宏观经济、政府规制与房地产市场发展-经济学-经济管理网-新都网

    由《经济研究》编辑部与四川大学工商管理学院联合主办的“政策调控与中国房地产市场发展研究论坛”于2012年10月20日在四川大学望江校区举行。来自中国社会科学院、清华大学、北京大学、四川大学、中山大学、厦门大学、西南财经大学、江西财经大学等房地产领域知名专家、学者，就以下问题进行了探讨。
    一、宏观经济、限购政策与房地产市场发展
           宏观经济形势是我国房地产市场发展的基础，也是政策调控的参照依据。中国社会科学院经济研究所所长裴长洪研究员以“中国宏观经济走势分析”为题，深入分析了当前宏观经济形势及未来发展趋势。2012年我国宏观经济形势主要表现为：三季度经济增速再度下滑，2012年经济增速总体上将会低于8%；供给面方面，粮食生产有望“九连增”，工业生产增速小幅回落，企业利润同比下降；需求面方面，固定资产投资平稳增长，第三产业投资仍然偏低，民间投资增速仍在放缓，社会消费品零售增长稳中有降；进出口贸易方面，出口贸易中西部增速快于东部，中欧、中日贸易下降，美国成为我国第一出口市场，南非、俄罗斯等新兴市场日益成为重要贸易伙伴。在前9个月财政收入累计增速逐季下降以及工业企业利润普遍下降的情况下，国家出台了一系列调控措施，政策倾斜向中西部和基础设施。对于宏观调控政策背景下的中国房地产市场发展，裴长洪研究员认为：稳增长压力依然存在，稳增长的宏观调控政策再次趋向增加投资和促进出口，房地产市场只出现短暂回升态势，但在稳增长及融资需求的压力下，房价将可能再度呈现供需双方博弈的局面。
    江西财经大学吕江林教授对我国城市住房市场走势分析中的几个重要问题包括市场泡沫、房价调控、城市住房市场等提出了研究见解。吕江林教授运用房价收入比方法讨论房价的合理性，并指出房价收入比的合理值或合理区间问题应当着眼于效率，即着眼于经济的均衡、可持续增长和发展。从房价收入比下降以及居民可支配收入增加等因素综合考虑，本轮房价调控已经取得相当效果。关于城市住房市场走势，他从价值判断的角度认为：短期以恰当的行政限购和信贷控制为主，抑制投资需求，并辅以适当加大供给，加大推出保障性住房和廉租房力度；长期以运用房产税合理控制需求，并有计划、平稳地不断推出保障性住房和廉租房，从而保持普通商品住房、别墅房和保障性住房各自的供求均衡，形成一个合理的住房价格体系。
    与会者还对宏观经济与房地产市场发展之间的关系进行了讨论，有的学者认为，住宅因土地特性具投资与消费双重性，因而房地产具备引领GDP增长的龙头功能。经济发展一般经历生存、温饱、小康、富裕等阶段。在小康阶段，住宅的投资、消费引领GDP增长明显。投资、消费双方正反馈式互动，合力推动GDP快速增长；反过来，GDP增长也会改善人居环境。而部分与会学者认为，经济增长可以引领住宅投资的单向增长，但反过来，“住宅投资引领经济增长的假说”在中国并不成立。
    北京大学经济学院冯科副教授的研究，在参考Kim（1997）基于数量的反需求函数体系，考虑房地产市场的特点进行消费归并、消费者归并和房地产需求分组后的基础上，重新构建了房地产市场的反需求函数，并在福利分析的基础上，应用需求函数，结合2007—2011年居民消费支出和价格季度经验数据，定量分析了房地产限购政策对其他消费市场的影响以及产生的社会福利变化。结论主要包括两个方面：第一，房地产限购政策会破坏其他市场的均衡。一是推高了房地产租赁市场及其它投资市场的价格，并催生泡沫；二是加剧了教育培训、医疗保健市场的供需矛盾。第二，刚性、改善和投资性房地产需求者面临房地产限购时，均面临福利损失。全国范围内，刚性需求者面临的福利损失最大，投资性需求次之、改善性需求最小。