次贷危机中的《社区再投资法》放贷(下)

研究结果
    我们列举了一些描述性的统计结果，这些结果显示了受CRA监管的机构(CRA放贷人)通过独立抵押贷款公司(IMCs)贷款发放的社区分布情况。当次贷在加州迅速发展时，独立抵押贷款公司在中低收入社区起的重要作用。当CRA放贷人比IMCs给中低收入地区时提供更多贷款时，IMCs就在这些社区里放更多的高价贷款。的确，IMCs在低收入社区所放贷款的一半以上(占52.4%)价格都高于CRA放贷人，而CRA放贷人的贷款仅占29%；在中等收入社区，IMCs所放高价贷款占46.1%，而CRA贷款占27.3%。而且，IMCs所放贷款中，12%低收入社区贷款和10.3%的中等收入社区贷款出现止赎现象。而CRA放贷人所对应的两个数字为7.2%和5.6%。
    中低收入社区中投放的相对小份额的贷款也不值一提，CRA放贷人贷款只有16%投入了中低收入普查地段。IMCs在中低收入社区投放贷款量占其总贷款中的份额稍稍大些(20.5%)。中低收入社区相对有限的贷款份额的部分原因可能是由于加州房屋成本高，同时，也体现出了尽管有CRA的激励，但从整体来看，在监管金融制度下贷款市场中，中低收入社区的贷款规模还只有相对较小的份额。
    然而，这些描述性统计也不一定能描述所有问题，因为借款人和贷款特征多样，也许会影响止赎可能性。比如，IMC投放贷款中的低止赎率可能是因为不同借款人自己的风险记录么?在下面的表格里，针对借款人和贷款的多项特征，我们列出了一系列的二项logistic回归模型预测了贷款止赎的可能性。在所有的模型里，我们按普查地段合并了标准差，因为地区内标准差更像是在时间上非独立的。我们也检查了每一模型里的独立变量相关性并发现，尽管我们包含了许多相互影响的因素，模型的表现依然很好，而且在不同模型中的系数和标准差变化很小。
    第一，首府城市的房价变动对出现止赎的可能性有重大影响。前两年内的房价快速升值极大增加了止赎可能性(比值1.26)。这和以前将止赎和当地房屋市场条件下(尤其是在加州这样与基础有关的房价快速上涨以及随后相当剧烈的调整)的毁约相联系的研究结果相一致。尽管看起来在某一地段内自住房屋的高百分比和最近建设施工的增多增加了止赎的可能性，但也仅仅是轻微增加而已。该地段的资本化率并不显著影响止赎率。
    第二，千真万确，FICO分数很重要。一个FICO分数低于640的借款人止赎的几率是FICO分数高于720的借款人的4.1倍；对FICO分数在640—720的，该比值是2.68。我们还发现，在控制借款人收入和信用分后，种族因素也会独立影响止赎率。尤其是，这样的非洲裔美国人借款人的止赎率是白人借款人的1.8倍，而拉丁裔和亚裔借款人出现止赎情况是白人借款人的1.4和1.3倍。”社区的收入水平似乎也对止赎也有影响。面向低收入地区的贷款止赎率是那些上层收入地段的贷款止赎的1.8倍。在上流地段，风险随着社区收入增加是单调下降的。
    然而模型显示，在借款人特征中，贷款期限也很重要。和之前的研究一致，我们发现高价贷款比那些在HMDA数据中非高价的贷款更加有可能出现止赎(比值3.2)。但我们也发现其他贷款特征，如在发放地出现了提前还款罚金，一种固定利率贷款，高贷款价值比，用每月收入中很大一部分还款，而且贷款水平——即使调整了是否为高价贷款这个变量后，上述因素都对止赎率有重要影响。固定利率大幅削减了止赎的可能性(比值0.35)，需要提供完整贷款信息的可能性也降低了(比值0.61)。贷款价值比增长了10%--比如，从80%增加到90%--3.0因素增加了止赎可能性了。
