陈建奇：房价走势的风向标

    近期房价走势引发各界关注，杭州等热门城市部分楼盘价格松动更是让民众预感房市的异常，当前房市的微妙变化警示多年来的"楼市盛宴"可能结束，今年中国《政府工作报告》未提房地产调控，从一个侧面体现了政府对房地产市场的看法在悄然改变。回顾过去，局部楼市的"降价促销"现象在金融危机以来也曾多次出现，业内专家不乏楼市泡沫破灭的预言，但楼市均有惊无险延续上涨格局，房地产被老百姓视为颇具保值增值的商品。然而，在此背景下，今年楼市调整能否再次实现闯关？什么是评判房价的标尺？
    房价是否会出现变化核心在于供需格局的判断。从供给方面看，未见支持房价大幅上涨的积极因素。去年中共总书记习近平曾指出要建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。保障房供给增长是不争的事实，今年《政府工作报告》明确提出加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，年内基本建成保障房480万套。同时，去年房地产投资依然保持较高增长，占据全国固定资产投资的20%，2013年房地产开发投资额比2011年（增速超过30%）同期大幅上涨近4成，预示房地产供给依然较快。
    保障房与投资高位扩张促使房地产价格上涨缺乏供给面的支撑，但住房供给增加也未必会促使房产价格下跌，还必须看看需求是否旺盛。住房需求分为投资投机性需求与自住刚性需求，刚性需求与年龄及家庭结构等因素息息相关，由此决定了短期内刚性需求的变化不大，住房需求波动主要取决于投资投机性需求。
    影响投资投机性需求的主要因素在于持有房产的成本，在房价上涨的背景下，房产税被视为决定住房持有成本的重要因素。如果政府对存量房产开征房产税，那么必然增加住房投资成本，如果房价上涨带来的净收益无法超过包括房产税在内的成本，那么不仅导致投资投机性需求的减少，而且可能引发持有房产的民众抛售手中存量房产的现象，使得住房供给大幅增加，导致房价出现逆转。当然，结合当前的宏观形势及房地产发展状况来看，房产税大幅扩围的概率不大。
    房产税政策的迟滞尽管有助于稳定住房需求，但住房市场需求稳定的结论仍然有待推敲，因为房产需求还有另外一个重要决定因素，那就是资金成本。从去年年底以来，商业银行根据房地产风险而缩紧信贷，提高首付比例及贷款利率，这些措施会导致缺乏首付资金的民众无法购买住房，贷款利率上升如果高于房价增速，那么投资房产就会步入亏损，住房的投资投机性需求就将大幅萎缩。
    然而，中国目前尽管贷款利率市场化，但存款利率仍未市场化。而在房价尚未逆转的情况下住房仍然是重要的优质抵押品，商业银行的竞争不会导致贷款利率大幅陡增。同时中国当前宏观经济面临着改革带来的减速压力，利率大幅提升不符合宏观经济稳定的目标，从而中央银行主动提高利率的概率不大，由此引发的住房抵押贷款成本大幅攀升的可能性就不高。
    上述事实均预示政策面并不支持房价减速的目标，但今年以来部分城市房价松动为何引发业界对楼市调整的极大关注。其核心原因在于尽管政策层面支持稳定，但市场却开始出现变化。以余额宝为代表的基金等理财产品收益率在年初以来达到了6%以上，是一年期定期存款的两倍左右，是活期存款利率的十几倍，如此高的利率尽管不一定会推高贷款利率，而是让民众分享先前集中在商业银行的存贷差收益，缩窄商业银行利润，并且实质上影响了民众房产投资的机会成本。
    以北京北五环一套每平米5万元的120平米住房为例，其对应资金总额为600万，按照余额宝6%收益率测算的年收益在36万，扣除出租每年可能带来6万元的租金收入，那么房价上涨至少要每年带来30万的收益，否则居民就倾向于持有现金而拒绝购买住房。当然按照北京去年房价上涨超过20%来看，投资房产仍然是理性的选择，而对于二三线城市来说，如果房价上涨收益未能超过利率市场化带来的收益提升，那么需求大幅萎缩成为必然，房价调整也就在所难免，这也是今年以来房市出现分化调整的重要原因。
    综合来看，影响房价变化既有政策性因素，也会有由于改革的推动而出现市场性的因素。近期政策面对房价并不会构成强烈的下降影响，毕竟房价震荡影响宏观经济金融稳定，进而可能影响深化改革的环境，再加上地方财政的土地依赖的因素，政府短期内没有意愿促使房价下跌。但是，伴随利率市场化改革的稳步推进，民众财产保值增值的渠道将逐步拓宽，非房产的投资收益也有望成为主流，房价或难保持之前的强劲上涨势头。决定房地产走势的因素不再仅仅是政府政策使然，而市场利率对房价的影响将逐步显性化，利率低位徘徊支撑房价，而利率持续走高将成为抑制房价乃至催生房价拐点的真正推手。
    中共中央党校国际战略所世界经济室副主任 陈建奇 为英国《金融时报》中文网撰稿