汇率和房价的关系

    *中国社科院世经政所国际金融研究中心（RCIF）讨论稿，2016年10月9日
    Policy Brief No. 2016.064
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    汇率和房价的关系
    肖立晟
    2011年7月，我刚办好进所入职手续。所里同事拉着我一起做了一个课题，研究汇率与房价之间的关系。
    当时正值人民币汇率强劲升值，国内房价也经历了一轮暴涨。课题甲方认为需要研究一下汇率升值与房地产价格上涨之间的关系。我们几位年轻的博士刚刚从学校毕业，都没有买房，也没有实际经验，只好坐下来仔细研究一些主要国家房价和汇率的国际经验。现在回过头来看，当时的一些研究结论并没有过时。
    在中长期，实际汇率与房地产价格表现出较强的相关性，但并没有因果关系。实际汇率是经济结构的重要变量，它体现了制造业与服务业的相对比价。实际汇率升值往往对应着服务业价格的上涨，实际汇率贬值则对应着服务业价格的下跌。房地产行业是中国经济服务业的重要组成部分。
    ……
    总体而言，房价和汇率同时兼具资产价格和实体经济属性。
    在中长期，房价和汇率均由人均收入，劳动生产率等基本面因素决定，体现其实体经济属性。
    在短期，我国房市和汇市都受到严格管控，只要条件允许，房价和汇率的需求都可以急剧释放。
    现在汇市已经基本稳定，房市受到严格限购限贷政策调控，需求已被锁死。未来只要不出现持续的人民币汇率贬值预期，汇率和房价之间并没有太多风险交叉点。
    （作者为中国社会科学院世界经济与政治研究所国际金融室副主任）