邹琳华：以二手房降税支持合理需求

    当前二手住房交易税费过高。有时，一项交易需要支付的营业税、契税、个人所得税、中介服务费等各项税费，总计可以达到住房总价的20%以上。高交易税费不仅未能起到抑制投机、平抑房价的作用，反而增加了普通民众的购房负担。在当前住房市场供求矛盾突出的条件下，亟须尽快降低二手房交易税费。
    高交易税费与限购政策存在重叠与矛盾
    为了抑制投机投资性购房，各直辖市、计划单列市、省会城市和部分房价上涨过快城市按中央要求，出台了相应的住房限购政策。政策规定，本地户籍居民家庭不允许购买第三套住房，能够提供相应纳税或社保缴纳证明的外地户籍居民家庭不允许购买第二套住房，无法提供上述证明的外地户籍居民家庭不允许购房。
    限购政策与高税费政策的重叠与矛盾在于，既然限购政策已经通过行政手段禁止了投机性购房(购买第三套及以上)，就没有必要再利用高税收去惩罚并不存在的住房投机行为；反之，既然认为本地居民拥有二套以内住房属于合理需求并许可购买，就应当在税收上给予相应的支持，而不宜继续采取惩罚性的高税收政策。这样造成的结果是，迫切需要自住或改善住房条件的普通购房者，却咬牙承受针对投机者设计的高税收。
    高交易税费妨碍住房改善与人口迁移
    过高的交易税费使住房改善变得极为困难。假设一对新参加工作的夫妻，因收入限制购60平方米住房一套。三年后，收入增长，孩子出生，急需将现有住房售出，换购一套90平米住房。虽然需求非常合理，但却要面临住房出售款的20%以上都将化为税费的尴尬局面，住房改善的成本远高于初次购房，极大限制改善能力。
    高交易税费政策刺激住房超前消费。在住房改善成本极高的条件下，一个理性的购房者即使没有足够的钱，也要不惜四处大量举债去购买大户型，力求实现一步到位。高交易税费还大大增加人口迁移成本，阻碍了人口流动。假设一个北京就业者欲转移到上海工作，他要出售北京的住房，同时新购上海住房。尽管一买一卖住房数量不变，却可能因此损失住房总价款20%以上的税费，大大增加购房负担。
    住房供求矛盾将长期存在高交易税费无法降房价
    当初设计高交易税费可能出于以下考虑：住房市场投机行为充斥，投机性购房是高房价的罪魁祸首。通过提高交易税费，可以增加住房投机的成本，使住房投机行为的收益降低、难度加大，从而达到消除市场泡沫的目的。
    显然，我国当前的高房价现象并不是简单的投机泡沫问题。现阶段中国城市高房价的根本原因是：中国经济腾飞与城镇化加速所形成的住房需求增长呈弱爆发性态势，住房市场供应增长无法跟上需求增长，造成长期供不应求的局面。中国经济发展与城镇化的快速推进都是今后数十年的大趋势，难以逆转。从这个角度看，大中城市高房价现象将长期存在。投机性需求只是推动房价上涨的一个非基本因素，并不会对高房价问题起决定性作用，房价自然也不会因高交易税费而下降。
    实施了严厉的行政性限购政策后，房价仍出现强劲上涨，也证明了我国城市住房真实需求十分强劲。在大中城市住房供求矛盾长期存在的条件下，税制设计无论如何精巧，高额的交易税费也必然将转嫁给真实的住房需求者。城镇化带来的新增人口，以及因收入增长想改善居住条件的人，才是高交易税费的真正承担者。
    大城市新房供应不足急需松绑二手房
    由于近两年来开发商与消费者误判市场形势，导致2011-2012年住房交易清淡、开发投资增速下滑严重，新增住房供给量不足，为目前大城市住房市场供求的紧张局势埋下了伏笔。
    从新房供给方面看，2013年在北京等大城市，短期新房供应严重不足，不仅购房重新需要排号摇号，甚至有不少普通住宅楼盘要求购房者事先提供50万存款证明，开盘当天才予以接待。而几乎所有楼盘，都没有悬念地在开盘当天全部售完，购房者连询价考虑的机会都没有；从二手房供给方面看，由于二手房税费过高，虽然房价近年涨幅不小，但是扣除税费实际获利不大，导致房主惜售或转售为租；从购房者角度看，购买二手房税费过高，驱使购房者转向新房市场，导致二手房交易萎缩，加剧了新房市场供求紧张。
    综上所述，在新房市场供求矛盾突出的条件下，当务之急是大幅降低二手房交易税费、给存量房入市松绑。通过活跃二手房交易，以缓解新房供应短期严重不足的局面。
    税费政策调整四点建议
    第一，扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取。按现行政策，个人购买普通商品住房一般征收3%契税；如果购买的普通商品住房属于家庭唯一住房的，按优惠税率征收1.5%契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
    第二，取消5年限制，所有普通商品住房交易免征营业税。按现行政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征收5%的营业税，同时按营业税税额缴纳7%的城建税(城市市区)和3%的教育费附加，综合税率为总价的5.5%；个人购买超过5年(含5年)的非普通住房转手交易的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
    第三，取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税。按现行政策，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
    第四，设置中介费率强制性最高标准，将住房买卖中介费综合费率标准降至总房款1%以下或单宗交易总费用降至5000元以下，二者取其低。中介费标准存在区域差别，以目前北京市标准为?例?，?个?人?买?卖?二?手?房?需?要?支?付?约2?.5%的中介费。在总房款动辄高达数百万的条件下，2?.5%的中介费标准过高。在降低中介费标准的同时，取消进入住房中介行业的各种门槛，增加行业竞争力度。
    来源：经济参考报；2013-8-16