韩洪锡：政府目前的房价调控政策是缘木求鱼

    北京等大城市的房价和老百姓的平均收入水平相比就可看出高得离谱，这一点恐怕没有人持异议。而政府迫于舆论的压力，一直想解决高房价问题。但关键问题是要搞清楚用什么样的政策手段去达到什么样的政策目的。这几年尽管政府用限购，限贷，限价等所谓的房价调控政策严厉打压北京等大城市的房价，但是市场就是不吃这一套，大城市的房价照涨不误。‘泡沫论’派从十多年前就开始一直喊‘房价崩盘’，但无奈‘狼’始终没来。
    过去也有的年份房价确实曾经下跌过短暂时期，但它其实不是政府限购，限贷，限价等房价调控政策的功劳，而是因为人们担心国内外经济的发展前景，影响了对房价趋势的上涨预期。就政府打压房价的调控政策措施来看，它不但从来没有改变过人们对大城市房价上涨的预期，而且反而助长它，导致政府越压房价越涨的尴尬局面。
    很多人把目前大城市高房价的主要原因归罪于贫富差别带来的有钱人的投机购房行为。他们认为由于富人买很多房子后空置起来，而且还大量利用银行贷款，所以既埋怨富人推高房价，又担心房价崩盘会危及整个金融体系。所以他们认为限购可阻止富人搞投机，限贷可预防金融风险，限价可保护低收入家庭的买房权利。
    如此说来政府的房价调控政策好像有了正当理由，但要看到这只是表面的假象。其实政府目前以限购，限贷，限价为特征的房价调控政策既违背市场经济的基本原则，到头来反而会损害低收入家庭的根本利益，也不可能达到把房价回落到大多数人认为正常水平的目的。
    限购违背市场经济的基本原则
    房子也是商品，所以只要有人购买和居住，本来就用不着政府加以干涉。政府管过老百姓吃一碗饭还是吃两碗饭的选择吗？不许外地人购房就是歧视外地人，额外设置什么购房资格就是违背市场经济制度下的自由交易原则。
    中国国土面积大，各地气候环境和企业经营条件又有很大差别，一个人如有能力在不同地区买几套房来轮换居住何须政府来干涉？对那些流动较多的企业家来说异地拥有几套住房说不定还是经营和生活上的正常需要。所以不管一个人拥有几套房，只要自己居住就属于正常的个人消费行为。
    如果一个人买多套房后出租给别人同样用不着政府加以干涉。因为它增加了出租房的供应，有助于稳定甚至降低社会上的租金水平，等于帮了目前政府的大忙，让政府少建设那些费力不讨好的国有廉租房，把有限的财政资金用在更需要的地方。
    所谓的有钱人多购房抬高了房价，使低收入家庭买不起房子的抱怨没有什么道理。因为市场经济就是以价格高低为唯一的准则来决定胜负的制度，这和在市场上购买生活用品的竞争没有根本上的区别。政府不应该，也不可能保证老百姓家家都拥有住房。连发达的美国也有很大一部分家庭一辈子只能住在出租屋，我们国家的家底比他们薄得多，怎么可能幻想用调控房价的政策来实现所有家庭都能买到住房的乌托邦呢？
    在现实社会中对住房的投机和投资无法精确区分，即使投机也有它的正面的市场调节功能。投资住房照样有风险，因为房价主要不是根据当期的供给和需求决定，更多地是受到将来房价预期的影响。政府不从这个预期上做文章，而只想用限购，限贷，限价的行政措施来打压房价，自然是缘木求鱼，达不到把房价回落到正常水平的目的。
    限购不可能改变大城市房价的上涨预期
    从表面上看来，限制外地人到大城市购房，限制本地人购买两套以上房子的行政措施在短期内抑制了一部分购房需求。但谁都知道这只是治标不治本的临时方法，不是解决矛盾，只是把矛盾往后推迟而已。只要有一天政府取消限购政策，被推迟而积累下来的住房购买力会很快以更凶猛的速度爆发出来，把房价抬得更高。
    既然知道限购是违背市场经济交易原则的政策，人们有什么理由相信目前的限购政策会永远持续下去呢？何况限制外地人购买的政策阻止不了将来住满五年后外地人的购房需求，且各地房地产商玩弄‘不限购二手房’等阳奉阴违手段，第二套购房者用假离婚的手段规避限购政策的现象也不少见。
    从长期看来中国的城镇化道路还很遥远，大家都明知大城市人口将继续增加，有点钱谁不想早点购买靠近工作场所或商业繁华区的地方的商品房作为居住或保值的手段呢？在负利率的年代里，储蓄起来的资金除了房产以外还有别的去处吗？
    限贷是政府替银行越俎代庖
    购房者除首付款外主要利用银行的贷款，所以房价崩溃将给金融体系带来极大危险。这就要求银行在平时发放住房抵押贷款时需要仔细审查购房者的信用程度。但是房价下跌给银行带来的风险不仅来自于购买多套房的富人，更有可能来自于买第一套房的低收入家庭。美国次贷危机的教训告诉我们，银行抵御房地产放贷风险的最好方法还是让银行自己去辨别和管理顾客的信用状况。
    政府的限贷规定反而让听命于政府的国有银行疏忽本来自己应有的审核顾客信用程度的责任，很容易向没有能力买房的低收入家庭放贷，结果有可能大量形成类似于美国的‘次级贷款’。
    没有任何证据证明外地人或富裕阶层的购房信用程度低于头一次买房（尤其是低收入阶层）的家庭。可见政府的限贷规定与防范金融风险没有任何关系，倒有可能让没有购房能力的低收入家庭提前进入购房行列，反而恶化金融机构的房贷质量。
