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2010中国房地产学术研讨会综述
http://www.newdu.com 2018/3/15 浙江工业大学经贸管理学院 虞晓芬 张娟锋 佚名 参加讨论
由浙江工业大学、《经济研究》编辑部和中国高等院校房地产学者联谊会联合主办的“中国房地产学术研讨会暨高等院校房地产学者联谊会2010年会”，于2010年10月30—31日在浙江工业大学召开。来自清华大学、北京大学、复旦大学、浙江大学等全国50多家高校与科研院所的130余人出席了本次研讨会，会议入选论文92篇，涉及“房地产业与宏观经济”、“房地产市场与价格波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产企业与项目管理”、“房地产学科建设”等专题。10月30日上午，由本次大会主席、浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持开幕式，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》常务副主编郑红亮教授、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位发表了热情洋溢的致辞。
华东师范大学张永岳教授主持了开幕式之后的主题演讲环节。中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了题为《中国货币信贷政策和房地产市场》的报告，分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授作了《住房价格统计指标体系与住房价格研究》的报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨。北京大学冯长春教授、同济大学施建刚教授、浙江大学贾生华教授、华中师范大学艾建国教授、南京大学高波教授和浙江工业大学虞晓芬教授分别以《城市化与房地产》、《以房价为核心的房地产市场分析》、《宏观经济运行与房地产周期走势分析》、《对完善经济适用房制度的几点思考》、《对房地产税制改革的思考》和《公共租赁房若干问题研究》为题作了主题报告。
一、 房地产业与宏观经济
房地产业的健康发展对于我国宏观经济的长期繁荣稳定起着重要作用，房地产投资与国民经济的关系日益密切。李楠、吴武清和陈敏将协整结构变化检验应用于房地产投资与国民经济关系的研究中，利用变结构协整检验模型检测到协整关系的结构变点，结论表明我国房地产投资与GDP总体上存在长期协整，尤其是2001年之后两者形成了长期均衡，协整关系比较显著；2008年之后协整关系发生显著变化，脱离原均衡水平，向高位发展。他们认为合理控制房地产投资规模，使其与国民经济长期均衡发展，对经济社会持续、健康、协调发展意义重大。
随着中央及地方政府房地产宏观调控政策的出台，全国大中城市房地产价格波动带来的资产价值变化对于国内消费的影响成为讨论热点。陈健和高波利用Hansen面板门槛模型结合我国1996—2008年间的30个省(市、区)数据，对房地产财富效应进行了非线性检验，结果发现从房价增长率和收入增长率来看，房价上涨对消费的影响呈现非线性的区制（regime）变化。尽管总体上房价上涨不利于促进消费，但是在不同类型的区制对消费的抑制程度存在着明显差异。因此，针对不同类型的区域平抑房价的方式应有所区别，以减少风险。况伟大对房东和租客分别建立两期房价与消费关系模型，利用35个大中城市1996—2007年家庭消费数据的分析发现，本期房价对住房消费影响为负且对非住房消费影响不显著，不存在财富效应；上期房价对住房消费和非住房消费均有正向影响，存在财富效应；下期房价对住房消费和非住房消费均有显著影响，财富效应明显。
