陈建奇：破解中国房地产调控困境

    中国的房地产调控政策在新春伊始继续加力，2013年3月2日中国出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，强化对二套房的相关管控政策，同时提出对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%计征税收。但根据中国国家统计局2013年5月18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的城市有67个，二手住宅价格环比上涨的城市有66个。房地产价格并未因调控加码而逆转，而且继续延续普涨格局，房地产仍然没有跳出“越调越涨”的怪圈，破解房地产调控困境成为当前中国社会各界关注的热点话题。
    房地产调控为何难以抑制房价上涨？
    观察本轮房地产调控，“限购、限贷”政策直接管控需求，旨在遏制投资、投机性购房需求。然而，需求调控为何无助于房价下跌？此前相关部门出现了多种解释，最为常用的解释是“刚需托市”，即本轮房产价格上升不是由于投机投资形成的，而是那些真正需要住房的人进入市场导致的价格暂时性上升。细究容易发现，这种解释苍白无力。一方面，为何刚需在之前价格下跌时不发力，而在当前价格上升的时候才出手，难道刚需者喜欢买涨？另一方面，什么是刚需？当前主要将符合限购政策的人群称为刚需，这种做法的弊端显而易见，类似通过婚姻状况变更或者补交社保等手段变身为所谓的刚需人群的做法屡见不鲜，甚至滋生了帮助转换为刚需人群的的中介专业组织，揭示了行政限购短期内难以规避投机投资的难题。
    刚需既然无助于解释房价波动，那当前房价为何上涨呢？从理论上上说，房价上涨必须有资金的支撑。然而，中国2012年人均收入才超过6000美元，收入偏低是中外差异的重要体现。在此背景下，高房价下对房地产进行大幅投机投资缺乏必要的收入支撑。进一步观察发现，中国尽管收入不如外国，但中国市场流动性资金总量却不比外国少，当前中国货币供应量M2已经超过100万亿人民币，货币供应量M2占GDP比重位居G20国家首位，如此宽松的货币供给显然为市场购买力形成了支持。同时，去年以来房地产贷款优惠利率再次出现，在实体经济不乐观的情形下，宽松货币进入房地产寻求获益成为必然，今年以来地王的再次出现表明投机投资资金进入房地产市场的迹象。
    货币宽松背景下投机投资的客观存在会促使住房需求难以有效缓解，但今年以来出台的20%住房交易个税征收为何也没能稳住市场价格？目前来看，尽管北京等大城市出台了相应的较为严格的规定，但执行过程中却大打折扣，买主与卖主之间通过实行双重价格规避税收，向政府低报房产真正售卖价格以降低甚至规避个税，由此让房地产新政流于形式，而且导致统计局发布的住房价格数据有偏低的可能。同时，本次新政临时增加20%的个税，将压缩二手房卖方的利润空间，由此将导致市场上住房售卖数量的减少，结果将刺激新房需求，原来购买二手房的客户转向新房的购买，由此可能刺激新房价格上升，对房价产生推升的作用。另一方面，二手房市场营业税等卖方承担的税收极容易转嫁给买方，即卖方在签订买卖协议时约定相关的税收由买方承担，否则房东将选择惜售，20%个税的征收无疑可能由于转嫁的现象而隐性提高购房者成本。综合来看，20%个税征收可能推升房价或者隐性提高购房价格，并无助于降低房价。
    破解房地产调控困境
    房地产市场陷入“越调越涨”的怪圈表明，本轮调控所倡导的抑制需求的政策思维亟待调整。不管是“限购、限贷”，还是20%的个税征收等持续严厉的需求管控措施，在市场交易主体理性应对及依赖土地财政的地方政府缺乏积极性付诸执行的背景下，政策效率日渐低下，房地产调控亟待创新思维。
    房价高低是由市场供求决定的，住房供给不降低而需求不大幅增长才可能保障价格预期不持续上涨。尽管房地产调控陷入困境，但在持续加码的行政需求管控背景下，投机投资住房购买需求大幅增长缺乏基础，然而，与此相对应的是，供给调控则较为薄弱。住房市场供给大多取决于新房的供应，但新房受制于每年城市土地规划及住房建设规划的限制，新房供给没能呈现大幅上升，通过调控政策促使存量二手房出售供应增加成为当前改善住房供给市场的重要渠道。
    然而，如何促使二手房售卖供给增长？这就取决于住房持有成本。当前的调控措施尚未触及住房持有环节的成本，在此情况下，如果房价上涨没有达到卖方的心理预期，那么他将选择继续持有以待未来行情。要改变这种状况，通过征收存量房产税是较为科学的办法，它使民众持有住房的成本增加甚至大幅飙升（比如征收高额的累进房产税），持有多套住房的居民自然希望尽快出售，从而增加房产出售的市场供应；同时，拥有住房的家庭也没有动力去多买住房，结果房价由于住房供给增加和需求抑制而有望逐步平稳甚至回落。
    基于如此简单的道理，为何政府迟迟未推房产税？一方面，房产税的开征面临着双重课税的嫌疑。现在住房均已经缴纳了土地出让金，政府再次征房产税被认为是二次征税，拥有住房的民众难以接受。另一方面，对存量房产全面开征房产税可能导致房价大幅暴跌，引起商业银行等金融机构住房贷款等相关资产大幅缩水，由此可能陷入困境或者爆发危机，政府可能被迫实施类似美国金融危机的超常规救助。
    如何解决上述问题成为房地产调控的核心。当然，政策尽管面临困难，但也不是缺乏有效的办法。首先，可以考虑不对已经收取土地出让金的现有住房征房产税，同时，从目前开始新房不再收取土地出让金，未来对新购买的住房开征房产税。其次，房产税的征收实行严格的累进税率。对当前居民拥有住房的数量计入基数，为保障自主需求，拟对超过2套以上的新购买的房产征税，而且税率按照住房套数持续上升，可以根据房地产市场调控情况逐步微调房产税。第三，解决政府缺乏土地出让金的财政困境问题。逐步放开地方政府发债限制，允许政府通过市场以房产税的未来收益为基础发行地方政府债务，理论上70年的债务就可以将未来70年的房产税贴现到目前，以此实现与土地出让金相似的收入。