次贷危机中的《社区再投资法》放贷(上)

目前抵押贷款违约率和房屋止赎的规模，尤其是在次级抵押贷款市场上的情况，引发了针对《社区再投资法》(CRA)和住房按揭抵押贷款监管法规的争论。一方面，批评者认为，CRA鼓励向低收入和中等收入地区贷款，从而促成了当前的危机。例如，经济学家Thomas Di Lorenzo写道，目前的住房危机是“三十年来政府政策的直接结果，因为政府迫使银行对信誉不好的借款人发放贷款”。布鲁金斯学会的Robert Litan也是同样的看法，他们认为20世纪90年代对CRA的强化可能促成了目前的危机。如果没有如此积极的推动《社区再投资法》，Litan说：“可以想象这不会那么糟糕，我们应该承认这一点”。
    另一方面，CRA的支持者指出一些原因来解释，为什么不应把当前次贷危机归咎于CRA监管。Ellen Seidman，储贷监理署前主管指出，CRA颁布很久以后，次级抵押贷款才出现激增，并且早在1999年监管当局就对银行发布了指引，针对最高风险的次贷种类进行了限制。此外，美联储的研究人员报告说，大多数次贷是由独立的按揭贷款公司发放的，这些公司没有被涵盖到CRA范围内，整体上受到的监管检查较少。除了被排除在CRA责任范围外，独立抵押贷款公司没有定期接受“安全稳健”评估(对银行进行监管的一个关键组成部分)，也没有对消费者保护方面(如根据《诚实信贷法》(Trothin Lending Act)和《平等信贷机会法》(Rqual Credit Opportunity Act)的合规情况)进行定期评估。美联储已故主席Ned Gramlich称之为“监管安全网的一个巨大漏洞”。
    在这次争论中遗漏了一点，即对CRA监管当局贷款业绩的实证检验与独立贷款银行比较。因为缺乏一个能把贷款业绩信息与贷款发放信息联系起来的数据库，开展这一研究的能力一直受到限制。在这次研究中，我们使用了一个独特的数据集，它结合了《住房抵押贷款披露法》(HMDA)报告中的放贷人和贷款发放信息，和放贷人处理服务应用分析公司(Lender Processing Services，Inc. Applied Analytics)的信息联系起来了。这样，我们收集了放贷人的某些特征方面的信息(包括种族、收入、信贷规模等)，贷款特征(包括贷款模式，是属于固定利率贷款，还是浮动利率贷款以及提前偿付的可能性等)、机构特征(贷款机构是否遵循了CRA及其程序以及贷款规模等)以及贷款表现(逾期与止赎)。
    本文中，我们运用这些数据检验了许多。有内在联系的问题：
    1.相比受到CRA管辖的机构而言，独立抵押贷款公司在居民区中发放了多少贷款?
    2.在控制信贷者的信用风险后，相比受到CRA管辖的机构而言，独立抵押贷款公司发放的贷款的止赎率有何差别?
    3.其他因素，诸如贷款期限、贷款规模，如何影响止赎的可能性?
    4.影响止赎率的因素在中低收入家庭和中高收入家庭中有没有区别?
