军队明明只有三天的粮草；但从袁绍那边投奔而来的许攸问及此事，曹操却说粮草“半年有余”；直到许攸拿出被袁军捕获的曹军信使的信，曹操才直言说“确已不足三日”。不少开发商在公开场合都说房地产拐点尚早，但是私下里吐苦水、抱怨说销售困难，现金流紧张的也不在少数。
    更进一步，如果仔细听“嘴硬”的房地产商的发言逻辑，其实也有内在不一致的地方。例如任志强一方面不承认房地产会下行，一方面又说去年13亿平方米房地产的销售量已经是“阶段性的顶部”，“未来多年，全国住宅年销售量都可能在10－13亿平方米之间”；一方面觉得城镇化的需求还“很旺盛”，另一方面又担心“棚户区改造”会对房地产市场形成冲击。
    三是中国房地产确实已经迎来了趋势性的拐点。笔者曾对许多二三线的城市的住宅供应做过研究，几个代表城市（天津、重庆、杭州、武汉、成都、苏州、长沙）总体销供比为0.91，低于一线城市。其中，重庆、杭州、苏州销供比明显下降，呈现供过于求态势。
    总体上看，过去几年宽松的货币政策和政府主导城市扩张确实带来了明显的资源错配，最起码在一些地区产生了明显的房屋供应过量的问题。近期西南财经大学的调研显示中国住宅空置率高达22%，这个调研可能因为取样原因部分高估了中国真实的空置水平，但是在大量的二三线城市许多新建小区中，存在相当普遍的空置现象的确不容忽视。这可能意味着中国房地产市场已经迎来了一个趋势性的（最起码是短期趋势性）的拐点。
    在一定程度上，笔者赞同2014年或将是中国房地产业的重要拐点，但对于下半年中国房地产市场的表现并不悲观。一方面，中长期来看，房地产的投资和价格由经济基本面决定的需求供给决定，但是短期来看，货币政策特别是住房贷款对于房地产市场的影响非常明显。2013年上半年房地产销售的火爆与当时货币融资总量的高速增长有密切关系，而从2013年年底以来房地产市场表现出的下行趋势则直接受到了银行房贷收紧的影响。
    另一方面，去年上半年的高基数也是中国房地产数据同比下行的主要原因。统计显示今年1-6月累计销售42487万平方米，同比2013年的46090万平方米的销售面积是下降了7.8%，但与2012、2011、2010年上半年销售面积相比，分别上升了20.20%、6.74%和19.69%。下半年基数效应的消除，也将辅助房地产同比数据改善。
    当然，房地产投资的趋势性拐点到来，对宏观经济而言可能意味着一个比较痛苦的调整过程。首先，房地产业和建筑业本身的增加值就占中国GDP一成以上，房屋新开工面积的下行对于就业和税收的影响不容低估；其次，房地产业相关的上游的能源、建材、钢铁等行业已经处于比较明显的产能过剩，房地产投资的下行可能会对这些行业构成更加明显的压力；第三，从中国的消费习惯来看，从家具家电的购买到室内装修都与住房购买或者改善息息相关，这些产业也会受到影响；第四，作为地方政府收入的重要来源，土地出让金的下降会对地方政府的基建投资和一般性支出构成压力，进一步影响就业市场和社会保障；最后，作为中国金融市场上最重要的抵押品，如果土地价格下跌，会冲击中国金融行业乃至于政府部门的资产负债表。
    因此如果房地产出现剧烈下降或者甚至崩盘，政府肯定会出重手救。而如何应对这一拐点带给中国经济的冲击，将是中国未来数年宏观调控需要认真考虑的问题。
    实际上，政府对经济和房地产下降的容忍度是不高的。5月份开始，货币政策开始定向降准，受此影响，银行贷款的有效利率在二季度下降了22个基点，贷款投放也有所增长；5月份以来财政支出的增长达到25%以上。货币与财政的宽松对中国经济起到了支撑作用。包括内地和香港的股市都纷纷出现反弹。在这种状态下，下半年宏观政策有望保持现在的格局，继续定向放松。
    财政政策方面，现在中央和地方一级的财政当局还有3.66万亿的现金存款在中央银行，可以想办法盘活这部分存量资金。财政政策的积极需要和改革联系起来，目前由于地方政府和国有企业“软约束”存在，资金不断流入这两个部门，导致其他部门的利率水平不断高企，这两个下半年如果有突破的话，会对利率水平的降低产生积极作用。
    就货币政策而言，笔者并不认为降低准备金率是一个全面放松的信号，20%的准备金率实在太高，高到没有必要。高准备金率本来主要是为了对冲热钱流入的影响，而二季度热钱明显流出的情况下，适当降低准备金率甚至利率，完全是在定向调整或“微刺激”的范围。如果财政改革能够取得进展，下半年降准、降息是完全可能的。如此情况之下，随着下半年宏观政策持续放松以及房贷利率下降和限购政策的松动，笔者预计中国房地产市场或可以在四季度企稳。