杨志勇：个人住房交易税仍有优化空间

      财政部、国家税务总局发出通知，调整个人住房转让营业税政策。
    个人住房交易怎么课税，一直争论不休。现实中，个人住房转让所要缴纳的营业税和购买期限的长短有密切关系。免征营业税，是满2年好，还是5年好？过去的做法可以概括为：要让楼市降温，就要满5年才不用缴纳营业税；要让楼市升温，就只要满2年。
    满2年的普通住房对外销售，免征营业税，属于鼓励住房交易的举措。在楼市前景不太明朗的条件下，从5年改到2年的政策调整，无疑给楼市一剂强心针。从当前楼市格局来看，也许这一刺激的力度有限，但是，它促进房地产市场健康发展的信号是强烈的。虽然中国经济在转型，但还处于城镇化进程中，尚无法承受房地产市场变冷的成本。因此，房地产市场的健康发展，才是包括税收政策在内的房地产公共政策的重要目标。
    让房地产相关公共政策尽快恢复常态，才能实现房地产市场的健康发展。无论从降低房地产交易的成本，还是从房地产市场的可持续来看，都有必要如此。个人住房交易，在需求还难得到充分满足之前，就好朝着释放更多更合理需求的政策导向前进。过高的房地产交易税费，导致一些正常的住房需求未能得到满足。大幅度降低房地产交易税费，是房地产市场健康发展的需要，同时能够让房地产市场价格得到进一步的稳定。房地产市场交易所需要缴纳的税费，绝不止营业税一种了事。
    营业税政策调整客观上还能促进宏观经济稳定，但是，仅仅从5年改为2年免税，能发挥多大作用还不得而知。从有力度的积极财政政策实施来看，个人住房转让的营业税是否还有必要存在，值得深思。当然，如果只是为了刺激楼市，那么未来可供选择的政策工具仍有很多。
    个人转让非普通住房满2年差额征收营业税，有利于非普通住房的销售，有利于人们改善住房条件。但是，政策仍有优化空间。现行的普通住房与非普通住房的界定标准，还跟不上经济社会发展步伐。各地界定标准中常有建筑面积90平方米、140平方米的规定，也有容积率、价格等。就面积来说，为什么是建筑面积，而不是套内面积？90平方米或140平方米这两个数字合理性何在？普通个人能够确认的只是套内面积，而不是那个需要换算才能得到的建筑面积。90平方米或140平方米的规定只是特定时期的产物。人民对美好生活的向往包括居住条件的改善。即使考虑土地约束条件，当人们从有天有地的住房搬到高楼中的一格居住时，所释放出来的可供住房数量是惊人的。这种建筑面积限制带来了很多其他问题。
    从国家层面来看，鼓励全民阅读，建设书香社会，但是，住房面积标准的界定并没有考虑到这些。固守90平方米和140平方米面积的时代已经过去。更值得反思的是，不少地方对不同地段普通住房总价标准的确定，选择了郊区低总价、城区高总价的做法。这虽可很好地兼顾城区老居民需要，但事实上这也鼓励了个人居住城市中心的选择，不利于城市布局的合理化。而且，非普通住房交易所适用的契税税率往往是3%，而不是1.5%或更低。在住房总价不低的条件下，高企的契税也给人民改善住房条件设置了不低的障碍。总之，要让个人住房销售更顺畅，让个人改善居住条件更便利，需进一步优化住房交易税制，需进一步梳理相关公共政策。特别是，“遏制房地产市场投资投机需求”这一看上去很美好但实际上违背了房地产市场运行基本规律的目标定位亟待改变。■
    （作者系中国社科院财经战略研究院研究员）