    本文分为四部分。第一部分提供CRA的背景信息以及回顾现有关于CRA和中低层收入社区抵押贷款之间关系的文献。第二部分阐述了我们运用的数据以及方法。在第三部分，展示我们建模的结果。最后我们将以本项研究政策含意以及对未来的研究建议作为结束。
    《社区再投资法》
    1977年，由于担心低收入社区(包括白人和其他种族)的信贷要求被拒绝，国会通过了《社区再投资法》。CRA鼓励联邦保险银行和储贷机构，在遵循安全稳健的银行业经营前提下，满足其所在社区，包括中低收入地区的信贷需求。监管者在审批机构并购其他存款类机构的申请时，会考虑其CRA记录。CRA的一个重要组成部分是贷款测试(占到大银行CRA评级的50%)，考核银行的住房抵押贷款、小额商业贷款、小额农业贷款以及社区开发贷款行为。在确定抵押贷款的评级时，监管者会考虑对中低收入借款人和地区的贷款的数量和总额，并考虑是否“采取更具创新性或弹性的贷款政策”。
    CRA明显改变了银行和储贷机构对中低收入社区和消费者的看法与服务。研究CRA影响的学者发现，整体而言，这项监管降低了信息成本，增强了低收入地区银行的竞争意识，因此大量的贷款从不同的资金来源地不断涌来，加强了市场的流动性。在一份详细的报告中，哈佛大学联合房屋研究中心的William Apgar和MarkDuda总结说，CRA对中低收入社区产生了积极影响。特别是，研究提到，“受CRA管辖的放贷人向低收入人群和社区发放的贷款，比没有CRA时要多。”
    但是，CRA颁布后，服务中低收入社区的金融机构的情况发生了很大的改变。特别是，信用评分体系的创新，加上二级市场的扩张，导致了次贷的爆炸式增长，尤其是最近几年更是如此。数据显示，2005年，次贷市场占到整个抵押贷款发放的20%以上，大约超过6000亿美元。很多这样的贷款不是由受监管的金融机构发放的；实际上，超过一半的次级抵押贷款是由独立抵押贷款公司发放的，而另外的30%是由各大银行的子公司或者储贷机构发放的，这些机构也没有接受日常的检查或者监督。
    由于独立抵押公司和经纪人在发放次级抵押贷款中的作用越来越大，越来越多的声音希望将CRA的义务扩展到这些金融变化中的个体。然而，迄今为止，几乎没有对CRA管辖机构与独立抵押贷款公司，尤其是在中低收入地区的单笔贷款表现，进行实证评估方面的研究。相反，现有的大部分报告都主要关注低收入社区和不同种族之间次贷的比例是多大。但是，这些研究也不能证明，CRA管辖下的机构发放的贷款就一定比那些独立公司的贷款有更好的表现。由于缺乏关于贷款发放和贷款表现等细节的一个数据库，所以要回答这样一个问题很难。
    最近的一些研究尝试把不同来源的数据进行匹配，以解答这一难题。Case Western城市贫困和社区开发中心的研究人员，从记录有当地抵押贷款的HMDA数据中挑选出一些抵押贷款纪录，使用概率匹配技术，把抵押贷款记录和止赎申请联系起来。他们发现，高价贷款的止赎风险，正如HMDA数据中报告的一样，是非高价贷款的8.16倍。他们还发现，由没有本地分支机构的金融机构发放的贷款，其止赎率为19.08%，而当地银行发放的贷款只有2.43%。
    最近由北卡罗来纳大学研究中心公布的另一项研究，使用了倾向评分匹配技术，来对比中低收入社区贷款项目(如自助型社区开发金融机构支持的社区优势计划(CAP))发放的贷款表现，和McDash数据库中的次贷样本的贷款表现。他们发现，对于收入和风险状况类似的借款人而言，通过社区贷款计划得到贷款的借款人的预期违约风险，要比拥有次级抵押贷款的借款人低得多。此外，他们还发现由经纪人发起、浮动利率的抵押贷款以及提前还款罚金都增加了违约的可能性。
