中国房价到拐点了吗

    《中国外汇》2017年09期
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    中国房价到拐点了吗
    1998年以来，中国商品房市场逐渐发展，同时伴随着快速的城市化进程和人口迁徙。房地产热在中国已持续了20年，房地产持续扩张对中国经济的影响日益引入注目。在过去三年，中国房地产则经历了大落之后的大起。当下抑制房地产泡沫已成共识。中国房价已到拐点了吗？如何评估房地产金融风险？如何构建房地产长效调控机制？
    钟伟：欢迎两位参与本期的“圆桌”讨论。中国房地产经历了急风暴雨般的20年，房价也一路飙升。两位能否比较一下，国内北上广深等一线城市核心区的房价和纽约伦敦等世界城市相比，到底处于怎样的状态？中国一线城市房价是否已比西方大城市更贵了呢？
    张明：对于处于不同收入水平的国家而言，比较房价绝对水平的意义不大，更重要的是比较一些国际通行的研判房价高低的指标。从房价收入比来看，截至2016年底，深圳的房价收入比超过45年，北京、上海的房价收入比约为35年，广州的房价收入比超过25年。从这一指标来看，深圳的房价已经是全球大城市中最高的，北京与上海的房价与香港持平，广州的房价与伦敦与新加坡持平。从房价房租比来看，深圳的房价房租比超过70倍，北京、上海与广州的房价房租比都在50倍左右。从这一指标来看，深圳的房价仍是全球大城市中最高的，北京、上海与广州的房价则与东京、香港与伦敦持平。综上所述，中国一线城市的房价已经不亚于西方大城市。
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    钟伟：人们喜欢用日本的泡沫经济和美国的次贷危机来形容房地产金融风险。日本房价的绝对下行和地产泡沫风险已是老生常谈，美国当下的房价则略高于次贷危机之前。经历了20多年发展的中国房地产金融，覆盖了土地收储、开发、个人公积金和按揭、消费金融以及二手房相关金融产品等广泛领域，两位如何评估中国房地产金融的总体风险？
    张明：要准确评估中国房地产金融的总体风险，是非常困难的一件事情。中国是一个地区差距巨大、居民部门贫富差距较大、政府掌控资源能力较强、资本账户尚未全面开放、经济增长模式仍在转型的发展中国家。一方面，要评估总体上是否存在房地产泡沫、甚至一线城市是否存在房地产泡沫，依然存在广泛争议；另一方面，即使认为一线城市存在房地产泡沫（笔者也是这种观点），但泡沫究竟会在什么时候破裂，也是非常难预测的事情。更重要的是，中国的房地产市场与商业银行体系完全捆绑到一起。根据我的初略估算，中国商业银行贷款的一半以上，都与房地产市场存在直接或间接的关联。这就意味着，房地产价格大幅下跌可能引爆中国金融的系统性风险，这是中国政府竭尽全力要避免的。我倾向于认为，房地产泡沫破裂未必会成为中国金融危机的起因，而可能是中国其他危机爆发的结果。
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