中国房地产市场“限购政策”研究——基于反需求函数的理论与经验分析

    内容提要:为了研究中国房地产市场的限购政策对经济的影响,本文首先进行了一般经济学分析;接着参考H.YounKim(1997)的基于数量的反需求函数体系,并结合房地产市场的特点重新构建了反需求函数;然后在福利分析的基础上,应用几乎理性需求函数,并结合2007~2011年全国、北京、上海的经验数据,定量分析了房地产限购政策对其他消费市场的影响以及产生的社会福利变化。研究结果显示,房地产限购政策会破坏其他消费市场的均衡;限购政策下的刚性、改善性和投资性房地产需求者均面临福利损失,但全国、北京、上海的福利损失结构因房地产需求类型而异。
     关键词:房地产市场　限购　福利损失　反需求函数　几乎理性需求函数
     近些年,我国房地产价格上涨过快,政府的调控政策效果有限,以至于提出了“限购政策”,直接用行政手段规定居民购买住宅的数量。2010年4月17日,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,首次指出:“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”但对于限购的对象、范围、数量、期限等,并无明确的规定。
     随后,各地出台了实施细则。例如北京市下发了《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,规定:“自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”2010年9月,住房和城乡建设部等国家部委出台的“新国五条”,强调了限购。2011年1月26日,国务院下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,明确指出:“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。”2011年7月12日,国务院常务会议又强调:“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二、三线城市也要
    采取必要的限购措施。”
     可见,限购政策逐渐明确、细化、严厉,在短期内并无松动的趋势。作为一种行政直接干预经济的手段,有可能在较长时间内存在。问题在于,限购政策究竟会对房地产市场产生怎样的影响?这需要实证的分析,也需要规范的判断。
     对于“限购”、“限价”等政府直接干预经济的做法,西方经济学者普遍认为会引起福利损失。典型的是对市场配额(Rationing)的研究。H.P.Neiss-er(1943)对配额进行了理论上的解释,分别分析了整体配额、分组配额的各种形式及各种形式的实施方式、实施效果等。D.H.Howard(1977)将配额理论应用于消费者需求函数,发现在数量配额的情况下,会导致家庭需求与市场供给的不均衡,不均衡的规模受商品类型和数量价格函数关系的影响。Ar-tus,Laroque&Michel(1984)对数量配额的宏观经济模型进行了估计,结果表明,在随机配额的机制下,商品和劳动力的供给和需求难以达到均衡,且会导致更低的劳动生产率和较高的劳动力转换成本。在数量控制的福利分析方面,Breslaw&Smith(1995)构建了需求数量受限下的福利分析框架,他们建立了数量受限情况下的消费需求的n-方程组,并提供了估计方程组系数矩阵的方法,最后用MonteCarlo分析工具获得了美国石油市场和加拿大已婚妇女工作时间数量变动时的福利变动值。H.Y.Kim(1997)从消费者福利分析的角度构建了基于数量的反需求函数,并建立效用距离函数对该反需求函数进行了分析,包括函数的理论特征、直接和间接效用函数、数量变动后产生的补偿性变动和等值性变动等,最后应用几乎理想需求函数系统(AIDS)对反需求函数进行了例证。Glaeser&Luttmer(2003)认为在住房租金控制下,由于租房
    需求存在异质分布,会引发资源误配(Misalloca-tion),使租金控制产生的福利成本高于供给不足的福利成本。