    这两项研究对次级抵押贷款和止赎与风险之间的关系进行了重要的研究，并得出如下结论：以负责任的方式发放贷款给中低收入群体是可行的。然而，这两项研究在某些重要方面有一定局限。Coulton和她的同事没有考虑对发放贷款银行的监管，这样就只能得到有限的借款人及贷款的特征。Ding和他的同事们由于只能获得经CAP项目证券化的，很少的一部分贷款信息，所以研究受到了限制。由于CAP抵押贷款的样本也许不能代表全国抽样的按揭借款人信息，特别是加入CAP项目可能影响一部分放贷人的行为以及他们出售给自助项目的贷款的质量，因此研究结果可能并不适用于更广泛的中低收入地区。
    在这项研究中，我们试图做出以下贡献：(a)抽样检查在房地产飞速发展的最盛时期，在加利福尼亚州发放的所有贷款的表现(包括优级和次贷，而不是仅限于一个特定示范项目)；(b)控制的变量范围更广，不仅检查借款人的特点，也考核贷款和放贷人变量对止赎概率的影响。
    方法
    
    我们使用的定量分析主要依赖一个独特的数据源，它结合了1975年《住房抵押贷款披露法》管辖的金融机构所上报的贷款类数据以及LPS公司收集的贷款表现非公开数据。通过地域信息文件，确定了普查地段(按房屋数进行加权)的相应邮编，使用概率匹配方法来统计日期、贷款金额、抵押权状态、贷款类型和贷款用途等。为了检查匹配方法的稳健性，我们比较了匹配样品和非匹配样品的数据，发现它们是相似的。LPS数据库提供的贷款信息来自于15个抵押贷款服务机构，其中包括9个业内排名前十的公司，占有大约60%的抵押贷款市场份额。由于LPS数据包括优级和次级抵押贷款，其贷款样品数据的表现往往优于其他数据库，例如全美第一贷款业绩公司(Loan Performance First American)的次贷数据库。然而，在本文中，我们认为在考核CRA监管的机构时，应同时考虑优级贷款和次贷的发放情况，两者都很重要，因为CRA的初衷便是向中低收入社区发放“负责任”的贷款。
    在本文中，我们把分析的样本限制在加利福尼亚州的大城市区域，时间从2004年1月至2006年12月，样本是传统型、有第一留置扣押权、业主自有的贷款。在这段时间内，加州的次级抵押贷款蓬勃发展。我们也仅把分析限制在住房抵押贷款上，尽管有其他研究指出，在此期间抵押贷款需求的增长是由再融资贷款所推动的，这肯定是一个值得进一步研究的领域。我们使用其中239101个匹配样本来进行分析。
    借款人及房屋市场特征
    
    关于借款人特点，我们可以从HMDA的借款人种族/种族数据中得到一些信息。大多数现有的次级抵押贷款研究已经表明，种族对是否可能获得高价贷款有独立的影响18。在HMDA的报告要求中，允许借款人报告种族籍贯(“西班牙裔或拉美裔”或“非西班牙裔或拉美裔”)和5个种族籍贯(包扩“白人”和“非洲裔美国人”或“黑人”等)。我们把填了“西班牙裔或拉美裔”和“白人”的借款人归为拉美人，“非洲裔美国人或黑人”归为黑人，亚洲人就归到“亚洲人”里。只有“既不是西班牙裔或拉美裔”，并在种族一栏中只填了“白人”的，才归为白人一类。
    在接下来的分析里，我们会用另外两种表示借款人级别的变量。从HMDA数据库，我们采用了借款人收入数据，每增加一个刻度为1000美元。从LPS数据中，我们将利用FICO信用分数作为借款人标准，因为FICO分数一般都被划分到“危险性类型”，而不是作为一种连续性的变量，我们划分的分数段为：低：FICO<640；中：640<=FIC0<720；高：FICO>=720。”一般认为，低的信用分数会导致较高的贷款拖欠可能性，接着便会带来抵押品赎取权的丧失。
    在居民区层面，我们对每个普查地段都采用一个FFIEC收入指标，这和银行的CRA表现考核类似。家庭平均生活收入低于社区平均收入50%的被算在低收入普查地段中；而收入水平位于社区平均收入的50%-80%的家庭被纳入中低收入普查地段中；中等收入调查则包括收入在社区平均收入80%至120%的家庭。而高等收入普查地段包括收入超过平均水平120%的家庭。除了收入调查，我们将2000年的人口普查的结果也纳入变量中，这次普查试图获得当地房屋存量信息，包括业主自住房屋的百分比以及普查区内建房所需平均年限。同样的，我们还将普查的资本化比率包括在内，定义为普查区内年均租金除以房屋均价。这个测量值越大，就意味着升值预期越小或未来房价的不确定性更大。”我们希望这个变量与止赎可能性存在正相关关系。