北京和上海与全国不同，其刚性需求的补偿性变化最小，改善性房地产需求最高。而且，北京和上海的投资性房地产需求补偿性变化明显高于全国水平，即其房地产投资现象较全国更明显。冯教授还提出六条政策建议，分别为：实施差异化的、结构性的限购政策，尽量减少福利损失；深化土地制度改革，推进土地供应的市场化进程；深化税收体制改革，重构中央政府与地方政府的税收关系；加强收入分配制度改革，加快增加居民收入；有效控制货币供应量的过快增长，消除房地产价格被动上涨；加快发展居民理财产品市场，充分满足居民的投资理财需求。
         二、住房价格的空间传导与波动特征
           对房价变化的研究中最常见的有从宏观经济基本面、微观结构（如住宅的个体特征）、政策制度因素、资本市场等角度进行分析，从时间方面的动态关系研究房价作为其中的一个分支，在过去20年间得到了广泛的关注。其中，住房价格的空间传导机制的研究，近些年受到了国外学者的重视，对此研究最多的是英国区域间房价的趋同性研究，国内部分学者也对此进行了实证研究，但这些研究在方法选择上雷同且没有考虑房价在区域间传导变化所需时间较长、变化缓慢的特性；所研究的地区不同，彼此之间缺乏可对比性，无法得出统一的结论；研究所涉及的都仅限于局部地区间的房价影响关系，没有探讨全国范围内跨地区间是否存在趋同和“波纹效应”。
    西南财经大学经济与管理研究院张大永副教授与四川大学经济学院邓国营博士，采用实证研究的手段回答了以下两个问题：第一，中国区域房地产市场上是否存在着“领导者”和“跟随者”？第二，在长期的房价动态变化中，区域之间是否存在着长期均衡关系，也就是过往文献中所提出的“波纹效应”（Ripple Effect）？其研究结果表明，中国几大区域城市房价之间存在明显的领导者和跟随者；参照传统的平稳性检验和协整性分析，基于长期记忆模型的检测结果表明，区域间城市房价具有一定程度上的长期趋同性。这种趋同性由于地区不同，其表现形式有所区别，并且存在着显著的长期记忆现象。此研究在国内首次提出了采用长期记忆模型研究中国房地产市场价格变化与长期关系，传统的平稳性检验和协整性分析具有较强的限制，要么就是平稳或者存在协整关系，要么就是非平稳性的或者没有长期均衡，这种限制会造成严重的信息遗失。而采用长期记忆模型，一方面能够更加契合房地产市场反应的长期特性，另一方面可以放松传统平稳性检验和协整分析的限制，通过分数整合或者分数协整的方式，更为精确地检验和刻画出实际数据的时间序列特征。
    对于城市内部的住房价格空间波动特征，清华大学郑思齐副教授认为，在现实生活中城市间存在着供给短缺，布局不平衡的问题，那些占有资源优势的大城市房价上涨明显较快。而在中国大部分城市，一些优质的教育和医疗资源、公共交通等地方公共品存在供给不足，并且这些资源的空间分布也不平衡。在那些公共品质量较高但是供给不足的局部区域，房价呈现出比一般区域要高而且波动性更大的特征。公共资源空间的供求不匹配是导致房价空间差异和波动过大的结构性问题之一，而这个问题将会影响城市的空间效率和弱势群体福利。
    四川大学工商管理学院梁学栋博士和沈洁静利用“5·12汶川地震”这一事件，验证了地震这一外部冲击造成了成都市住房均价下降约5%，总体资产损失大约92亿元。虽然此文的出发点在判定地震造成多少住房价值的损失，但其结合相关心理学的理论证实了，心理预期对资产价格所产生的重大影响，其研究结论的政策引申意义相当重大，因为从政策层面上来讲，“地震”这类外部的冲击对住房市场的影响，其实也可以给予政府制定调控政策一定的启发，例如现在的“限购”政策是一种非市场经济的和纯行政的调控手段，此类调控也类似于一种住房市场的外部冲击。因此，根据作者的研究，类似现象（或事件）的发生需要政府很好地考虑人们的“预期”，这种预期的一个很显著的表现就是“价格下降”。在调控政策出台之时，要把预期这一因素考虑在内，有效地预估政策的影响效果，以此来避免房市的过度反应。类似于2008年我国的房地产市场，连续的加息调控使得交易量和价格出现大幅回落，迫使各地出台相应的救助政策，反而又使得市场过热，房价出现了大起大落、越调越涨的困境。
