易宪容：当前楼价下跌正是房地产市场转型契机

    经过一年多来的宏观调控，全国房价只涨不跌的神话在10月终结。从国家统计局公布的数据来看，10月70大中城市的平均房价，出现1998年房改以来的首次下跌，按月降低0.2%。其中，一手房价格下跌的城市增加到34个，二手房价格下跌的城市达38个。2010年以来房地产宏观调控有了实质性进展，国内房地产市场可能出现巨大变化。
    随之而来的是，抵抗房价下跌的各种博弈也层出不穷。比如荒唐的“房闹”、房企股权交易增多、中小房企面临资金链断裂、土地财政告急，还有房价下跌过大所造成的负面影响比房价上涨的负面影响更大等言论风生水起，要求放松对国内房地产调控呼声又开始出现。尽管当前中央政府调控房地产市场的态度是坚决的，但要使市场各方保持清醒的头脑，实非易事。
    可以说，从2010年国十条开始，中央政府对以投机炒作为主导的房地产市场的不可持续性的共识越来越清晰，调控态度越来越坚决，所要达到目标及所采取的政策工具越来越具体与细化。比如，温家宝总理近日就房地产调控发表的讲话，就第一次把住房价格下降重申为国家的基本政策，而房价回归理性，就得让绝大多数居民可接受，或可解决为有支付能力购买。所以说，这既是当前房地产宏观调控的短期目标也是底线，同时也是未来房地产市场得以健康发展的基础。因此，这条底线必须坚守，决不动摇。
    当前房地产市场最有迷惑性或最可能让调控政策逆转的观点就是，由于“房地产业支柱性”，房价下跌将导致与房地产关联数十个产业的衰退，以至于减缓中国经济增长。这种论调，就是我早几年提出的“房地产要挟整个中国经济”。其实，这有以下几个层次的问题。一，当房地产的发展已不可持续时，不仅不支持经济增长，反之会摧毁经济增长；二，房地产“支柱性”或房地产经济增长之动力，只能建立在民生基础之上。只有以民生为前提的房地产市场，才是带动社会经济增长的动力，以投机炒作为主导的房地产带给社会经济的只能是系统性风险。三，既然房地产的支柱性建立在民生的基础上，那房地产市场价格就得回归理性，绝大多数居民有能力购买。当房价大大高于这种水平时，下降就是必然，否则房地产支柱性不仅不存在而且失去意义。当以住房投资为主导的市场向消费为主导市场转型时，也就是房地产市场价格的向下调整期，承担一定成本与代价不可能避免。四，以消费为主导的房地产市场的支柱性，不仅在于中国有无限大的市场，而且在于其常态的需求能保证房地产持续稳健发展。
    从上述分析可以看出，房地产市场量跌价滞，正说明投机炒作主导性。有房地产中介告诉笔者，2010年北京住房有近40%是外地居民购买，三亚80%以上的住房是外地居民购买。可见，国内房地产市场投机炒作的严重性。这样的市场，调整是必然，相比房地产泡沫自动破灭，政府宏观调控的代价要小得多。因此，当前的诸多困难，都是房地产市场转型不能不付出的代价。国内房地产市场只有尽早从投机炒作为主导向消费为主导转型，才能最终柳暗花明。
    那么，中国房地产市场未来走向哪里？重庆市市长黄奇帆最近给出了一个说法。他说，无论国内国外，理想的房地产市场调控目标，是这个国家或城市的家庭6至7年的平均收入够购买一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎么样才能实现这个目标呢？总体上说，是要抓好“供求平衡、土地价格、税收力量、金融杠杆、配置格局”这五个房地产调控的关键环节。宏观上，如果这五个环节的顶层设计都科学，那么房地产业就不会大起大落，就能实现健康平稳发展。对于黄市长的这个方案，尽管还有一些需要完善的地方，但可以肯定地说，是攻克当前中国房地产市场难题的清晰思路。
    在黄市长看来，解决当前的房地产难题并非难事，要害是界定房地产市场功能或市场定位。如果住房市场是以消费为主导的，那么政府就可以围绕这个宗旨，通过土地、税收、信贷及保障性住房等政策让这个市场走向健康之路。因此，当前房地产市场根本问题就在于给出市场清楚定位，并在此基础上出台相应的政策。当前的房地产，就因为市场定位还存在不少模糊性，从而使得不少人仍心存幻想，以为当前的调控政策只是临时性的，一旦市场有风吹草动，政策又会逆转。因此，中央政府理应进一步强化房地产市场消费性功能定位，以当前国内房地产市场价格下跌之契机，加快推动房地产市场的转型。
    （作者系中国社会科学院金融研究所研究员）