     我国学者对限购的研究,多见于一些新闻报道和分析评论,正式的研究较少。李稻葵(2011)认为,房地产限购的一个本质是实行直接的、严格的资本管制;限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药;限购是一个过渡性的制度安排,需付成本,对消费性需求有误伤的可能。尹伯成、尹晨(2011)总结了限购的六个积极作用:恢复城镇住宅的本来功能、正确引导居民理性消费、有助于控制金融风险和经济风险、阻止贫富差距进一步扩大、有利于降低城市商务成本、有助于控制通胀,并认为限购在一定时期不应退出,限购不是退到过去计划经济的老路,限购肯定能使楼市走向理性、稳定、健康发展之路。该文观点鲜明,但缺乏严密论证。胡涛、孙振尧(2011)通过建立一个理论模型,讨论了限购政策导致的需求群体的不确定性及对社会福利的影响,认为如果符合限购政策的消费者的支付意愿之间的差异性越小,则政策的福利损失越大;而且在达到相同调控目标的政策中,限购政策的福利损失最大。但该模型对房地产市场的特点并未作深入分析,只是在一般意义上对限购进行了讨论。总的来说,目前关于房地产限购的研究,大多只是对限购政策出台背景、市场反应等的描述,或是进行了一些简单分析,而缺乏严密的理论模型推导和实证检验。
     本文试图对限购政策作一深入研究。
     二、房地产限购的一般经济学分析
     (一)限购的执行问题
     房地产限购政策的执行,在两个方面会出现问题。第一个方面是地方政府执行中央政府限购政策的决心。中央政府关注宏观经济的均衡稳定增长,提出了限购政策;地方政府关注的是当地的经济发展和就业,被动地执行限购政策,这里就存在着地方政府与中央政府的博弈,宏观政策自上而下的传导存在着梗塞。受制于土地财政和分税制,地方政府并无强烈的动机来严格执行限购政策,只是为了应付中央政府的约谈、巡查、问责等。实际上,在执行限购政策的过程中,很多地方政府都在“以限价代替限购”,强化限价措施,弱化限购措施,力图减少对地方经济的不利影响。第二个方面是房地产市场层出不穷的规避限购政策的方法。例如“阴阳合同”、“借身份证”、“假离婚”、“住房赠予”等。这些方法,都能在一定程度上规避限购政策,但也蕴涵了诸多法律、社会道德等方面的问题和风险。因而从以上两个方面来讲,限购政策的执行,是不力的。
     (二)限购的效果问题
     可以从短期和中长期来看房地产限购政策的效果。从短期来看,规定居民具备一定条件才能购房,相当于向居民发放限量的“购房票”,直接减少了需求。同时房地产市场的供给在短期内难以调整,必然引起交易量和交易价格的下降,2010~2011年房地产市场的数据已经证明了限购政策在短期内的有效性。从中长期来看,限购作为一种政府直接干预经济的行政手段,与我国的市场化改革方向相悖,不可能长期存在,终将被取消,房地产市场终将要回归到市场机制发挥主导调节作用的状态。然而,由于限购政策在短期内强行压制了需求,一旦取消,市场
    积累的需求猛然释放,房地产价格很可能出现“报复性上涨”。同时,限购政策使房地产开发商对供给作出调整,减少住宅投资、降低住宅质量。因而,限购的中长期效果,是加剧了供需失衡,带来房地产市场的剧烈波动。然而,不论是短期还是中长期,限购政策都达不到提高居民对住宅的支付能力的效果,买不起房的居民仍然买不起房。这主要是因为居民收入的增长速度较慢,房价收入维持在高位。改善居民对住宅的支付能力,要靠收入的快速增加,限购无法解决问题。
     (三)限购与房地产市场的根本问题
     房地产市场的根本问题,是供需矛盾,限购不能解决,反而加剧了这个问题。我国正处于工业化的加速时期,还需要20年左右完成工业化;而城镇化率为49.68%(2010年),与发达国家相比,还有20%~30%的提升空间。工业化与城市化对于房地产市场的需求是巨大的。而我国房地产市场的供给受制于土地供给、金融资源等,相对不足,使得供需结构失衡,成为我国房地产市场的根本问题。理论上讲,解决问题的关键是增加供给,充分满足巨大的需求。然而限购等严厉的调控措施,打压了房地产开发商,抑制了供给的快速增加,并且使供给的质量下降,从而人为地制造了短缺,最终加剧了房地产市场的供给与需求之间的矛盾,也使得我国“低价工业
    化、高价城市化”的问题更加严重。
     (四)限购与房地产市场的结构性扭曲
     限购政策给房地产市场至少带来了三个方面的结构性扭曲。第一个方面,加剧了三四线城市的房地产投机。一二线城市的限购,使得大量资金涌入没有限购的三四线城市进行投机活动;同时,房地产开发商也大量进入三四线城市规避风险。这样的情况增加了三四线城市房地产市场的风险,对我国的城镇化进程也是一种阻碍。第二个方面,引发住宅租赁市场价格的大幅上涨。在限购政策下,很多不具备购房条件的居民将转向住宅租赁市场,引起租金的大幅上涨,损害租房者的福利,不利于改善民生。第三个方面,导致商业地产价格过快上涨。限购压制了住宅市场,使得大量资金流入商业地产领域,同时很多房地产开发商加大对商业地产的投资,这样会引起商业地产价格的过快上涨,积聚金融风险。上述分析表明,房地产限购政策无法产生预期的效果,而负面效应还不少。对于限购引起的福利损失,本文将在第三部分通过建立理论模型展开讨论。
