国内房地产几个重大问题反思(易宪容；5月10日)

    今天主要讨论两个问题，一是房地产市场的利益失衡，一是国外资本能否进入国内房地产市场。
    目前国内房地产市场之所以争论如此之多、如此之激烈，消费者与房地产开发商之间的矛盾与冲突之所以如此之大，民众之所以把高房价看作新的“三座大山”，一些地方政府之所以会向农民掠夺土地而不顾政府之形象……这些问题归结到一点，就是目前房地产市场存在严重的利益失衡。
    在人类文明社会中，市场经济存在的意义就在于其能够通过有效的激励与约束来实现基本的利益均衡。什么叫利益均衡？就是在市场中，无论什么时候、在什么地方，只要出现了利益失衡，有效的价格机制就能够把资源从一个地方转移到另一个地方，从一个行业转移到另一个行业。
    比如说，在市场经济中，尽管各种要素的价格表现形式不一，如劳动力为工资、土地为地租、资金为利息、企业为利润，但是在有效的市场体系中，这些要素价格都是平均的，即这些要素的投资回报率是平均的，否则，就会通过要素的代替或转移来改变这种不均衡价格。
    目前国内房地产市场的利益失衡可以表现为如下方面：行业之间的利润严重不平均，如房地产业的利润率可以高到百分之几十、上百，而其他不少行业利润率只有百分之二、三；这使得各行各业都涌入房地产，从而导致国内产业结构逆选择，即高科技产业、制造业等向房地产业转移；由于利润严重不平衡，也使得整个社会的财富在短期内向房地产业转移。同样一块土地，在农民手中可能是一万，但一转到政府手上，转到房地产开发商手上，就几十、几百万了。农民在城市化过程中越来越贫穷；房地产商却一夜暴富，成为当地乃至全国财富最聚集的群体或阶层。全国大多数购房的民众则成为一辈子难以翻身的“负翁”或“房奴”。
    那么，房地产市场的利益失衡为什么不能通过有效的市场机制、市场供求关系来调整呢？即使是市场失灵，又为什么不能通过政府之手来调整呢？其实，房地产市场利益失衡的根源就在于我们以往的制度不完善及相关政府部门的不作为，使既得利益集团利用这种制度缺陷疯狂掠夺，并把这种利益失衡制度化。
    比如，2003年央行推出的121文件本来是对房地产市场进行金融规范的一个有效的文件，却因为遭到强大的房地产商势力的反对而无法实施，并用一个有利房地产商的18号文件取代之。几年来事实已经表明，如果当时不是用18号文件来取代121号文件，国内的房地产市场也不会发展到今天这样的混乱地步。这个18号文件对中国经济引起的后患，历史肯定会作出一个公正评价的。
    还有，住房预售制度本来早就表明是漏洞百出，是计划经济下的产物，是利益与风险分担严重不对称的规则。人大代表提议要废除，但职能部门偏要说有《城市管理法》，要依法来做。试想，就这样一个烂法，难道就不可以改正废除吗？谁说过法律制定了之后就永远不可变化？法律是什么？不就是保证社会的公平与秩序吗？难道是仅保护少数人利益的法律吗？
    再就是，地方政府为什么能够轻易掠夺、侵占农民的土地与利益？最根本的问题在于我们现行土地制度的严重缺陷。目前所谓的土地公有制，看上去是属于全国人民所有，但是哪一个地方的土地征用、转移是经过全国人民代表大会审议来进行的呢？公有土地并非仅是一个抽象的概念，而会具体地落实到一个个政府管理者手中。正因为这种土地的所有权，与土地经营权、土地控制权及土地剩余索取权严重的分离，才使得地方政府能够轻易掠夺农民土地资源与财富。
    再有，政府为了所谓GDP的增长，拼命扭曲生产要素的价格，如严重压低利率，让有权者或靠近权力者能够轻易地获得银行资金疯狂对房地产投入，疯狂地炒作房地产，把全国各地房地产泡沫吹大；通过户口管制，限制农民劳动力的转移，从而使得农民在城市工作受到歧视，不仅工作负荷重而且收入低；同时，通过种种对城市规划等管制，使得整个房地产建筑的成本大大上升，从而让房价高企，购房消费者只能接受高价产品，等等。