本次世界金融危机发生后我国的大规模经济刺激计划以及宽松信贷政策对房地产业的影响日益凸显，而房地产价格高涨反过来对实体经济带来冲击。李巍运用DSGE模型，引入价格粘性与信贷约束，分析货币政策、通货膨胀以及房地产价格对实体经济的冲击。研究表明当遭遇房地产价格上涨冲击时，国内产出先明显上升后回落，消费水平总体呈现先上升继而回落的态势，但不同类型消费的动态特征存在结构性差异。由此建议政府在抑制房价和管理通胀预期时，应慎用单一的货币政策(利率)工具。王先柱和赵奉军从微观层面分析了货币政策影响房地产价格的传导机制。房地产资产价格是货币供给量的增函数，当货币供给量不断增加时，通货膨胀率增加和货币持有者的收益减少，在不存在套利的条件下，房地产资产价格势必要上升以应对房地产资产收益率的下降。货币供给量通过货币收益率来传导到房地产价格上，因此可以通过货币政策来直接干预房地产价格，实现房地产市场稳定健康发展。
二、 房地产市场运行与价格波动
房地产市场及其价格波动是房地产经济研究的核心问题，也是本次会议研讨的重点。赵奉军和高波通过构建消费者均衡模型，利用全局和局部Moran指数，寻找中国房价波动的领先因素。结果发现我国35个大中城市的房价存在显著的空间自相关，房价波动具有显著周期性，但并不存在完全同步的房价周期。房地产市场量价关系的研究对于深刻理解房地产市场的价格传导机制有着重要作用。孔煜通过构建联立方程模型采用三阶段回归法(3SLS)考察了房价和交易量的关系，发现房价与交易量之间存在滞后的正相关关系，并且房价处于主导地位。实证结果也显示，土地市场、人均收入是影响房价与交易量的重要因素，房价与交易量滞后项对各自本期的影响程度最大。邹琳通过构建粘性价格存量—流量模型，利用不同区域市场参数对模型进行动态模拟，考察房价周期波动区域差异，结果表明供给弹性、需求弹性、收入增速、收入弹性、价格调整速度及建筑滞后期等因素的区域差异是造成房价周期区域差异的重要原因。
任超群和贾生华基于微观事件法的视角阐释了土地价格信号是否导致了房价的波动，为进一步揭开“房价与地价关系迷局”提供了新思路。论文从“价格发现”的理论视角出发，将土地出让看作一个事件，检验土地出让价格信号对周边房价的影响，进而引入市场形势变量，进一步考察土地出让价格信号对住房市场的影响。利用杭州市五城区2006年1月至2010年3月的宗地与楼盘数据分析发现只有在上涨的市场形势下，正向土地出让价格信号才会推动房价的上涨。因此，文章建议政府在房地产价格上涨时，要通过完善土地出让制度防止“地王”的产生。
在房地产市场分析中，如何对房地产市场走势进行科学预测是政策制定者关心的议题。杨振鹏和刘洪玉通过对全国39个重点城市新建住房销售数据分析，考察“吸纳周期领先于住房价格变化”是否普遍成立。实证结果显示，无论是全国还是城市层面，都存在“吸纳周期领先于房价变化”的规律。张博和郑思齐认为编制住房价格指数需要解决三个问题：样本异质性、样本选择性偏误以及变流动性问题。在中国新建商品房市场上流动性波动幅度大，忽略流动性变化对价格的影响，会使得价格指数不能反映市场的“真实”价格走势。针对后两个问题，他们引入Fisher的固定流动性价格指数的编制方法，利用新建商品住房的微观交易数据，验证了这种方法编制的价格指数能够更好地反映市场走势，并对未来的价格走势有一定的预测作用。
三、 住房市场与住房保障
解决中低收入家庭、夹心层等群体的住房难问题是中央和地方政府的长期责任，经济适用房、公共租赁房、住房公积金的利弊得失一直是学界关心的焦点话题。陈峰和丁烈云基于制度补贴模型及其数值分析有效识别了住房公积金制度存在的潜在风险。研究显示该制度的最大不公在于缴存制度的工具设计，使其有“嫌(弃)贫助富”之疑；随时间累积及市场机制作用，制度及其运行所蕴含的初次与二次分配不公必然形成偏离制度预期目标的运行机制。陈杰和王文宁基于1999—2007年的省级面板数据，就经济适用房对商品住宅价格的影响效应进行了系统的研究。在控制人均收入、货币、利率、建筑成本等因素对房价的影响之后，采用不同的经济适用房比重指标，在不同的计量模型设定下，结论显示增加经济适用房供应比重对抑制商品房价有一定作用，但效果不大。