    除了居民区层面的变量，我们还包括一个反应当地房地产市场表现的变量。旧金山和波士顿联邦储备银行的经济研究已表明，房价是止赎率的一个重要的动态预测指标。”因为目前的房屋止赎率是房价的一个内生变量，我们利用OFHEO变量来监测大城市地区的房价变化和前两年贷款初期的变化。“我们认为，在房价大幅上升期间发放的贷款出现止赎的可能性更大，因为相对其他经历价格大幅调整的区域而言，这些地区的价格上升更为明显。
    贷款特征
    在下面的模型中，我们还将讨论可能影响止赎率的贷款特征。从HMDA中，我们可以判定一笔贷款到底是不是“高价”的标准。“研究已经显示出高价贷款与拖欠和止赎之间有很强的相关性。由于价格较高的贷款基本上应对风险较高的借款人(如那些信用分数不高的)，所以有这种关系也并不奇怪。然而，目前的危机也解释了，许多在次级发展最高涨的时候发放的抵押贷款也包含了一些会影响违约风险的额外特征，例如可调整利率的抵押贷款、对提前还款的处罚以及贷款的信息完整程度。“出于这个原因，我们针对LPS数据设计了一系列与贷款条件相关的变量，包括贷款—价值比率(loan-to-value ration)、贷款利率是否固定、是否有提前还款处罚以及贷款信息是否完整。我们的数据还包括每月还款额，以每月500美元为一个单位。虽然贷款标准建议每月还款额不应超过家庭的收入的30%，但是最近的研究表明，许多借款人承担的比例远远高于这个值。
    放贷人特征
    
    确定贷款是否来自于受CRA监管的机构，必须考虑HMDA中的银行放贷人数据，Apgar、Bendimerad与Essene(2007年)在关于如何使用HMDA数据来理解按揭市场的渠道和CRA作用方面有着真知灼见。我们集中研究两个变量：银行是否受CRA监管，贷款是否来自CRA考核区域(即本地银行或储贷机构设有分支机构的社区)。
    正如上文所述，CRA仅适用于存款类金融机构或其附属公司(在某些情况下其联营公司)的贷款业务。独立的贷款抵押公司不仅不受CRA监管，而且也不受保护“安全和稳健”放贷人的其他法规的监管。与受CRA监管的机构相比，独立的贷款抵押公司需满足各州监管要求，但无需接受常规检查。
    我们进一步对贷款进行划分，分为受CRA监管但是位于CRA规定的区域以内的贷款和受CRA监管但是位于区域以外的贷款。银行和储贷机构发放贷款受到CRA细则的限制，包括现场检查和档案检查(hlechecks)。考核区域的区别还与抵押贷款市场和贷款发放方式有关。例如，位于CRA考核区域内的放贷人会通过该机构的零售渠道发放贷款。”相比之下，放贷人位于CRA考核区域之外则很可能通过贷款经纪人来发放贷款。我们假设如果一个受CRA约束的贷款公司在一个大都市区域发放贷款，且在该区域拥有分公司，则该区域就应属于CRA考核区域。若该区域没有分公司，被认为不属于此贷款公司的CRA区域。
    最近的研究表明抵押贷款经纪人在次级抵押贷款的繁荣中的重要作用，我们用一个贷款来源变量来反应贷款公司的贷款来源，不论贷款最终是来自CRA放款者或独立抵押贷款公司。我们控制是否贷款是由零售机构、代理银行或批发贷款机构完成的。批发放贷人是第三方发起人、通常是抵押贷款经纪人，由他们来进行申请抵押的贷款市场的进程。一个重要的方法说明的是，我们的模型中包含的贷款源变量是运行在一个比较小的样本下的。在这些模型中，我们排除的贷款来源等于“服务权”(servicing right)等内生性问题。一些金融机构专业服务的抵押贷款“有瑕疵或凹陷”，这些贷款日后很肯可能难以止赎。事实上，在早期的模型中，我们发现通过服务权获得的贷款与其他贷款来源相比，它更可能被止赎。