陈淮：土地增值虚增开发商资本

    房价的决定性因素是地价。有些权威机构说，地价在房地产的价格中只占20%，所以不是决定性因素，听起来似有道理，但实际上给我们开了一个连四则运算都不如的玩笑。这本来是一个常识，同一张图纸的房子盖在北京二环路以内和盖在延庆，质量、朝向、规模、功能完全一致，它们的价格千差万别，差在哪儿？差在地价上，这是不需要争议的事实。
    还有一种说法是，供需关系推动了房价，房价才推动了地价，听起来特有逻辑性，也是一种经不起学术推敲的说法。中国缺房子是事实，但是中国并不是什么地方的房子都在供求关系推动下有同样的情况。那些炒家炒的，房价上涨快的，稀缺程度高的是特定地块上的房价，而不仅仅是房子本身，这也是经济常识。实际上需求是那个位置，而不是那个房子本身，同样的房子在别的地方是它价钱的1/3、1/4、1/5。贵在哪里？贵在地上。
    级差地价导致房价上升不是现在才需要探索的新问题。把粮食与房子二者加以比较，就明白了。一块肥地一年能打500斤粮食，一块薄地能打100斤粮食，这两块地的地租或者出让地价会一致吗？但是这种地租和地价的区别不会延伸到消费者，只是在土地出让方和受让方之间的转让关系中体现，比如说租肥地的交高地租，但是理论上说，消费者买的肥地产的粮食和买的薄地产的粮食，每单位生产的价格是一样的，这个土地级差不会延伸到消费者，而是在上游各群体利益主体之间划分。但是，房子不一样，地价的级差性一定会最终传导到购买人身上，这就是房子价格的特点。
    土地增值的收益并不能装到开发商口袋里作为利润分掉，一些开发商对此乐此不疲，其实未必是一件很聪明的事，但却是他们不得不做的事。为什么？我们以为2000元/平方米楼面地价买的土地，两年后房子盖好了开发商以5000块卖出去了，人们认为开发商赚了暴利，其实不然，开发商要拿回相同生产要素，取得相同质量的土地，就得以5000块钱每平方米的重置成本取得，这和普通老百姓买房子的道理是一样的。开发商不能把土地增值收益作为利润给股东分掉，不然的话规模就得缩小，或者到劣等地建房子才可以，这叫“重置成本”。
    开发商得到了什么呢？虚增了资本，原来有3000万的资本，现在变成6000万了，自有资本总量按6000万去融资，可以跟银行借更多的钱，这场金融危机给我们最大的启示是，一些世界500强的大公司为什么瞬间就走到了破产的边缘，就因为他们忽略了一条，在危机到来的时候，资产大规模的缩水，而债务不缩水给企业带来的巨大风险。