虞晓芬提出公共租赁房具有保障性与过渡性的双重特性，是对现有住房保障体系的有益补充和完善，对不符合廉租房条件、又买不起经济适用房家庭，突显保障性；对新就业人员、引进人才、外来务工人员，突显满足过渡性基本居住的需求。公共租赁房与经济适用房保障方式相比的优点是：产权属于政府，更适于建立退出机制；通过完善准入退出机制，使有限的房源能满足更多的需要；有利于引导市民由购房向租房观念转变。其缺点为投入资金大，投资期长，管理成本高，因此需要与当地政府的财力、市场供求相适应。姜雪梅和佐佐木公明通过构建动态均衡模型，对实施住房货币化分配制度以来的住房市场进行了分析。研究表明，在不成熟的住房市场中经济适用房政策是改善低收入家庭居住环境的有效方法。
随着城市住房价格上涨所带来的居住成本提升，城市周边农村成为城市中低收入者居住的聚集地，是其解决住房问题的重要方式，进一步规范和完善城市郊区农村住房市场已经是紧迫的现实问题。方丽和田传浩对杭州市余杭区的情况进行了问卷调查，发现村镇经济发展状况与外来劳动力比重对住房租赁市场的发育影响较大，家庭人均住房建筑面积与农户的出租面积关系密切。住房租赁市场的发育提高了宅基地利用效率，并一定程度上促进了住房投资。租金收入在农户家庭收入总额中已经占到了不小的份额，这意味着住房租赁市场的发育有利于农户家庭收入的提高。
随着收入的提升，人们愿意对城市生活品质支付更多的成本。郑思齐等考察了住房市场上居民对城市生活质量的偏好。随着开放的城市体系逐渐形成，城市间劳动力的大量流动使得城市土地租金和住房成本向其长期均衡水平收敛，这一均衡水平是城市生产力水平和生活质量的函数。利用中国84个城市的上万个微观家庭样本，他们研究了住房成本如何通过上述收敛过程使得城市间的劳动力市场和住房市场趋向均衡，并发现扣除工资率后的住房成本均衡水平，对于正的宜居特征(比如适宜的气候、绿化面积、道路容量、医护服务的可得性，以及平均教育年限等)更多的城市而言，该值会更高；而对于那些负的宜居特征(比如SO2排放和交通拥堵)更多的城市，该值更低。
四、 土地利用与土地管理
土地是房地产项目开发的最重要资源，土地市场与房地产市场是高度关联的资产市场。近年来，土地市场竞争激烈，“地王”对于住房市场产生冲击效应，显著影响开发商和消费者的预期。王宏新等利用古诺模型分析了我国土地市场中存在着的开发商激烈竞价而产生高价地块的现象，发现在开发程度适中的地段，开发商通过过度竞争抬高地价对其利润水平以及商品房供给量影响不大；在开发程度较高的地段，先进入的开发商抬高地价会获得该地段的主导地位，获得更高的利润水平。高辉和詹丽芬运用合成指数方法，选取6个同步指标和20个先行指标编制了杭州土地市场景气指数和先行指数，并用杭州土地市场数据进行了检验，结果显示杭州市土地市场先行指数能够对土地市场景气指数的走向给出良好的预测信号。
土地管制对于住房供给与住房价格是否有影响始终存在争议。张娟锋等从宏观和微观两个层面系统考察了土地管制政策对房地产价格的影响，并利用35个大中城市的宏观数据，验证土地供给影响住房供给与价格的存在性、有效程度与时间路径；利用杭州286宗住宅用地微观数据，量化微观干预政策对土地价格的影响方向与程度。研究发现土地供给对住房供给在长期内(1—2年)有显著影响，短期内(1年以内)没有影响；而土地供给对住房价格在长期与短期内都有影响，通过改变预期影响当年住房价格，通过影响住房供给作用于滞后1年的住房价格。因此，通过调整宏观和微观两个层面土地管制政策能够促使住房市场与价格保持稳定。
“土地财政”备受诟病，有观点认为是政府的过度参与推高了房价。陈多长等认为分税制改革、集体土地产权保护和房地产业定位错误是产生土地财政的主要原因，在不减少地方政府公共支出的情况下，采用激进措施杜绝地方政府以地生财的做法会造成地方公共品供给水平的急剧下降。郭晓旸和刘洪玉从实物期权角度出发，分析了政府和开发商在土地期权执行过程中的关系，讨论了土地出让金对于政府的风险“防火墙”作用，以及限时开发政策对开发商风险补偿权利的影响。研究发现土地期权的执行概率与期权标的资产(住房)的价格风险无典型的负相关关系，土地出让金的波动每提高1个标准差，政府执行土地期权的概率将下降0.22%。
