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房价难控主要原因是货币增长太快(尹中立;3月27日)

http://www.newdu.com 2018/3/20 社科院金融研究所 佚名 参加讨论

    尽管2010年出台了三轮房地产调控政策,而且从今年1月底开始对主要城市的住房又实行了限购政策,但2月份的房价统计数据显示,房价上涨的趋势并没有得到控制,70个大中城市里,70%以上城市房价环比还是上涨的。房价为何如此难以控制?笔者认为最主要原因是货币与信贷增长太快。
    房价跟随货币增长而上涨
    对于过去几年及当前的房价上涨,有人说是城市化因素导致的,但是,2004年之前中国的城市化速度远远快于2004年之后,房价的快速上涨却发生在2004年以后。因此,以城市化来解释房价及住房销售的快速增长在逻辑上是不成立的。
    还有人说是人口结构导致的。从人口结构看,上世纪60年代初至70年代初是中国人口生育高峰,这些人口在2000年后进入了结婚年龄,住房需求大幅度增加。但中国的第一个生育高峰是1949年后的10年,新中国成立之后的第一个生育高峰出生的人口,早在1980年前后就进入了结婚年龄。显然,1980年前后中国并没有出现住房销售的高峰,更没有出现房价的大幅度上涨。原因是那个时候中国的住房制度还没有改革,更重要的是那个时候人们手里没有钱买房。很多年轻人结婚需要房子并不必然导致住房需求的大幅度增加,经济学意义上的“需求”是指有购买力的需求,因为结婚的人大量增加只能导致“潜在需求”的增加,潜在需求要转变为实质需求还需要具备购买力的条件。
    要找到住房市场繁荣的真正原因,应该从货币与信贷入手。从广义货币(M2)看,1999年至2010年我国的货币总量增加了5倍,从1999年的12万亿元增加到2010年的70多万亿元,楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎也佐证了货币学派的代表人物弗里德曼的名言——“无论何时何地,物价都是货币现象”。10年来的中国楼市价格的上涨,归根结底是货币现象。
    那么,是什么原因导致最近10年中国的货币快速增长?其一是人民币汇率改革导致的;其二是2009年、2010年为了应对全球金融危机实施的“适度宽松的货币政策”导致的。从2003年开始,随着中国出口的增长,人民币升值预期逐渐升温,全球热钱开始流向中国,表现为外汇储备高速增长。随着外汇占款大量增加,截至2010年底,外汇占款已经超过23万亿元人民币,这些货币完全与国内的经济活动没有任何关系,却极大地加剧了国内流动性过剩的局面。
    2009年至2010年,为了应对全球金融危机,中国实施了适度宽松的货币政策对楼市亦有重要的影响。期间,每年中国的信贷增长超过12万亿元(包括信贷类理财产品)。这两年里,我国的广义货币供应量从40多万亿元迅速增加到70多万亿元,增长接近70%,刺激了楼市价格快速上升。北京有些楼盘在2009年上涨了100%以上,上涨速度为近年之最。
    在大多数工业产品已经出现供给大于需求的背景下,多余的货币势必涌向供给弹性较小的产品,住房是这些资金理想的聚集地。
    控房价核心应是紧缩货币
    从上述分析可见,要遏制房价快速上涨,最重要的手段是控制货币与信贷的高速增长。2010年出台的一系列房地产调控政策的核心是打击房地产投机,这些措施只能在一定程度上缓解房价上涨的压力,属于治标不治本之策。
    货币紧缩会遇到两个棘手问题,一是经济增长与就业如何保证?2010年,我国固定资产投资已经达到27万亿元,近GDP的70%,如果货币紧缩,固定资产投资势必减少,经济增长就没有保证,就业就会出现问题。但笔者认为,当下进行经济结构的调整可能是最佳时机,因为现在的工人主要以80后和90后为主,他们即使失业还有家庭作庇护港湾,如果再过一段时间,等他们的父母失去劳动能力了,失业将会给这些家庭带来灾难性的打击。政府应该抓紧时机进行经济结构调整。
    第二个问题是国际环境的制约。2010年以来,在中国进行楼市调控的同时,欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。2010年四五月份欧洲出现债务危机;而失业率的居高不下,已经成为美国经济复苏的巨大障碍。同样糟糕的还有日本,日本政府的债务负担使市场越来越担心其债务危机问题,尤其是今年3月11日发生强震引发核泄露,这将给日本经济带来巨大的打击。
    西方国家集体陷入通缩的泥潭必然选择低利率的政策不变,受此影响,全球资本纷纷寻找高回报的投资场所,包括中国在内的亚洲国家成为这些资本的理想栖息地。因此,西方国家的低利率政策可能对解决本国的经济问题帮助不大,却使新兴国家出现资产泡沫的概率大增。在此背景下,中国的房地产调控的难度就可想而知了。此外,农产品价格上涨使CPI超过了存款利率,老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈,买房成为保持财富不贬值的重要手段。
    需重新确定货币增长目标
    中央政府将2011年的货币增长目标定为广义货币增长16%,这个数据是过去10年较低的。但是别忘了,因为2009年至2010年货币总量增加了70%,基数已经很大,16%实际上也是不低的。过去的两年我国货币增长太快,需要将货币增长速度调低。
    这就涉及货币政策问题,中国的货币增长速度应该定在什么水平合适?从过去的经验看,货币增长速度=GDP增长速度+CPI+3%。2011年的16%实际上是假设GDP增长速度为9%、CPI为4%的前提下设计出来的。
    为什么货币增长速度需要比经济增长速度及物价增长速度高3%?理论上的解释是中国处在一个货币深化过程中。改革开放前,我们实行的是计划经济体制,很多东西是实物分配,无需用货币,因此,货币增长速度不及经济增长速度。随着以市场为导向的经济改革的深化,经济的货币化程度逐渐增加。因此,货币增长速度应该超过经济增长速度加物价增长速度,这二者之差应该是3%,这是理论家们根据实践找到的经验数据。
    即使上述货币理论是对的,我们现在也应该思考重新设定货币增长速度了。理由之一:尽管30年的改革开放,中国经济的货币化程度已经很高,用货币深化的理由来解释货币的高速增长已经不成立了,一个简单的证据是,在全球范围里,我国的货币总量与经济总量之比已经是最高的,大多数经济体的货币总量与经济总量的比值都在1左右,而我国的货币总量已经接近经济总量的2倍。理由之二:2009年至2010年我国货币投放过快,需要降低货币增长速度才能把多投放的货币收回来。
    假如我们的货币增长速度不做调整,则意味着5年以后增长一倍,从现在的70多万亿元增加到2015年的150万亿元左右。
    现在是认真思考如何调整货币增长目标的时候了。
    

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