中国发展MBS渐入佳境(杨涛；7月14日)

    住房抵押贷款证券化（MBS）作为极具吸引力的金融创新，是目前中国政府、理论界、金融机构和社会各界所关注的热点。对此，我们可以从四个方面来理解。
    其一，发展MBS的根本目的在于促进住宅消费、增进社会福利
    众所周知，MBS这一金融创新形式起源于20世纪70年代的美国，最初的目的是为了满足退伍军人与中低收入者的购房需求。在强烈的政府支持背景下，MBS对调节美国住宅产业的结构性需求与促进社会稳定起到了重要的作用，并逐渐为世界各国所效仿。在随后的发展过程中，MBS的各种金融功能不断得到开发和完善，但是从根本上来说，MBS担负的基本社会职能仍然是其存在的基础，换句话说，就是通过这一金融领域的制度安排，满足相关社会群体的购房需求，增进社会福利，进而促进住宅产业的发展。
    中低收入家庭住房情况的改善，已经成为当代社会可持续发展的重要指标之一，也是一国经济发展水平的体现。通过MBS的制度安排，不仅可以直接为住宅消费提供支持，也会间接提高商业银行开办抵押贷款业务的积极性，从而带动住宅消费。
    其二，发展MBS的重要意义在于完善住宅金融体系、促进住宅产业发展。
    通过MBS的制度安排，既可以为个人购买住房提供相关支持，也可以不断优化房地产信贷资金的结构，从而促进住宅金融体系的完善。在住宅产业发展中，这不仅意味着能为新建项目融通资金，而且有助于利用资本市场来盘活已建成项目的资产，将产生的资金用于新建项目，从而进行住宅的再生产。因此，发展MBS，一是可以降低住房信贷成本，促进资金的跨地域流动，二可以带动住宅产业的发展，使之成为中国经济的增长点之一。考虑到住宅产业在各国的经济增长和结构升级中越来越起到重要的支持作用，通过创新来为住宅产业提供有力的金融支持，将有助于巩固该行业对国民经济的贡献度。
    其三，发展MBS的经济条件已经具备。
    首先，从1998年以来我国住宅产业得到迅速发展，而个人住房抵押信贷也处于良性扩张趋势。截至2003年底，我国金融机构的个人住房抵押贷款余额达到11779.7亿元，比上年增加3528亿元，占消费信贷总额的69.3%，不良贷款率在1%左右，大大低于房地产开发信贷的不良贷款率。个人住房信贷收益稳定和违约率低的特点，使之成为各商业银行优化资产结构的理想选择。其次，从宏观经济金融环境来看，以住宅建设为主体的建筑业将成为经济发展的主要支柱之一，住宅金融也将在金融体系中占据显要的位置。应该说，发展MBS的经济条件已经具备。
    其四，发展MBS的主要制约因素。
    一是供给方的约束。包括作为MBS的标的资产的住房抵押贷款的供给情况，以及是商业银行对MBS这种金融资源的供给情况。
    对于前者，目前主要存在两个问题，一是目前住房抵押贷款在国内商业银行贷款总额中的占比并不是很大，一般不超过10％。二是作为标的资产，住房抵押贷款还缺乏资料的完备性，因此对个人信用的评价非常困难，也难以通过历史资料对未来现金流进行准确的分析。这些都构成了对可作为合格的MBS标的资产的、住房抵押贷款的供给限制。
    对于后者，我们看到，拥有大部分住房抵押贷款的国有四大商业银行仍缺乏推行MBS的动力。实际上，MBS对原始贷款银行最主要的利益在于解决流动性风险，而四大商业银行存贷差较大，资金头寸很少出现紧张，因此普遍缺乏对流动性风险的关注。
    由此我们看到，在发展MBS的初期，应该努力推进抵押贷款一级市场的完善与合约标准化，并把中小商业银行作为试点对象，因为它们的流动性需求更强烈。
    二是制度环境的约束。如果要在中国推动MBS，就必须尽快改善经济、法律和制度等环境要素，为MBS发展创造前提条件。在条件尚为成熟的时候，改革重点在于发展一些以住房抵押贷款为基础的准MBS产品。