严思齐和吴群通过构建南京市住宅用地的特征价格模型，探讨了微观因素对城市住宅用地价格的影响，发现地块面积、容积率、建筑密度、绿化率等个别特征，城市中心可达性、交通便利性等区位特征，医院可达性、学校可达性等邻里特征对住宅用地价格有显著的影响。任辉和吴群基于GIS分析的城市住宅地价空间分异研究，以南京市土地一级市场住宅用地出让地价为研究对象，运用GIS空间探索性分析(ESDA)和空间分析技术探讨城市住宅地价样本点数据的特征，通过对地价空间分布的栅格化处理，定量识别了地价变异的空间分布区域，对城市规划和土地市场宏观调控有一定的参考作用。黄忠华和杜雪君基于多元有序Logit模型，以农户非农化、利益唤醒这一逻辑主线和视角实证分析宅基地流转的影响因素及作用规律。基于浙江10县(市、区)的农户调研数据，他们发现农户非农化因素对农户宅基地流转意愿影响显著，纯务农者对宅基地流转和变现的意愿较高，希望向城镇居住和迁移的农户更偏好能流转和抵押，以此降低向城镇化迁移的门槛和成本。
五、 房地产企业与项目管理
近20年来，房地产市场的繁荣造就了规模庞大、数目众多的房地产企业，而高涨的房地产价格使得房地产企业成为诟病的主要对象，房地产企业绩效及其影响因素成为学者的关注点。胡晨光等基于省(市)面板数据分析了我国房地产开发企业经营绩效影响因素。研究发现，市场竞争程度、产权属性、土地购置价格、资产负债率并没有显著影响房地产开发企业经营绩效，而商品房销售价格、货币供给、资产周转率对企业经营绩效具有显著正向影响。因此，政府对于房地产业的宏观调控要把握房地产市场的供方特质，重点在于调节需求从而影响供给。陈冬华等以房地产行业为研究对象，以房地产宏观调控为制度背景，选择与房地产价格相关的变量为替代变量，对盈余管理的政治成本假说在我国的适用性进行了实证检验。研究结果表明，我国上市公司同样可能因为政治成本进行盈余管理，国家宏观政策周期及房地产价格显著地解释了房地产企业的盈余管理行为；相对于国有房地产上市公司，非国有公司迫于政治成本压力负向盈余管理的幅度更大。
施建刚和吴光东提出房地产企业在大规模扩张的同时，必须建立和完善集团管控模式，调整公司治理结构和组织结构，完成企业深层次竞争力的构建，充分整合和有效运用各种资源，以获得长期稳定的竞争优势。在传统共谋假说和有效结构假说的基础上，范建双和虞晓芬采用间接的测度效率对2002—2007年我国建筑业市场结构与绩效之间的关系进行了实证研究。研究结果表明我国建筑业市场集中度与绩效之间显著负相关，这与共谋假说相悖。而我国建筑业市场份额与绩效亦为显著负相关，有效结构假说也不成立。不同类型建筑企业规模与绩效为显著正相关，国内生产总值增长率与建筑业绩效关系为正相关但不显著。
六、 房地产学科建设
房地产教育与学科建设一直是中国房地产学术研讨会的重要议题。尽管房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，但房地产经济与管理还没有成为独立的学科，从事房地产经济、政策、金融、投资、经营与管理等领域教学与研究的教师分散在各个学科，不利于形成学科合力。而房地产人才培养涵盖经济、管理、建筑、法律等多个领域专业知识，专业性很强，目前没有房地产专业，许多学校人才培养挂靠在工程管理专业房地产方向和工商管理房地产方向，不能适应我国经济社会发展对房地产专业人才的需求。多位教授建议应该设置单独的房地产学科，尽快恢复设置房地产专业，在参与政府宏观决策与培养高素质人才方面发挥更大的作用。
本次会议对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”三门课程教学体系、教学经验、教学中面临的问题、教学改革方向进行深入、热烈讨论与交流，认为要强化以问题为导向的房地产经济理论教学与案例实践教学，培养学生既有扎实的经济理论功底，又有很强的专业技能，适应房地产业快速发展需要。要深入研究房地产经济学内容体系，充分反映最新理论研究成果。要加强与房地产经纪与估价师学会的联系，通过产学研结合深入研究房地产估价领域出现的新问题，推动房地产估价业健康发展。理事会会议决定在中央财经大学召开中国高等院校房地产学者联谊会2011年年会暨研讨会，在山西财经大学召开房地产经济学课程教学研讨会。
Tags：2010中国房地产学术研讨会综述
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