     三、理论模型构建与分析:基于反需求函数的福利分析
    房地产限购政策的基本逻辑是构造不同的消费准许条件,排除一定比例的消费者于市场之外,减少市场总需求量。这相当于向内旋转需求曲线,在短期供给不变的情况下,市场均衡价格会因数量的减少而降低,从而达到短期调控房地产价格的目的,是一种数量影响价格的干预方式。可见,限购不同于一般的房地产调控政策,如税收和租金控制等。对于政府的价格干预或价格管制的效果,西方经济学已有丰富和成熟的理论解释,主要通过价格变化的福利效应与消费者剩余测量来衡量市场干预的有效程度。对于单个消费者,当价格的变化带来的效用变化值为正时,该项政策是值得的,以消费者剩余来衡量,即为,以政策的福利来衡量可为补偿性变化(CV,CompensationVariation)或等值性变化(EV,EquivalentVariation)。
     限购政策是数量变化引起价格变化,衡量限购政策的效果仍然可以基于消费者剩余变化或社会福利变化。为了衡量房地产限购政策的效果,可以建立反需求函数。本文参考H.YounKim(1997)的基于数量的反需求函数体系,重新构建房地产市场的反需求函数,根据房地产市场的特点作出以下调整:①
     (1)消费归并。本文把消费者的所有消费需求分为三个“亚束(subbandles)”,形成(x1,x2,x3)消费束,x1为购房数量向量,x2为租房向量,x3为其他物品的消费向量。这样考虑是为了分析限购政策对房地产租赁市场的影响。x1和x2的关系因房地产的需求不同而不同:对于刚性房地产需求,x1与x2为替代关系,即x1为1时,x2为0,x1为0时,x2为1;对于改善性房地产需求和投资性房地产需求,x1与x2为互补关系,因为改善性房地产消费者购置新的房地产后,往往会将原有房产出租,而房地产投资者一般会将新购置的房地产出租。
     (2)消费者归并。房地产消费属于大件消费,对于单个消费者来说,其需求数量十分有限,需求呈现离散的特点,需求曲线反映消费者的支付意愿。为了更好的在传统的福利分析框架下进行理论分析,本文把所有消费者进行归并。对于这样一个归并的消费者,其对于房地产的需求就呈现出价格与需求量连续相关的特点。②
     (3)考虑收入的影响。不同于普通的日常消费品,房地产消费为大宗物品消费,其需求不仅受到产品的价格或数量的影响,更受到其收入水平的影响,因此在反需求函数中加入收入约束。
     (4)考虑不同的房地产需求组。限购的目的是为了打压房地产的投资需求,从而抑制房价的过快上涨,因此,基于不同的房地产需求组的分析是有意义的。本文把房地产需求分为刚性需求、改善性需求和投资性需求三种,在整体房地产市场分析的基础上,考虑限购政策在三类需求组产生的福利变动差异,来检验限购是否能限制投资性需求。
    (一)反需求函数的构建
    内容：（请参见原文）
    内容：（请参见原文）
     四、经验分析:基于AIDS的反需求函数
     为了定量分析房地产限购政策引起的社会福利变化,需要先建立居民需求函数。本文选择了Deaton&Muellbauer's(1980)构建的几乎理性需求函数AIDS(AlmostIdealDemandSystem),⑧根据前文的理论设计,基于AIDS的反需求距离函数如
    下所示:
     内容：（请参见原文）
     可见,当限购政策限制居民房地产消费时,会在一定程度上增加其他消费品的消费,各项消费变动的方向在全国、北京和上海是一致的。具体来看,食品消费增加的幅度较大,其次是教育培训、通信、医疗保健。即当限制房地产消费时,居民在改善食品消费之后,重点关注的是教育培训、通信、医疗保健,这和我国当前教育培训和医疗保健缺乏保障的现象是一致的,对通信消费的改善是符合信息时代特点的。
    虽然看起来压制房地产消费能促进其他消费市场的发展,但是需要注意这几点:第一,各消费选项的系数均小于0.1,即对其他消费市场的促进作用是十分有限的。由于买一套房所需的资金规模远大于其他消费市场,这种小的系数值也意味着大量的富余资金仍会以储蓄的方式存在。第二,需要关注促进效果相对较大的教育培训和医疗保健市场。由于当前我国教育培训和医疗保健市场的供给数量和质量相对不足、结构失衡,当这两个市场的需求得到刺激时,短期内会加剧这两个市场的供需矛盾。第三,受数据的限制,上述方程组并没有考虑到居民在投资方面的支出,因而虽然对其他消费市场平衡的影响较小,但并不意味着不会导致投资市场的泡沫。根据实际的经验数据对(14)式的系数进行估计,把计算的结果代入(11)式中,可以得到反需求距离函数如下所示:
