对以土地抵押的中长期贷款风险的思考

目前国内、国际经济形势严峻复杂，经济下行风险逐步加大，特别中国银监会公布的2010年监管年报中将土地储备及房地产开发贷款被列为房地产信贷风险防控的关键领域。而农发行以为土地为抵押的中长期贷款面临的风险的压力增大，特别2012至2015年，将是中长期贷款到期的集中年，更进一步增加了贷款的风险危机。笔者试以丹江支行为例，浅析如何防范土地市场波动对中长期贷款带来的风险。
    一、该行中长期贷款情况
    丹江支行的中长期共六笔，该行中长期贷款全部为土地抵押贷款，金额49600万元，其中由地方融资平台的承贷有五笔包括：江苏雨润集团肉鸡加工前期基础设施建设项目3000万元、南水北调移民安置改田治地项目农业综合开发中长期贷款7800万元、丹江口市南水北调移民安置区基础设施建设项目12000万元、丹江口市移民安置企业建区土地整理二期工程项目19800万元和汉江干流丹江口市城区段防洪护岸工程8000万元（首笔发放4000万元）。一笔由地方产业化龙头企业湖北丹澳医药化工有限公司承贷3000万元用于年产80吨黄体酮项目建设。截至2012年5月末，中长期贷款余额37800万元，按照合同约定已归还贷款11800万元，其中：南水北调移民安置区基础设施建设项目贷款2500万元、江苏雨润集团肉鸡加工前期基础设施建设项目1500万元、南水北调移民安置改田治地项目贷款7800万元。贷款本息能够按期全额归还。
    二、丹江土地市场概况
    丹江口市位于鄂西北东部，地处汉江中上游、鄂豫两省交界处，东临鄂北重镇襄樊市，西连新兴汽车城十堰市，南接千里房县和神秘的神农架林区，北交豫南大市南阳市。古有“三阳（郧阳、襄阳、南阳）腹地”之称，今踞“鄂西北东大门”之位，以其重要的地理位置，成为连接“三阳”、沟通中原与鄂西北山区乃至祖国大西北经济、文化交流的必经通道和重要窗口。丹江口市辖区总面积3121平方公里，人口49.5万。根据丹江口市土地收购储备供应中心提供的2009—2011年上半年供地情况测算，丹江口市2009年度出让市区土地18宗，其中：工业用地5宗，出让面积435.77亩，成交总价3947.7万元，平均价格9.06万元/亩；商住用地5宗，出让面积251.84亩，成交总价6651.69万元，平均价格26.41万元/亩。2010年度出让市区土地13宗，其中：工业用地4宗，出让面积241.26亩，成交总价1945.73万元，平均价格8.06万元/亩；商住用地5宗，出让面积266.16亩，成交总价13619.93万元，平均价格51.17万元/亩。2011年出让市区土地5宗，其中：工业用地2宗，出让面积109.86亩，成交总价886.86万元，平均价格8.07万元/亩；商住用地3宗，出让面积137.24亩，成交总价14750万元，平均价格107.48万元/亩。丹江口市近三年来工业用地价格基本稳定,商住用地价格呈现增长的态势。
    三、土地市场与中长期贷款风险分析
    丹江口市作为县级市，它的土地市场具有其自身的独特性，其土地市场面对的压力并非全国一线二线城市所面临的降价压力，由于交通及环境保护的限制，丹江口市的近年来土地市场并未出现过热的现象，土地的价格，特别是商住地价格，与周边县市相比仍处于较低水平，故在国家对土地进行调控的宏观政策下，丹江口市的土地的价格仍处于一个稳定水平，但这并不代表存在的风险，我认为该市土地市场存在的主要风险为变现风险。以丹江支行的中长期贷款为例，该行中长期贷款抵押土地的总价值为126547，按折率50%计算，抵押价值为63273万元，该行贷款余额为37800万元，可完全覆盖我行贷款。单从土地价值来说，土地价值贬值50%，贷款本金依然可以得到保障。而在国家的对土地市场调控的大环境下，土地交易必然处于冷淡状态，而很多县级市的收入完全是靠“卖地”，其实体经济并未得到有效的发展，GDP虚高，同时也拉高了土地的价格，国家的长时间的调控，必然对这类县市给予沉重打击。虽然丹江口市的土地市场并未出现过热，土地价格也较为稳定，但受大环境影响，预计丹江的土地市场必然受其冲击，所以当贷款出现风险时，抵押的土地能否变现，存在着风险。
    四、对策及建议
    （一）对于已发放的土地抵押贷款，要加强监控，建立台账统计制度，统计中长期贷款的到期时间、金额、偿债资金来源，密切关注贷款人运营状况和到期贷款的还款进度。与企业商定还款方案，落实还款来源，保障贷款不出现逾期。
    （二）严格抵押土地的审查，对于新发放的土地抵押贷款用来抵押的土地首先选择易变现的土地，对土地地理位置状况，是否列开发规划做重点考量。同时进一步加强对土地评估公司的审查，选择那些管理规范、业务素质高的公司，防范评估公司为自身利益做出的土地评估，对我行贷款贷款的风险。
    （三）采用多种抵押方式，中长期贷款尽量采用多种担保方式，如一些水利、电力、交通项目可采用收费权质押的方式，水、电、交通基本属于国家垄断型行业，收费权有保障，同时可以缓解土地波动对中长期贷款带来的风险。特别对土地贬值造成抵押的不足的贷款，应积极与贷款方协商，进一步充实押品。
    （四）发放中长期贷款时，要充分考虑地方及企业的承受能力，选择那些收益高、社会效益好的项目，不盲目扩张规模，抵押始终是防范措施，只有在贷款审查严格，才能真正做到在源头上防范风险。