韩洪锡：与其扬汤止沸，不如釜底抽薪——谈谈中国的高房价现象和政府调控政策的效果

    房价在任何时候都主要不是由目前价格水平下的供求力量来决定，人们对未来房价的预期（即未来涨还是跌）才是决定房价的最根本依据。所以政府用行政性的方式压制目前的购房需求实在是吃力不讨好，也不能解决根本问题，只能造成买卖双方的观望以及房地产行业的投资停滞，从而影响经济发展。
    最近各地房屋买卖成交额有所恢复，房价回升，它其实是老百姓认为政府目前政策根本不足以改变房价上涨预期的表现。因此政府政策的重点仍然是用什么方法改变目前普遍存在的人们对房价上涨的预期。为此，政府应早日公开宣称取消限制土地供应的‘18亿亩红线’，发出建房用土地并不稀缺的信息，消除空房拥有者惜售观望的心态和房价上涨的预期。
    不但是房价，租房租金过高也是重要的问题，不能只顾压制房价而不顾租金上涨。租房租金的上涨也是来源于租房用的二手房短缺的预期。目前打压自用房以外的政策本质上是等于发布今后租房房源将趋于短缺的信息，它将带来人们房租上涨的预期。
    政府应该根据城市化的进展速度，在稳定物价水平的前提下，逐步增加建房用土地的供给，使潜在的买房者住自己房子的机会成本同市场上的租房租金水平相一致。在基本达到这种房价水平的基础上，以房价上涨幅度不得超过物价上涨率定为政策目标来使住房建设的供给与需求相匹配。
    中国目前城市房价同百姓的平均收入水平相比过高是不争的事实，但这样的房价水平算不算有泡沫，要不要用政策手段挤掉，使房价大幅下跌是另外一个问题。因为高房价的影响因人而异，涉及到不同利益集团之间的博弈。在我国城市（尤其是大城市）居民的自房拥有率已经相当高，因高房价窃笑的人群应不在少数。
    不要说已有房子的本地人，就算无权买房或无力买房的外地人中间也有不少人从故乡房价的普遍上涨中得到的利益有可能大于损害。在这种利益格局情况下，房价的大幅下跌同持续上涨一样都是不可取的结局。如果和目前的情况相反，让房价将持续下跌的趋势成为人们的新的预期，则同样危及国民经济的稳定。因此采取什么样的政策来维护房地产行业的稳定发展是并不简单的课题。
    在中国持续的高房价无端端造就了成千上万的百万富翁，甚至是千万富翁，而这些人不一定都是大款或那些平时收入水平很高的白领管理人员，其中甚至也有不少人是仍然在省吃俭用，背着沉重还贷包袱的‘房奴’。对那些过去买房的人们来说现在的高房价意味着因资产增值变富裕了，尽管其中只有一套房子的人除了增加得到抵押贷款的机会以外，那些账面上的增值暂时对自己还没有什么实际意义。
    很多人抱怨高房价，但是他们的立场也会发生变化。比如说如果今后的房价还会上涨，而那些人又有机会从亲戚那里借到首付款以及能够办理银行房贷手续，那么他们买到目前的高价房以后的立场肯定马上转变180度。至于对那些多依赖于‘土地财政’的地方政府来说，对高房价的担心肯定远远不如中央政府，甚至说不定巴不得房价继续上涨，以便得到更高的土地转让金收入。
    高房价对中国经济的发展的害处主要表现在于影响制造业等实体经济活动的稳定发展。因为高房价（以及高房租）作为决定物价水平的重要组成部分，造成工资成本上涨过快的同时却降低劳动者的生活水平，恶化实体经济的经营环境。投资房地产能够轻松赚钱的环境下，谁安心投资和经营风险又大，收益率又不高的制造业或服务业企业呢？
    高房价的另一个危害在于扩大贫富差别，使那些运气好，早买房的人不费吹灰之力积累起巨额资产，而这些原本只靠老老实实地干活是根本得不到的。房子的增值其实就是土地的增值，所以当地经济发展所产生的土地级差收入大部分流入到对发展当地经济贡献无关的买房人手中，而其他人（其中最主要的是为建设城市流泪流汗而根本买不起房子的外地农民工和以很低的价格上交土地的当地农民）却受到高房租等生活费用上涨的损害。当然房价也可以下跌，但目前为止中国房价大体上一路上扬，所以凭经济实力大量买得起房子的富翁得到了房价上涨的大部分好处，这自然扩大了中国的贫富差别。
    因房子增值赚钱和因股票上涨赚钱有相同的地方，那就是它们都是一种风险投资的回报。但它们又有很大不同，因为房子涨价所承载的主体-土地是数量不可能增加的生产要素，它的价值受到周围各种环境（尤其是经济发展程度）的影响，进而受政府政策的影响很大，而股票价格变化主要受该企业经营业绩的影响。
    过去十几年中国的房价普遍大涨，远高于物价上涨率。尽管中间几次房价回落一段时间，但是不久后反弹，而且上升得更高，以至于中央政府在重点城市的商品房市场采取对外地人很不公平的‘限购限贷’的‘杀手锏’来想控制房价。但是最近几年的经验来看，这条措施的效果也有限，而如果取消‘限购限贷’政策，则可以预见那些重点城市的房价会马上大幅反弹，搞得前功尽弃。
    其实‘限购限贷’的政策首先违背市场经济下自由交易的根本原则，对外地人的歧视更没有道理可言。至于说要打击投机房子的‘房叔’，‘房姐’，低买贵卖是市场交易活动的基本原理，建立在双方的你情我愿基础上，只要他们资金来源合法，何来‘投机之罪’？不要忘了，改革以前政府曾对所有个体的商业活动都扣过‘投机倒把’的帽子，难道还要回到那些政府管制一切交易活动的老路吗？
    其实在中国经济每年高速发展的环境下，人们的收入中除了消费后的部分需要有投资或储存的载体。它可以是银行存款，股票，贵金属，艺术品，但在中国最被人们看好的投资品还是房子。因为房子可以自己居住来节省租房支出，或出租给别人来得到房租收入。在国家不准买卖土地的政策环境下买商品房是间接购买土地部分所有权的最好的方式。在中国农民的房子因宅基地不是国家所有，所以房子也不准自由买卖，故产生让政府头疼的‘小产权房’处理问题。
    过去几十年中国的银行存款利率始终赶不上通货膨胀率，中国的股票市场存在更多问题，被很多人斥为‘连赌场都不如’，而投资贵金属和艺术品需要很高的专业知识，不是普通的百姓所容易掌握的。总之中国大多数百姓投资或储蓄的主要方式只剩下买房这一条，加上中国人对拥有房子存在特别的偏爱，比如在出租房结婚的新郎被普遍认为是头号‘裸婚’男，这和其他大多数国家的情况有根本的区别，所以中国人对买房的需求特别大。
    中国是人均土地（特别是适合居住的土地）非常少的国家，政府一方面主张把城市化当作经济发展的重要手段，希望城市将来接纳数亿农民，但又从国家粮食安全考虑，硬性规定所谓的‘18亿亩耕地红线’，严格限制商业用地，结果城市建房土地稀缺的预期已在百姓脑子里根深蒂固，房价不被看涨才怪呢。这样的长期预期能由‘限购限贷’的政策所改变得了吗？
    所以现在房价跟工资收入脱离太大的情况下继续上涨将会酝酿更大的问题，国家采取措施稳定房价是无可非议的。但不能用违背经济规律的方式压房价不许上涨，因为那只是扬汤止沸的方式，解决不了根本问题。正确的方法应当是要改变人们房价会上涨的预期，即釜底抽薪的方式。