吴晓波：如何寻找房价崩盘后的"避难所"

    2014年2月的最后一周，最让房地产业界关心的还是那个老生常谈的话题：房价会跌吗？除了任志强与王石等人的警告外，还有杭州、常州楼盘大幅降价的新闻在刺激着人们的神经。但反证也有不少，比如2013年全国300个城市土地出让收入总金额超过3.1万亿元，同比增加50%；而北上广深及杭州、重庆、南京、武汉、天津、佛山、苏州等10个城市的土地出让总收入就占3.1万亿中的34%。北上广深四个一线城市的土地出让收入基本同比上涨150%以上，其中深圳更是同比上涨331%。
    开发商正在加速回归一二线城市，在今年头两个月这个势头还在加剧。2014年1月1日至2月23日，北上广深四个一线城市土地出让金总收入为1,382.4亿元，同比增长幅度为117.32%。值得一提的是，仅2月20日和2月21日两天，北京市和广州市土地出让金收入合计高达264.67亿元。而且在1月份，四大一线城市的土地成交均价达每平方米10,136元，环比涨125.1%，同比涨253.1%，创历史单月新高。一直在二三线城市深耕的龙湖地产，也参加了20日和21日北京及广州的土地拍卖，可惜均败于央企之手。
    根据不完全统计，从1月1日截至2月23日，万科、保利、中海、华润、招商、绿地、方兴、远洋、融创中国以及龙湖等十大标杆房企2014年拿地金额已攀升至约840亿元，一线城市新增土地储备占比也提升至60%以上。更值得关注的是，中海、华发、金融街分别拿下的广州芳村广钢5幅地块，是"竞地价+竞配套"的拍卖方式，原本最低门槛每幅地块楼面地价均为每平方米1.3万元，竞价阶梯为配建300平方米（不少于5套）的拆迁安置房。但最后3家房企中标结果是需要为项目合计提供约38.64万方的拆迁安置房，是起拍门槛的257倍。
    到一线城市不计成本地拍地，似乎成了大型开发商的共识。对此有房企高管透露，公司此前曾经拿过的高价地块，业界曾经认为风险很高，但由于后来周转率快，定价合理，去化速度比三四线城市还快。他认为未来房企拼的是高周转的开发能力，在一线城市拿地后只要能做到高周转，就能在规模和利润上跑赢竞争对手。
    但即使如此，依然难挡房地产崩盘论在全国范围的蔓延。比如王石警告2014年房地产不妙，"预言家"任志强表示房价增幅会大幅度下降，易居地产也发布了楼价增幅会在去年12月见顶的分析。在2月20日前后杭州两楼盘单价下降数千元引致售楼部被砸、常州雅居乐星河湾降价等新闻则进一步加剧了舆论对"房地产崩盘"的关注。
    不过世联地产的董事长陈劲松认为，目前部分楼盘降价是源于信托到期。世联地产研究部则在2月24日发布了调研报告，指出杭州楼盘目前降价的一个是清尾货，另外一个是只有两套特价单位下调了5,000元的单价，整体楼盘单价的下降幅度只有3,000元左右。而且其他开发商暂未跟进。
    他们认为杭州主城区库存从2013年2月以来不断攀升，而销售不理想导致其去化时间不断拉长，截至2014年1月底，杭州主城区商品住宅库存为438.3万平米，去化时间高达72周。压力之下必有部分的小开发商面临着去化不如意之后偿付危机，降价就在情理之中了。如果把上述的两个普适性定律来对比中国的很多城市，世联地产也发现有不少城市出现类似情况。因此他们认为全国大范围降价导致全国均价硬着陆的情形出现的概率很低，2014年全国均价仍将保持统计口径上的增长，但增长幅度将显著放缓，市场将实现软着陆。
    虽然如此，在2月份，北京、广州、南京以及上海的新开盘仍然出现了日光盘。以5.5万元/楼面地价击败龙湖夺得北京区域地王的泰禾集团，2月份在北京开售的别墅更是日销18亿元，成为豪宅中少见的日光盘。保利地产在北京、上海及北京的"日光盘"均日销数百套。
    从城市库存量以及开发商背景来看，可以明显感受到库存量压顶的城市郊区盘以及资金压力较大的开发商正成为打响降价第一枪的集团军。以出现大幅降价楼盘的杭州为例，其截至2月19日晚市区商品房存量达11.97万套，是2007年以来的最高存量指标，更超过去年杭州市区整年成交量38%以上，而且据称在两三年前，杭州楼市有超过20%是来自温州的投资者。
    而出现日光盘的南京，目前可售房源仅3.2万套，跌至3年来新低。另外，从四大一线城市来看，截至2014年1月2日，北京住宅库存为5.76万套，上海为6.37万套，广州为5.62万套，深圳为4.18万套。而2013年四大一线城市新建商品房成交数据都远远超过目前的库存量，其中广州的成交量超过9万套，深圳约4.77万套，北京更是成交了11.89万套，上海则成交了1,280万平方米（以平均100方/套计也近12.8万套）。因此如果要推测未来哪个城市存在降价压力，从他们的库存量以及去化率可以一窥端倪。
    另外，地价大规模地上涨，融资门槛的提高，令大量中小房地产企业已经从房地产市场这个高速运转的机器中被甩了出来。从万科的一家独大，到与绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大等"战国七雄"，千亿房企扩容彻底引爆了2013年的行业沸点。中小房企由于资金压力正不得不步入降价以求生存的境地。比如2月份降价的某三线城市知名开发商所开发的楼盘，据说曾经在某个泡沫化严重的城市亏损了近20亿元，这不仅让它元气大伤无法IPO，更不得不降低了一直坚持的豪宅定位。
    而从经济大环境及政策方向来看，2014年中国经济依然处于艰难时期，货币发行量将保持14%左右的增长，房价继续上涨的压力巨大，而本届政府强调长效调控机制，今年似乎不会再有官方公布的城市年度房价控制目标出台了。
    上文的数据也可以看到，中国的楼市已经明显分化为供大于求的大部分城市以及"过热"的一二线城市两个阵营，这令2014年中央政府完全不需要象往年那样强烈政策调控，而是把市场调控的主动权部分交到地方政府手中。
    但2013年中国的城市化率以及跨过53%的分界线，北京大学国家发展研究院教授周其仁在2013年11月曾经在某论坛上表示，"我们的城镇化率大致相当美国1920年代的水平，日本1940年代的水平。统计数据代表了空间布局的未来趋势：我们一定会往城镇化率提高的方向走。"他认为未来人口会以中小城市向大城市流动为主。
    2014年1月份任志强也在论坛上表示，"中国房地产库存量已经超过了2008年的水平，这是我预测中国房价涨幅在2014年将出现回落的主要原因。"但他认为不能依靠地域行政级别划分一二三线城市，比如传统意义上的二线城市通常指省会城市。但是房地产业界只会按照人口聚集能力、GDP和收入增长情况来把城市分类。"比如哈尔滨是东北很大的省会城市，但是房地产业内或会将其列入四线城市，因为其5,000亿元左右的GDP还不如江浙一带的很多县城。"
    也就是说，与其担忧中国的房地产会不会全面崩盘，不如跟随那些嗅觉最灵敏的开发商的脚步，去库存与去化率健康的城市，寻找那些不会因为被银行或信托追债的有实力开发商所开发的性价比良好楼盘，作为未来中国楼价退潮后的"避难所"。毕竟在人民币汇率未能自由浮动、中国城市化尚未最后完成的时候，一线城市的优质房产有可能将来跑不过美元涨幅，但至少跑得赢人民币升值速度。