    限价导致腐败和不公
    管制房价同管制任何其他商品的价格一样，背离以市价为唯一准绳的市场经济的基本原则，到头来只能导致住房质量下降，利用权力的寻租行为横行。
    目前经济适用房，自建房，集资房仍然以各种名目借尸还魂。那些由政府提供便宜土地，由政府机关，事业单位或国有企业统一建造低价房的做法实际上就是‘监守自盗’行为，把国有土地价值的一部分明目张胆地化为己有。
    这种以远低于商品房的价格，内部分配住房的做法伤害购买商品房家庭的利益，会产生极大的社会不公和腐败现象。而把那些低价房同商品房一起计算，求平均房价的方式来应付控制房价指标的做法显然是自欺欺人。
    在同样的城市地段内建设价格相差很大的不同类型的住房显然违背经济效率原则，造成城市土地资源的巨大浪费。因为如果其他条件一样，政府限制房价只能导致房屋质量相应的下落。目前同一地段建设的商品房和回迁房的质量有巨大差异是有目共睹的事实。
    把宝贵的城市土地资源用来建设低价而简陋的廉租房，必然会相应地减少在同一地段建设商品房的土地供应量，从而推高商品房的价格。让买商品房的人群承担在临近配套建成的廉租房的建设成本，这对他们来说很不公平。
    限购导致走房改以前的回头路
    在目前的户口制度下，拥有大城市户口的居民才能享受庞大的公共福利资源，这种大城市户口的‘隐性价值’已成为高房价的重要组成部分。随着经济发展和城镇化的推进，大城市常住人口增加的趋势不可能改变。由于大城市土地资源稀缺，地方政府不得不继续增加对交通等公共设施的投资，所以今后围绕大城市中心地区居住权利的竞争会越来越激烈，为买不起房子的人群服务的住房出租业日益显得重要。
    住房出租业作为第三产业的一种，其发展本来需要大量民营资本参与，以满足无力买房的低收入家庭（尤其是外来农民工）的租房需要。我们一方面鼓励包括外国资本在内的民营资本进入第三产业来发展经济，可偏偏阻止新的民营资本进入住房出租服务领域，造成由政府垄断出租业的结果，这本身就是一个互相矛盾的政策。
    限购政策规定任何个人再有资金也不准购买自住以外用途的房屋，从根本上堵死了民营住房出租业成长的路子。结果今后大多数低收入家庭注定只能长期等待由政府建设和分配的‘廉租房’。
    改革开放以前由政府或单位分配住房，尽管租金低廉，但供应却远远少于需求，老百姓根本没有选择的权利。那时候‘走后门’和搞‘特权’导致严重的社会不公现象。普通百姓即使幸运地分到公租房，也面临房屋质量奇差，管理混乱，维修困难等种种问题。因为既然政府把租金限制在很低水平，那么只有政府才能动用财政资金，建设并提供租房服务。
    不管在任何情况下，低租金必然导致租房需求大大超过供给，低于市场租金水平的那一部分自然会成为幸运地租到廉租房的家庭的福利。政府提供的廉租房永远不可能满足需求，分配租房的行政权力必然会成为寻租的重要手段。目前政府花费大量财政资金和宝贵的城市土地资源去建设廉租房，这实际上就是历史的倒退，回到改革前由政府分配住房的老路。
    房价调控政策解决不了空置房问题
    政府想利用限购，限贷，限价等政策措施，干脆禁止富人多买住房来杜绝空置房的出现，但它没有解决产生空置房的内在原因，却让许多无辜的有实际需求的家庭也躺着中枪。由于政府的房价调控政策不可能改变目前人们大城市房价必涨无疑的预期，所以解决不了目前已经存在的空置房问题。目前空置房的持房成本很低导致空置房仍然存在，不会被逼出市场。
    不少人主张通过普遍实行房产税制度来把空置房逼出市场。但无奈在目前我国鉴定房价的体系和征税制度还极不完善，反对房产税的声音又非常强大，所以至今为止除了几个局部地区的房产税小试点外几乎看不到什么进展，只好等待条件成熟和适当时机。
    在这种情况下政府需要做的不是用行政手段打压房价，而是要消除大城市房价永远只涨不落的错误预期的根源。比如只要政府承诺放弃所谓的‘18亿亩红线’的硬性规定，抛弃错误的廉租房政策（其理由可阅本人过去的博客文章），承诺根据市场需要可以无限制地供应商品房建设用地。这种承诺不仅可以起到明显改变人们房价上涨预期的效果，而且实践上还不一定需要真的供应那么多土地来突破‘18亿亩红线’。
    至于供应商品房建设用地的方式，其实由政府出面征用农地并增加供应土地数量的方式比起有些人主张的由农民竞争供应私有化后的自家土地的做法更可取。因为前者的交易费用会大大低于后者，也可以防止因土地用途不同而产生的各种不平等问题。土地区位的垄断性质同提供土地的主体性质没有任何关系。当然政府征用农民土地过程中的补偿问题仍需要妥善解决。征地补偿标准既不能太低而损害农民利益，也不能太高而造成‘土地暴发户’，大幅度增加城镇化的成本。
    如果再加上禁止开发商卖毛坯房，增加空置房的买房和持房成本，可以阻止新的空置房的出现。对现存的毛坯房（即空置房）应征收可观的空置税来把空置房逼出市场。在房价上涨预期的改变以及以上措施的联合作用下，现存空置房的被逼上市会大大增加住房供给，实现把房价稳定或回落下来的目的。
     （完）
    韩洪锡 LG经济研究所（中国）所长/经济学博士