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会员注册现在是不是商业地产大发展的时机呢？我们认为当直接融资如此紧张的时候，当REITs还没有根本的出路的时候，当整体的收益率还没有达到6-10%的时候，说所谓的商业地产大发展远远还没到时候。
2011年，除了保障性住房以外，商品住宅事实上在中国目前面临着非常非常大的挑战，因此这个时候引发了人们对商业房地产的一些思考。很多人问一些问题：
第一个问题，现在是不是进入商业地产的大好时机？第二个问题，商业地产未来是什么样的模式？第三个问题，我们在发展商业地产中会遇见哪些问题？
跟大家分享世联地产的几点认识：
世联地产2010年在全中国卖了1300亿的房子，其中商业地产所占比例不多，占25%的比例，这是符合国际惯例的。整个国际上物业的比例住宅占75%商业占25%。国际上住宅开发商叫做home building，商业地产叫做Commercial real estate，即以固定的收入为核心的房地产或者叫做产生租值的房地产。
商业地产与住宅地产相比有什么不同呢？我们发现，住宅房地产公司的市值远远低于商业地产公司的总市值。比如说某知名住宅地产公司的总市值在30亿美元左右，但是固定收入的商业房地产公司的总市值大概在60亿美元左右，是它的1倍。固定收入房地产的另一个大类，是总市值在600亿左右的REITs。住宅和商业地产的第一区别就是他们的价值基础完全不一样，目前中国房地产走了上半场，就是住宅大发展。因此我们的龙头企业几乎都是住宅开发商，我们预计在房地产未来下半场，商业地产企业的市值将会超过住宅地产公司的总市值。
首先，我们看到最近几天，中国住宅开发商在资本市场大幅跳水，在香港几个龙头老大市值缩水到了市值最低点，原因是整个资本市场对住宅市场开发未来的增长率表示怀疑，而且对整个住宅发展的奉献值增加表示担忧。
第二，商业地产和住宅地产最大的不同是商业地产被归纳为“类金融”行业，住宅虽然跟金融也密切相关，但是比商业要弱很多很多，我们看到的是几乎商业房地产不与金融密切相关的，这是最大的不同。这个不同也是回答未来商业地产大发展前提的基本条件。
第三，我们看到住宅房地产主要是出售为主，商业地产最主要的是出租为主，产生效益与住宅完全不一样，目前我们住宅地产的租售比非常的不合理，我们的商业地产也一样，同样也存在问题，未来的内容业态方面成为提高租金的重要手段。
第四，住宅在市场中经济周期中是领先指标，而商业是滞后指标——经济危机从萧条往上爬升的时候，一定是私人住宅带动一轮经济的起飞，当机构和金融机构确认房地产已经兴旺的时候，再加入大比例的机构投资商业的时候，事实上已经兴旺了很长时间了，使得写字楼和商业成为经济发展的滞后指标，这就是所谓摩天大楼的诅咒，什么意思呢？也就是当我们看到一片摩天大楼和Shoping Mall兴起的时候，很可能是房地产周期接近尾声的时候。我们看到迪拜，很多情况发生，非常吻合摩天大楼诅咒的规律。
那么现在是不是商业地产大发展的时机呢？我们认为当直接融资目前如此紧张的时候，当REITs还没有根本的出路的时候，还当整体的收益率还没有达到6-10%的时候，说所谓的商业地产大发展远远没到。
展望未来，我们认为商业地产可能随着保障房的大量推出，使得REITs得以在中国资本市场大量的实现，这样金融的入口和出口实现循环，才能有足够的支撑，整个商业地产的发展实际上和住宅地产发展一样，都与保障房建设息息相关。
事实上商业房地产在相当一段时间内还不能成为中国主流的房地产发展模式。
（本文由记者根据陈劲松在“20ll中国房地产与住宅产业交流会”上的讲话整理，未经本人审阅。）
（作者系深圳世联地产董事长）