    然而，更有趣的是，即使放宽借款人、社区和贷款来源范围，在CRA监管下的贷款止赎可能性扔低于那些IMCs贷款(比值0.703)。这提供了有力证据说明CRA监管体系下的贷款表现明显强于IMCs发放的贷款。
    当我们用同一模型来分析CRA放贷人破产情况，我们会发现，贷款来自CRA考核范围以内还是考核范围以外会显著影响模型结果。表格第二列显示，CRA贷款人在他们评估区域内的所放贷款止赎的几率是IMCs贷款的一半(比值0.53)。在其考核范围以外，这一比率是0.87。换句话说，CRA贷款人在他们考核范围内的贷款接受着CRA最严谨的监管，这些贷款止赎的可能性明显低于那些不在同样监管下的独立抵押公司所放的贷款。
    加入贷款来源信息。如同我们前面讨论过的，我们忽略了那些贷款源被显示是“服务权”(servicing right)的情况。模型证明了抵押贷款的来源渠道在贷款表现中的重要性。其他变量显示的结果与上述模型提到的结果类似，我们发现由零售机构或代理银行放贷还是批发放贷人、批发抵押经纪人发放的贷款是有显著区别的。特别是，批发放贷人发的贷款出现止赎的可能性是零售分支机构贷款的两倍。这是个重要的结论，同时也支持了其他研究的结果是：在经纪人贷款和为家庭贷款之间存在的主要不同主要在于发放给有较差信用历史的借款人的那些贷款。有趣的是，包含贷款源变量的模型也削弱了CRA变量的影响。尽管CRA放贷人在其考核范围内的贷款仍然比IMCs贷款有止赎率要小(比值0.743)，但CRA在考核范围以外贷款的系数却不再显著。这说明发放贷款渠道是决定止赎可能性的关键性因素，即使在CRA监管体系下。
    GRA贷款在低收入和一般收入社区的表现
    虽然上述模型控制了社区收入的变量，但是他们没有研究中低收入社区中CRA贷款的表现。换句话说，平均来说，CRA贷款执行情况可能是优于IMCs贷款的，但在低收入和中等收入普查地段，即目前从现行法案中获得最大收益的地区，这个情况是真实的情况吗?我们根据社区收入的水平划分模型，通过观察具体发生的变化来印证我们上述的分析。对于每一个社区收入划分(低，一般，中，高)，我们提出两种模型：第一，包括借款人和贷款人变量，第二种是在第一种的基础上增加贷款来源变量。一些有趣的差异出现了，无论是完整模型之间的比较还是不同社区收入分类模型之间的比较。
    鉴于低收入社区样本的限制，CRA放贷人效应和统计学意义一起消失是一件有趣的事情。因为没有贷款来源的限制，点估计方法表明在同等收入水平下，CRA贷款使得在止赎率外在的考核范围以外仅略低于IMCs贷款(比率为0.95)。但是在CRA考核区域以内，CRA贷款的止赎率就比IMCs贷款低的多(比值为0.73)，并且在统计上是显著的。在低收入水平的社区，CRA贷款，不管是否在考核领域内，止赎率这一数据都要低得多；在中等收入社区，位于CRA考核区域内的IMCs贷款的止赎率是CRA贷款的约1.7倍(比值为0.58)。
    但是，当我们把贷款来源的变量包括进来时，CRA效用的统计显著性在中低收入社区就消失了。可能的原因是，在这些社区中，CRA相关变量以外的解释变量完全解释了CRA和其他法规所要求的审慎放贷。如果是这种情况，那么通过这些因素，即使没有CRA相关变量的系数，法规也能在统计意义下显著决定贷款的表现。这就是说，估计结果确实部分地证明了，在预测止赎率方面，贷款及其来源的重要性。尤其是，不管贷款是否来源于批发贷款商。实际上，在低收入类别中，批发贷款止赎的可能性是那些来源于零售部门的金融机构贷款的2.8倍；在中等收入群体中，批发贷款的止赎率是零售部门金融机构的两倍。鉴于我们是对借款人和贷款人变量同时做回归，上述结果表明我们应该更加关注负责任的信贷来源渠道。
