易宪容：开发商不要低估了政府房地产调控的决心

    国十条已经出台一个月了，尽管各地的房价仍然没有出现多少调整，甚至于上涨，但是住房销售急剧的下跌是不争的事实。面对这种事实，房地产开发商又如前几次房地产宏观调控政策出台 之后聚集在一起开始自话自说了。他们说什么，国十条的出台不是要降房价，而是要稳定房价；国十条调控不了房价，房价是由市场决定的；房价即使在未来3-6个月会下跌，在长期看房价能 否不涨不好说等。对于这些自话自话的言论，如果与以前的言论相比，房地产开发商除了希望以言论来左右市场这种意义外，这些言论基本上都是自相矛盾的。
    首先，从房地产开发商对国十条的理解来看，他们都会根据自己的需要来对国十条做出各自的解释，而对国十条实质及与以往房地产政策根本不同根本就不说，而是视而不见。大家应该注意 ，国十条与以往的房地产宏观调控政策不同，根本上就是第一条。这一条就是未来中国房地产业发展的宗旨。第一条的核心内容就是要改变当前房地产业的性质，即房地产不是支柱产业，不 是经济增长及追求GDP的工具，不是地方政府土地财政的工具，而是保证居民居住条件改善的工具或民生工具，中国经济要“去房地产化”；要改变以往房地产运作的暴利模式，挤出房地产企 业、地方政府的暴利，不能把住房成为投机炒赚钱的工具，不能剥夺绝大多数居民的天赋居住权，而让全体人民来分享中国经济改革的成果；要把房地产由一个投机炒作为主导的市场改变为 一个居民住房消费主导的市场。
    而第一条十分明确的指出，高房价不仅严重影响到居民的基本居住条件，而且会增加金融风险及影响国家金融安全，会不利国民经济协调发展等。因此，中央有能力与决心来遏制当前的高房 价。并在上述基础上要求所有的房地产政策都围绕着宗旨出台政策。同时在第二条要求地方政府承担责任。
    我想，国十条写得如此清楚的东西，房地产开发商甚至于我们的媒体都会对此视而不见。这说明了什么？说明了房地产开发商都希望保持现状，保持这种现状持续。但是实际上这些都是一厢 情愿或自话自说。因为，从国十条的第一条的实质来看，它不仅是党的十七大报告的基本精神的体现，也符合了市场经济及现代社会的发展规律。房地产市场要发展就得建立在上述的基础上 ，否则房地产将成为金融危机及经济危机根源（国内外的经验教训都是如此）。因此，我相信这几条房地产发展的基本原则或宗旨一定会制度化与法律化，而不是临时性条例。它将成为未来 房地产市场发展的根本。一些人总是用以往的经验来看国十条，以为国十条又会如2003年121号文件、2007年359号文件及452号文件又被房地产开发商来化解。这实际上完全低估了中央政府对 房地产宏观的决心。而且大家应该明白，如果不是2008年9月的美国金融危机，131号文件岂能够出台？2009年的房地产市场就是建立这个一个判断基础上的。
    还有，从当前房地产的现状来看，各地房地产市场都出现了量跌价升的局面。如果按照房地产开发商早些时候的逻辑，即房价上涨是由于住房市场供不应求造成的。在他们看来，要解决房价 上涨的问题，就是增加土地及住房供应量。现在住房销售全面下跌，按照房地产开发商的逻辑，住房需求全面下跌，当然房价要全面下降，但现实的市场为什么房价没有降下来？其实市场的 逻辑与房地产开发商的逻辑为何不同，关键的问题在于这个市场完全是投机炒作的市场。当这个市场预期改变时，市场需求可以趋向于零但价格不下降。这种现象正体现了投机炒作为主导房 地产市场的特征。对于这样的市场，也正是中央政府或国十条要遏制与打击的市场。因此，不改变这种现象，那么国内房地产市场就没有出台调整。我相信中央政府决不会为这种假象所迷惑 。
    还有，有人认为遏制高房价，就是不是房价下跌而是稳定高房价。因为，一则房价涨上去了其价格不可能下来；二则房价不可大起大跌。其逻辑荒唐不言而喻。因为，如果是这样，既不需求 市场，因为有市场，价格永远是波动的，没有只涨不跌价格，也没有只跌不涨的价格；也不需求出台国十条这样政策，因为高房价不调整，那么国十条出台有何意义。2009年全国绝大多数城 市的房价已经涨到天花板去了，要保持其不下降可能吗？还有，2009年房价上涨的根本原因是什么？不就是131号文件过度优惠房地产政策吗？既然房价可以通过政策让其快速飚升，为什么房 地产政策就不能够让房价下跌呢？
    现在高房价影响民生，影响国家金融安全，影响社会经济发展，影响到政府的威信，那么中央政府岂能视而不见呢？岂能没有能力调整呢？是高房价重要呢，还是民生、国家金融安全、经济 协调发展及政府威信重要呢？这就当前高房价必须调整的关键所在。