    三、城市经济与住房市场
           公共资源在空间上存在着供给与需求的不匹配现象，而这种公共资源的配置失衡也将会导致不同地区房价的差异。清华大学郑思齐副教授从微观机制的角度分析了城市公共资源空间供求不匹配对房价的影响。她认为，地方公共品是城市生活质量（urban quality of life）的基本决定要素，优质资源分布的不匹配将会降低城市的空间效率。其次，在公共资源空间供求不匹配的情况下，居民必须付出更多成本来消费公共服务，并且不同人群间这种机会的差距会被拉大，导致不平等的程度加深。再次，过高的住房价格以及更大的波动性会影响住房市场发展质量和城市竞争力，并最终影响居民福利。在理论方面，住房市场承担着城市公共资源空间配置的重要功能，非市场品通过住房市场可以实现资源的优化配置。住房市场（价格和数量）会产生资本化效应、居住群分以及预期效应，居民的偏好异质性和供给方面的约束会对其产生重要影响。
    郑思齐副教授运用地铁与奥林匹克公园相关方面的数据对正宜居性特征进行了实证研究，通过建立Hedonic Pricing Model，运用住房供给/连锁餐厅两个区块层面的截面数据对人口统计学的特征进行了回归，实证分析的结果表明北京市的奥林匹克公园以及地铁线路的投资及建设，带动了私人投资，共同促进了周边地区的升级，房价和地价上升，商品房供给增加，周围出现了越来越多的中高档餐厅，收入和受教育水平更高的社区居民产生了聚集，这些都表现出了显著的正宜居性特征。同时，她利用北京两类“城中村”的数据对负宜居性的特征进行了实证研究。Hedonic Model和DIDHedonic Model的实证结果证实存在着显著的负外部性，并且在改造消息公布后出现了显著的溢价效果。郑思齐副教授的研究结论表明：公共品与住房市场的协调发展对于城市可持续发展具有重要的意义，政府必须克服“头痛医头，脚痛医脚”的传统思路，应该从改进公共资源空间供求匹配的角度缓解房价水平和波动性的结构性矛盾，以此促进住房市场的理性发展。以需求为导向对公共资源进行合理的空间配置，从保障低收入者基本公共服务可得性的角度更好地设计公共品供给和住房保障政策，以形成系统性和科学性的政策解决方案。
    此外，城市经济发展中土地财政是一个重要的研究课题。在中国，地方政府通过出让土地获得土地出让金，以此收益作为地方财政收入的主要来源。2003—2007年间，年土地出让收入相当于地级市政府年财政收入的56%，城市土地财政对企业家精神的影响正发挥着越来越大的作用。厦门大学王亚南经济研究院傅十和副教授等利用中国286个地级市1999—2009年的面板数据，实证检验了土地出让收入对城市企业家精神的影响。他们用工业企业增值税和主营业务收入代表企业生产规模，用工业企业利润总额代表企业的生产效率，用城市申请专利总数代表企业的创新，用新注册企业个数代表新生企业。实证研究结果表明，土地出让收入对工业生产规模有较小的促进作用，但是没有提高工业企业的效率，也没有提高城市的创新能力，虽然增加了城市建设方面的投资，但基础设施的改进效果并不明显。从长期来看，城市土地出让收入会阻碍城市企业家精神的发展。
    四、住房保障与房地产市场发展