    我们对于中等收入和高收入调查群体做相同的分析。结果更加符合大样本结果。即使我们严格控制贷款来源，由CRA贷款在其考核领域中的止赎率也明显的低于IMCs贷款。虽然猛然看上去这是违反直觉的——为什么CRA法案对于中收入的人群会产生效果?——我们认为这个结果更多地反应了CRA机构和IMCs机构在市场实践方面的不同。特别的，当《社区再投资法》可以刺激其监管下的银行给中低收入群体贷款，CRA法案也只是广泛的监管框架中很小的一部分。这个监管框架以及那些与IMCs相比起来接受更多监管的CRA放贷机构，由于我们在回归模型中的变量控制，会在某些方面对未来的贷款表现产生重大影响。
    虽然这不是我们的重点，但是不同群体所表现出来的收入差异却是影响贷款价值比和房价升值变量的一个重要影响因素，这是一个很有趣的现象。在中等和高收入的地区，这样的差异影响似乎来的比中低收入社区更加明显，这表明在收入较高的地区，在预测借款人是否会止赎方面，投资和经济决策会显得更加重要。相比之下，在中低收入地区，贷款的固定利率多少和每月的支付额在预测止赎率方面则显得更加重要，这表明这些社区相比于高收入社区，短期支付能力更成问题。虽然这些结论是非常初步的并且需要进一步研究，但这些结果确实表明了，社区收入水平的不同很大程度上影响了可持续性贷款的发放。
    结论与政策建议
    本文用加州次贷潮中发放的各类贷款行为描述了CRA机构和IMCs的贷款表现。其中重要的一点是，把HMDA提供的贷款机构的数据和LPS提供的贷款表现的数据相对比，我们可以得出一系列影响止赎率的因素，包括借款者特征、社区差异特征、贷款特征、放贷者特征、贷款发放渠道等。
    在提出结论和政策建议之前，需要强调的是，我们的结论只是一个初步的结果，为了更加深入了解借款者、放贷机构、贷款特征与贷款表现之间的相互关系，还需要进行进一步的研究。另外有几点需要注意。
    第一、我们在加州贷款市场上的研究结果是否适用于其他地区的房贷市场。加州市场的规模和多样性使它更适合用于研究CRA的实施效果。对其他的放贷市场应用类似的分析方法是可行的，但是，加州房产的高成本可能会影响到我们研究结果的合理性。
    第二，假如CRA的监管重点是在银行零售储蓄业务以及是否能很好地满足当地信贷需求上，那我们仅仅把分析的重点只放在中低收入社区的贷款调查样本上面是否有些不妥。一个尚不清楚的问题是实际中CRA放贷人到底对中低收入借款人有没有帮助。此外，我们只关注贷款行为，却没有考虑CRA投资或服务部门对目前的危机的影响。
    第三、我们需要对社区因素作为一个变量所产生的持续影响做进一步研究。在所有的模型中，非洲裔美国人的止赎率明显高于白人。这部分应当归因于拥有财富的差异(这个我们无法控制)，我们需要进行进一步研究来找出造成这种差异的更深层次的原因，这对制定公平的信贷规则有着重要的意义。第四，我们只分析了住房贷款，如果考虑转按揭贷款，结果可能不一样。最后，如果我们把这个模型看成一个两阶段的过程，会发现一些有价值的东西，也就是在模型中将放贷者的选择与贷款的最终结果分离开来，特别是我们决定是从IMCs机构还是从CRA机构贷款时，这种决定其实是与一些会影响到止赎率的而我们又无法观察到的因素相联系的。
    尽管我们的研究存在一些缺点，我们相信得到的结果有助于反驳(如果不是彻底平息的话)一些关于目前的次贷激增是由CRA引起的言论，因为有人认为是CRA要求银行在中低收入地区不负责任的信贷投放引起了次贷增加。第一，数据显示，即使是在加州次贷高峰时，对中低收入地区的贷款在CRA放贷者的整体放贷中也只占很小的份额。第二，我们发现CRA放贷人发放贷款的止赎率低于IMCs放贷人。即使我们放宽包含信用评级、收入以及贷款是否定价更高等某些条件时，这个结论依然成立。更重要的是，我们甚至发现CRA放贷者是否在它的考核区域内发放贷款也是影响止赎率的一个更重要的因素。通常，CRA放贷者在自己的考核区域内发放的贷款发生止赎的可能性只有IMCs的一半。虽然这不是最后的研究结果，但至少说明即使是在保险业整体标准下降时，CRA放贷者在自己的考核区域内仍然是在发放负责任的贷款。