    内容：（请参见原文）
     五、总结与政策建议
    本文参考H.YounKim(1997)的基于数量的反需求函数体系,在考虑房地产市场的特点进行消费归并、消费者归并和房地产需求分组后,重新构建了房地产市场的反需求函数,并在福利分析的基础上,应用几乎理性需求函数,结合2007~2011年居民消费支出和价格季度经验数据,定量地分析了房地产限购政策对其他消费市场的影响以及产生的社会福利变化。得出的结论主要包括两个方面:
    第一,房地产限购政策会破坏其他市场的均衡。一是推高房地产租赁市场的价格;二是加剧教育培训、医疗保健市场的供需矛盾;三是推高其它投资市场的价格,催生泡沫。
     第二,刚性、改善和投资性房地产需求者面临房地产限购时,均面临福利损失。全国范围内,刚性需求者面临的福利损失最大,投资性需求次之,改善性需求最小。北京和上海与全国不同,其刚性需求的补偿性变化最小,改善性房地产需求最高,而且北京和上海的投资性房地产需求补偿性变化明显高于全国水平,即其房地产投资现象较全国更明显。基于上述研究结论,本文提出下列政策建议:
     1.实施差异化的、结构性的限购政策,尽量减少福利损失。房地产价格过快上涨,加剧了我国“低价工业化、高价城市化”的问题,确实需要调控,但对于不同的购房群体,应有不同的限购措施对待:对于首次置业者,政府应该通过贴息等措施,鼓励这部分消费者,这样有利于我国的城市化进程;对于购买3.5万元/平方米以上的高端商品房者,不应施加限制,而是征收物业税,这样可利用高端商品房的税收收入来补贴首次置业者;对于炒房者,应该加以限制,并征收资本利得税。当然,对购房群体的区分,需加快全国个人住房信息系统的建设。
     2.深化土地制度改革,推进土地供应的市场化进程。当前,地方政府垄断着土地供给,以垄断低价征地,垄断高价卖地。改革开放以来,我国的产品市场改革是成功的,现在要素市场亟需改革。土地作为房地产市场最重要的生产要素,其改革已刻不容缓。本文建议通过渐进式的改革,逐步实现土地供给的市场化,可以尝试将一部分土地的产权赋予农民,使得数亿农民直接面对数十万开发商,改变当前数百个地方政府主体一边面对数亿农民,另一边面对数十万开发商的“双垄断”格局,这样有利于土地供给的增加,有利于土地竞争价格的形成,也有利于改善农民收入,拉动消费需求。
     3.深化税收体制改革,重构中央政府与地方政府的税收关系。地方政府高度依赖土地使用权出让获得的财政收入,有着强烈的抬高地价的动机,在这种情况下,由地价高而导致房价高的机制便无法消除,因而对房地产市场的调控效果始终只是有限的。本文建议深化税收体制改革,在所得税和增值税上,可以提高地方政府的分成比例;还可将土地出让金改为土地使用税,由中央与地方分成。只有这样重构中央政府与地方政府的税收关系,才能有效解决地方政府高度依赖土地出让金的问题。
     4.加强收入分配制度改革,加快增加居民收入。住宅价格是靠市场机制形成的均衡价格,居民认为住宅价格过高,主要还是因为收入相对太低。本文建议加强收入分配制度改革,逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重,提高劳动报酬在初次分配中的比重;还可通过财政补贴、结构性减税等措施,调节再分配活动,缩小贫富差距,扩大中等收入者所占比重,最终降低房价收入比。
     5.有效控制货币供应量的过快增长,消除房地产价格被动上涨。我国的货币政策,特别是2008年采取反危机措施以来,是急促而不平衡的,货币供应量过快增长,通货膨胀率较高,大量资金流入房地产市场。在这样的情况下,房地产价格被动上涨,给居民以幻觉。本文建议货币政策不宜太急促,应有效控制货币供应量的过快增长,合理引导资金的流向。
     6.加快发展居民理财产品市场,充分满足居民的投资理财需求。近几年来,投资性购房的比例不断上升,一个重要原因就是居民的通货膨胀预期很强,投资理财需求旺盛,而我国投资理财产品的市场供给相对不足。为了充分满足居民的投资理财需求,本文建议保持股票市场的稳定的同时,大力发展固定收益类理财产品,扩大债券市场规模,扩大证券投资基金的发行规模,扩大居民境外投资的渠道等,使居民有多样化的投资理财选择。只有这样,才能真正减少居民投资性购房的比例,缓解房地产市场的供需失衡,抑制房地产价格的过快上涨。
    作者：冯科、何理 单位：北京大学、光华天成博士后工作站研究部
    稿件来源：《经济学动态》2012年2月刊
    （本文有删节，数据及参考文献请参见原文）
    （二）福利分析
     一、引言