           住宅问题不仅需要通过无形的手——市场来解决，也需要用有形的手——政府来解决。在有限的财政收入下，如何实施住房保障政策？如何提供公共物品？如何达到整体社会效益的最大化而实现社会的可持续发展？中国社会科学院姜雪梅研究员从土地的有偿使用和无偿使用、财政可持续和社会可持续的角度，建立城市经济学模型，分析整体商品住宅和住房保障政策对城市空间结构和社会整体效益的影响。其研究的比较静态分析结果显示：高、低收入家庭的收入同时增加或低收入家庭的收入增长将提高社会整体效用，并扩大城市边界；如果提高城市内部边界的地租，城市内部的地租上涨，将缩小城市内部边界和城市规模；如果提高交通费用，CBD附近的地租上涨，则缩小城市内部边界和城市规模并且降低所有居民的效用。除此之外，作者还对住房保障政策效果进行了模拟，认为经济适用房政策的实施能减少高、低收入居民之间的效用差异；如果门槛收入标准过高，不仅会扩大城市边界，也将导致公共服务的供给问题，进一步导致整体社会效用的下降；存在一个最佳的门槛收入标准和最佳的保障性住房供给量，使整体社会福利达到最大。
    2009年以来，面对上涨势头强劲的房价，国家先后出台了一系列的调控政策，对房地产市场进行了最严厉的宏观调控，不仅采取了土地、金融、税收和住房保障政策，并且在一些大城市实行限购。山东科技大学的李英副教授的研究成果认为，仅从抑制房价的角度来考虑出台房地产调控政策，不仅难以实现预期的目标，而且会破坏整个市场原本应有的运转秩序。房地产市场上表现出来的问题，仅靠调控房地产市场本身无法得到有效的解决，必须建立起房地产宏观调控的长效机制。其结论是，旺盛的需求是引发高房价的根源，这种需求并不仅仅表现为居住需求，投资需求也是其合理的组成部分。因此宏观调控政策不应简单地打击或抑制房地产投资需求，而应加以疏导，合理地引导人们的投资。住房保障与商品房市场的运转也并非对立，政府只要能采取适当的激励机制，就能使商品房市场同样承担起部分住房保障的职能。并且，政府应该为低收入者提供更多的就业机会，提高他们的收入水平，这样才能从根本上解决住房问题。
         五、房地产经济学研究的困境问题
           房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个重要分支。虽然现今国内学术界在房地产市场研究领域的成果已较为丰富，但现今的研究方法与现实之间仍然存在着一定的背离。中山大学岭南学院的廖俊平教授从模型应该如何准确地描述现实方面对房地产经济学研究的困境进行了分析。首先，他认为模型与现实不匹配的主要原因是缺乏对现实的了解，在假设和现实面前，他提出了三个问题，即开发商是否完全预知政府政策，研究全国范围内的供给和需求以及全国范围内的价格水平、空置率指标等是否有意义，住房转手是否能成为提前还款的主要原因。如果模型想要与现实进行更好的匹配，就必须加强对现实的了解，只有对市场中的现实情况进行更明确的了解才能对模型的改进有实际的意义。其次，他指出数据的可获得性约束了变量的选择。数据是对现实的反映，但是一些数据无法获得或者没有统计的结果，就会使某个变量无法列入到模型当中。另外，一些数据序列时间跨度不够，数据量太少，并且统计口径的改变也对数据的可比较性有很大的影响，运用这样的数据进行经济的预测缺乏科学性和说服力。最后，他指出中外语境的差异对房地产经济学计量模型反映现实也有很大的影响。
    邓富民、梁学栋(通讯作者)，四川大学工商管理学院，邮政编码：610065，电子信箱：liangxuedong@scu.edu.cn。此次论坛得到了国家自然科学基金（批准号：71203149）的资助，谨致谢意。

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