    研究结果的意外之处在于模型中低收入社区贷款的CRA变量的显著性问题。当我们的回归模型不包含贷款来源作为解释变量时，CRA机构在其考核区域内发放的贷款表现明显比IMCs机构要好。但是，当我们考虑把贷款来源引入模型时，CRA变量的显著性就没有了。即便这样，CRA机构的表现也不比IMCs机构的差。而且，如前所述的，实践中CRA谨慎的贷款要求可能已经被包含在其他解释变量中，从而导致CRA相关变量系数在统计上不显著。例如，CRA放贷者在其考核区域内对低收入地区发放的贷款的28%是采取固定利率的；相应的IMCs的贷款只有18.2%是固定利率的。在低收入地区，CRA考核区域只有12%的CRA放贷者的贷款定价过高，在非考核区域有29%的贷款定价过高，而IMCs机构在低收入地区有52.4%的贷款定价过高。
    我们不能忽略的一点是，研究表明，贷款来源(零售、代理或是批发)是影响止赎率的一个重要因素，特别是在对中低收入社区贷款上。其证据来自另一个研究，即贷款经纪人和过高价贷款之间并不是严格成比例的，特别是在CRA考核区域以外。而且经纪人可能会对拥有低信用分数和对贷款产品了解不足的借款人发放高价贷款。
    研究结果也强调了在预测贷款的可靠性时负责任的承销的重要性。过高定价、提前还贷罚金、高的贷款价值比和相对收入而言庞大的月度支出都会显著地提高止赎的可能性。而固定利率和完整的信用证明都可以显著降低止赎的可能性。例如，在中低收入社区，即使控制包括贷款来源在内的其他变量，过高定价贷款的止赎率是那些正常定价贷款的2.1到2.3倍。
    在这个意义上，我们支持重新修订监管规则以使中低收入社区能获得足够的负责任的贷款。本文中分析的许多贷款是不在CRA监管范围内的，或者是因为不在CRA放贷者的考核区域内或者是因为贷款是IMCs发放的。可以考虑使CRA“现代化”以适应实际需要，即扩张考核区域和(或)把监管扩展到IMCs与其他非银行放贷机构。此外，研究结果还表明需要重新考虑对贷款经纪人的监管和激励。
    总而言之，我们的研究成果最有意义的发现之一是，贷款是否在“当地”发放这一因素显著影响着贷款的可靠性：一旦放贷者不在社区里(即社区不在考核区域内)或不能参与发放贷款决策(批发贷款)，那么止赎的可能性会显著上升。对中低收入借款人和社区来说，本地化贷款甚至更重要。放贷行为研究揭示了“社会关系和网络因素影响了谁能获得贷款和获得贷款的成本”。“特别是在传统上信用不好的社区，和那些拥有自住房屋却并没有从前几代继承下来知识和财富的人，社会网络和在当地居住可能是影响是否发放负责任贷款的一个重要因素(2008年Mouhon论述了这些本地化社会网络如何影响贷款，例如，弥补放贷者与信贷者之间的信息差距)。“事实上，作为全州普及贷款计划的自助社区行动计划(Self-Help′s Community Action Program)一部分而发放的贷款和作为个人发展账户计划(1ndividualDevelopmentAccountPrograms)一部分而发放的贷款的相对良好的表现意味着给中低收入社区的贷款是可以被信任的。而且，在满足所有社区的融资需求和提升可持续的拥有自住房屋能力方面，提高这类在CRA监管下的定向放贷的规模可能会比目前充斥市场的承销质量差、定价过高贷款的表现要好。