    可以说，国内房地产市场这种严重的利益不均衡已经不只是经济问题了，也不仅仅是什么市场的供求了，它早就转化为严重的社会问题。如果政府不对这些问题有一个清醒的认识，而还是什么稳定房价，变相地让房价只升不跌，那么结果是不可想像的。
    对于国内房地产市场的制度缺陷，不仅国内房地产开发商已发挥到极致，而且国外资本也虎视眈眈。目前，从北京、深圳、广州及上海等地的房地产市场来看，一方面，房价的快速上涨；另一方面，各地又有大量的楼宇空置没有出售。可以说，目前国内一些地方的房价快速上涨，完全是房地产开发商、国内外炒作者、地方政府恶意推高房价的结果。从央行的统计数据来看，一年来，特别是2006年一季度，个人住房按揭贷款成倍地下降（仅新增256亿），这就说明了国内居民（其中也包括炒房者）住房消费大量减少并发生了根本的逆转。然而，国内房地产市场却异常活跃、价格迅速上涨。这其中，既有房地产开发与地方政府合谋做市，也可能有其他资产进入国内房地产市场炒作。
    比如，据报道，近年来，广东、福建、上海、浙江等有大量的侨汇资金流入。其中，浙江、上海的侨汇年增幅均在40％以上，而上海和浙江的房地产价格波动也远高于侨汇资金流入规模保持稳定的广东和福建。2005年全年，香港置业投资深圳物业达1.22-1.26万个单位。目前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构已深度介入内地房地产市场。也有境外基金入股的内地房地产公司正抓紧境外上市。这些现象都表明，外资进入与国内房价波动存在很大的关联性。
    在现代文明社会，居住权是每一国公民最基本的生存权利。因此，在世界绝大多数国家，是根本不允许对住房进行炒作的。为了防止外资对本国房地产市场的炒作，不少国家都制订了相关的法律来遏制房地产的炒作并让炒作者无利可图。中国作为一个发展中的社会主义国家，国家更是有责任与义务来保证每一个居民的居住权。
    住房作为一种投资品（国家统计局的界定），按现行的规则，在资本账户没有完全开放的情况下，除了是直接投资，外国资本进入应该是严格管制的。事实上，外国资本通过直接投资的方式进入国内房地产市场已经不多，如2006年一季度利用外资同比下降到了15.6％。也就是说，目前房地产开发商大量宣扬进入国内房地产市场的资金并不是通过直接投资方式进入的。从1997年东南亚金融危机的经验来看，如果对这种外资炒作房地产的行为不加严厉遏制与打击，那么必然会导致国内的金融危机。对此，政府绝不可小视。
    从国家利益角度而言，政府也要严厉地遏制与打击国外资金进入国内房地产。因为，目前国内房地产市场作为一个暴利行业早已是不争的事实。房地产市场的暴利并不是因为企业经营者的能力与技术，也不因为经营者的管理水平，而在于其利用稀缺的土地资源与廉价的资金与劳动力，利用目前中国房地产市场许多掠夺性的制度缺陷。在这种情况下，如果让大量的外资进入国内房地产，那就等于把国家财富拱手相让给外国投机者。这不仅导致了国家财富的流失，也严重侵蚀了国内民众的福利水平，破坏了国内经济利益的平衡。因此，即使国内许多行业可以向外资开放，但房地产业则应该对外资进入进行严格的管制，重新审查与修改现行有关的法律制度，立即收紧现行的政策。
    可以说，外资进入国内房地产市场炒作已经成了中国经济中重大的祸害。从世界不少国家的经验来看，外资炒作本国的房地产所造成的危害早已是罄竹难书。对此，国内政府应该有足够的警觉。