易宪容：从次级债危机看我国按揭市场风险

    美国次级债券的问题，我是国内最早关注者。还是在美国次级债券危机没有爆发出来的2007年1月，我就写过一个报告，希望国内投资者到海外投资要密切关注这些证券化资产，特别是国内大的金融机构要密切关注它的动态。当时，我在报告中就指出，随着美国房地产市场价格的逆转，美国次级债券的潜在风险都会暴露出来。报告刚写好，美国次级债的问题就陆续显现出来了。
    特别是最近，7月27日和8月10日，更是由美国的次级问题引发全球股灾，日本、香港地区、澳洲、欧洲各地股市纷纷下跌，从而使得全球金融市场出现一片恐慌及各国政府纷纷向金融市场注资。
    对美国次级债危机对中国的影响，我想不会太大。因为，一则中国金融市场是一个封闭的市场，美国次级债的危机不会波及到中国市场多少；二则中国的金融机构投资购买的美国次级优债券不多，至多也不会超过100亿美元。但是，也有人指出，美国次级债券市场的危机将是戳破全球资产价格的泡沫，从而引发出一场全球性的金融危机。对此，我曾问过索罗斯基金的经济学家，他告诉我，对美国次级债券危机密切关注是必要的，但次级债危机的恐慌则不必要。事实上，有研究表明，这次美国次级债券损失大约在1500-2000亿美元。而这样一个损失对一个近20万亿美元的美国股市及全球股市来说，其损失也不会是很大。对于中国来说，即使加上次级债券危机影响美国居民的消费，再影响中国的出口，这些影响都是十分微小的。
    不过，美国次级债券危机给中国按揭市场的启示是值得深入思考的。我们知道，所谓的次级贷款债券是指美国从2000年的不景气以来，布什政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的成长，从而带动了美国一波房地产大涨。在这种的情况下，很多做房屋贷款的银行、金融公司，大力借此扩张住房贷款。在激烈的竞争面前，不少金融机构不惜降低住房信贷的消费者的准入标准（即“次级信用”的人大量进入）及为购房者提供零首付来吸引购房者。然后，有投行向这些银行买这些贷款，将它包成一笔债券卖给投资者。这些债券就是“次级房贷债券”。
    在房价上涨时，这些债券的风险会潜在下来，但当房地产市场价格一发生逆转，这些次级贷款人的违约风险立即暴露出来，债券的价格大跌，债券的投资者就可能遭受巨大损失。而且在这种情况下，这些债券没人接手，想卖也卖不出去。由于这些债券在市场上没人敢买，故而基金公司向市场公告拒绝客户的赎回申请，由此引起整个金融市场的恐慌。美国次级债券的危机也由此而生。
    对于美国次级债券的危机，我们并非要谈中国有多少金融机构涉及此事，也不要关注太多美国次级债券危机将影响中国对美国的出口，我们更应该关注的对成长中的中国金融市场有多少启示。在中国，居民的住房按揭贷款一直理所当然地认为是“优质资产”。这样一个观念在中国的房地产市场已经大行其道几年了，而且即使到现在，除了银监会及央行这样的监管机构有所察觉之外，房地产市场、商业银行对此仍然是无动于衷，“住房按揭贷款是优质资产”的神话仍然是房地产市场主流意见。但实际上，当美国打破这种神话破灭时，居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。这种资产的优质性就会受到严重质疑。在这意义上来说，对中国是有很大启示的。
    其实，中国的住房按揭贷款的风险应该比美国次级债券的风险高许多。因为，很简单，首先，从住房按揭的对象来看，美国的次级债券的次级贷款人的信用还有等级之分，即“次级信用”，但是对于中国的按揭贷款者来说，估计其中的大部分人连“次级信用”都不及。何以为证？一是在这几年，凡是个人要申请住房按揭贷款的人，没有谁不能够从银行获得贷款的。既然人人都能够从银行获得住房按揭贷款，那么住房按揭贷款者基本上是没有信用等级可分。如果这样，必然会让很大一部分信用不好的人进入房地产按揭贷款市场。
