巩胜利：2009：房地产“骰子”还转码？

    赌场里千年不变：当一枚骰子抛出之后，几乎所有的人都盯着它在哗啦啦的在转，不管你象预谋已久的一场战役那样绝对有胜券在握，还是在自己心算在胸而没有额外的天变预料，但只要你“押宝”投出了“斛子”参加了这场战役，这场结果的成败总要到来、终局已为时不远……
    中国房地产业就是这枚“骰子”超常突进、盛极而衰的重要标志性产业。以全球第一强大的美国及发达国家为例，在全球500强的最大企业中，几乎没有一例房地产企业为例之中。但中国改革开放30年，中国房地产企业从无到有，至今却成为中国经济的砥柱中流，中国的一些房地产企业一举崛起，成为中国企业界的龙头老大，这不能不格外令到中国政府格外思考，为什么中国房地产企业兀立而起？
    中国房地产企业，成为中国经济产业的龙头老大、进入前排行榜的派头霸主，只说明中国房地产业发展被偏颇极力放大了。中国房地产企业万科企业、SOHO中国、合生创展集团、保利房地产、广州恒大实业等等，就是这样“大跃进”的结果，但“金融海啸”对这些缺乏牢固强大基础的房企，则迎来巨大生死考验，无奈只有赌一把吧，等待着命运宣判的最新时刻。
    广州恒大地产，就是中国房地产企业的“大跃进”的典型代表。十多年突发崛起的恒大集团，2008年由于实力有限、造成资金断裂而险象环生。2008年上半年违反了4.32亿美元（约25亿中元）贷款合约，违约行为很可能在下半年再次发生，于是恒达拆东墙、补西强，千方百计的回笼资金，这令到其本身发展备受困扰、无米下锅；上市融资又搁浅，无奈只得孤注一投：抛出2008年的骰子，恒大30多亿资本链断裂，去哪里把这些钱继续来回的运转起来？
    数据显示，上半年恒大由于未能履行至少70%的息税折旧摊销前利润（EBITDA，投行惯用衡量现金流的财务工具）造成违约事实。其息税折旧摊销前利润为12.4亿中元，只是30. 8亿目标的40%。恒大这一尴尬，使其年初雄心勃勃的恒大集团董事局主席许家印和其背后的投行推手无法预料的——2008是恒大爆发性危局最严峻的一年，屋漏偏逢连雨天，接着“金融海啸”，让恒大在2009年更加突兀。
    恒大地产的上市保荐人瑞信和美林为恒大出具的评估报告显示：恒大地产的估值高达1300余亿港元，董事局主席许家印持有的股权上市后将超过750亿港元，有望成为新的“中国首富”。但因香港资本市场的彻底、整体低迷，以及投资者对恒大举债1年内土地规模扩张8倍的忧虑，上市与当月底被迫中止。恒大为上市的土地储备背负了100多亿元的短期负债，至少50亿以上的土地出让金。
    现在恒大还有一个齐天的莫大希望、或称“救命”的稻草，在江苏启东的一片汪洋大海中填海6平方公里，这一涉嫌违规的超级大盘现在仍是一片沼泽中飘忽，却被估值超过300多亿人民币，一旦上市成功，恒大还将在河南、云南等地克隆若干超级大反盘，恒大才有可能咸鱼翻身、继续向前走（见《环球企业家》杂志2008年5月上《恒大地产危机调查》一文）。
    恒大在香港上市前夕，在瑞信和美林的帮助下，恒大经过3轮私募、举债，共从外资投资者手中募集资金10亿美元，其中的债务占恒大整体负债的三分之一。而此次发生的违约贷款，即2007年8月，瑞信安排的一轮融资共计4.32亿美元。当时，双方约定，恒大将以IPO募集资金的9%来偿还该笔债务（IPO后来落空）。
    而现在，在2008年已去、2009年到来之际，恒大的流动资金为40亿、以及私募债务合共約300多亿元。私募的黑洞则时时作痛、一直不停的在流血，资金链怎样再连起来，再往复良性生长？原本以为煮熟上市的“金鸭子”却突然飞去，恒大只有走上反反复复的私募资金之路，这反复“私募”像是吸足了“毒品”而不能自拔，现在“恒大”的资本“瘾”在每每作痛、已经没有任何人能阻挡了，但手上的“骰子”只能无限制的往外抛，一直抛到前面“骰子”停下来……但结局是：“骰子”就是再大、再有分量、再是赌场里的“胜徒”，可永远无法让“骰子”大过恒大地产的上1000多亿资本，甚至连抚平300亿债务也无济于事。这就是恒大连续每每吸纳了私募资金的未来。
    据恒大地产上市招股说明书披露，恒大地产若在2008年之前实现上市，其回报将不少于股票发行总价值的30%：若在2008年6月6日前完成上市，其回报则不少于40%；若至2009年方完成上市，则承诺回报将上涨至不少于70%。现在，恒大只有中国典故里“华山最后一条路”——2009年已经到来了……
    恒大2009年上市？香港股市已经到了最最“极艰难时刻”，恒生指数由一年前的三万多点已经势不可挡的跌到了一万多点。2008年以来，香港股市几乎停止了所有的新股融资，也几乎停止了所有的新上市计划。
    莫大庆幸的是，恒大不务正业抛出的“骰子”依然在旋转，已经不停的转到了2009年。而在去年，恒大被迫中止上市后，数次选择了百般无奈的开启了私募资本，美林、德意志银行、科威特投资局、新世界发展有限公司共计投资6亿美元来救命，当家人许家印本人的股权从原来超过70%被稀释到超过了现在的50%。而这个时候的私募资本绝不是省油的灯，却是催命的鬼，特别是2008年9月之后“金融海啸”又直逼而下，2009年的恒大集团将比任何时期都更为艰难。据一位接近恒大高层人士披露，私募融资的条件非常苛刻，外资入股价格为净资产的2折以下，简直就如同趁火打劫。而新世界额外针对两个项目的融资利息堪比高利贷。投行在恒大所占比率及赌注越来越大，但“金融海啸”之下的危急则可能让二者最后翻盘的梦想彻底破灭……