    因为，据我调查所知，按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上，国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，没有多少人能够满足这样一个最基本的标准。他们或是从律师事务所或单位开出假的工资收入证明（有很多情况下银行放款人会明确告诉贷款者作假）。试想，用假的收入证明、假的工资证明等虚假的文件到银行进入按揭贷款，那么这些人的信用有多少就十分令人质疑的。可以说，如果以美国的个人信用评级标准，中国不少个人住房按揭贷款者不仅没有信用，甚至是负信用。
    正因为，中国的不少个人住房按揭贷款人是没有信用，或假信用，这就必然造成在中国房地产市场不少人利用这种假信用大量地从银行掏取贷款炒作当地房地产。试想，在上海，2004年曾经有人贷款7800万，购买住房128套，甚至于有人贷款一亿多，购买住房一百多套。就是通过假信用的方式进入的。可以说，尽管目前国内不少个人住房按揭贷款的信用不好，但是在房地产市场价格一直在上涨时，那么这种没有信用负信用的人就不会暴露出来，因为，过高的房价会把这些潜在完全掩盖起来。但是如果中国的房地产市场价格出现逆转，其潜在风险必然会暴露出来，而且这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行所面临的危机肯定会比美国次级债券出现的危机要严重。
    还有，美国次级信用贷款的风险尽管很高，但是这种风险基本是通过证券化的方式已经分散了。这里说明两个问题，尽管美国次级信用贷款风险通过证券化分散了，但是这些风险并不会消失，一旦条件不满足，它就会暴露出来。另外，中国住房按揭贷款的证券化程度低，因此其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内。如果房价一直上涨，那么这些潜在风险并不会暴露出来，但如果房价出现向下逆转的趋势，这些聚集在银行的风险就会爆发出来。
    还有，目前国内银行基本上国有银行或国有股份占主要比重的银行，因此，这些银行为了其自身短期效益，采取对住房按揭盲目扩张的态势。因此，它们不仅放宽了个人住房按揭贷款者市场进入，根本就没有遵守银监会相关指引，甚至于采取各种方式规则这种指引，而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大，比如什么加按揭、转按揭等。在这样的情况，使得中国的住房按揭贷款的风险进一步放大，以及越积越大。
    还有，从总量来看，美国的住房按揭市场发展50多年，其住房贷款余额也不过在3万亿左右，但是中国房地产市场刚发展不到十年，其个人住房按揭贷款余额就达到2点6万多亿元，加以公积金住房贷款4000多亿元，已经超过了3万亿元。这样高的住房按揭贷款，在房价上涨时，银行一定会把这些贷款看作是优质资产，但是如果中国房地产市场价格出现逆转，住房按揭贷款的潜在风险都暴露出来。如果这样的情况出现，中国住房按揭贷款的风险肯定会美国次级债券市场风险还要高了。
    据报道，日前监管部门对此十分警觉，甚至于有消息称，会将出台政策，要求商业银行将房贷首付比例从目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。尽管目前各大城市商业银行都表示，尚未接到总行的相关通知和文件，目前仍执行房贷首付比例最低30%的政策，但商业银行暂停二手房按揭、停办抵押贷款等都表明银行监管部门暗自收紧个人房贷。这些都表明住房按揭贷款为“优质资产”神话已经打破，国内商业银行开始对住房按揭贷款的风险警惕起来了。应该说，这是好事。
    对于在美国次级债券危机后，中国银行监管部门会采取什么政策，我们不得而知，但是他们对这个问题警觉已经表现了出来。对此，中国的金融监管部门一方面要对美国次级债危机认真地研究并总结出经验教训，另一方面该是全面检讨中国银行的住房按揭贷款时候。不要让一些商业银行为了短期之利益、为了一己之利而让国内银行体系的风险越积越大。可以说，如果不对中国银行按揭贷款进行全面检讨，不打破目前中国银行体系“住房按揭贷款为优质资产”的神话，那么中国金融体系面对的危机与风险也就不远了。因为，从上述的分析可以看到，中国按揭贷款实际上比美国次级债券的风险要高！