陈劲松：金融环境不改善 房产会一直调整下去

    7月8日，在"2014深圳房地产年会"上，深圳世联地产董事长，正和岛岛邻陈劲松演讲时表示，限购等政策早该放开。
    陈劲松演讲实录：谢谢魏总。每年房协开会，许会长都要请大家分享一下形势，当然这是一个不轻松的话题，尤其是2014年。2014年我们大家都感觉到跟2013年完全完全不一样了。
    整个互联网要颠覆我们的现实世界，上半年我也是随着万科一块去过小米，然后一块跟着雷军先生座谈，最后发现了他们想颠覆房地产开发商恐怕还有一段距离。因为什么呢？从买地到盖200多个图章、验收、竣工，估计互联网这儿搞不定。
    2014年用几个基本结论总结或展望的话，我愿意用这么几句话。第一句话：量在价先，成交量在成交价格前面。久盘必跌，盘整久了，一定价格会跌。这没什么好说，这是确定的，不是不确定的。第二句话：我对市场并不悲观，因为就是这么差的金融环境，我们整个成交仍然是历史第二高位。这是我的乐观之所在。今天来不是说要给大家泼凉水。依然处于历史高水平的需求。第三句话：2014年已显现出来的数据跟08年越来越接近，也就是说2014年某种程度上是08年的延续，数据显示。跳过09年大刺激之后，08年让中国房地产跌到位就完了，结果一刺激现在就得跌。第四句话：这是一次软着陆，会不会大洗牌？不会。什么叫大崩盘？就是硬着陆。这是一次软着陆。因为房企有足够能力不至于大的洗盘。待会儿告诉大家为什么。第五句话：调整的时间，这次调整到底长时间，不取决于房地产，取决于我们的金融环境。金融环境不改善，我们就一直要调整下去，这是一次比较不取决于政策，也不取决于我们自己的房地产调整。
    五个结论我现在分别说一说。
    2013年8万亿的成交，新房成交销售额很可能是中国历史的最高水平。但这并不意味着销售需求端出现了很高的问题，接下来我们也不认为这是一个大的拐点，他意味着在这个水平之下持续震荡。我们2014年5月份商品销售额累计同比下降8.5%，但仍然比2012年高40%。即使今年全国完成7.3万亿，我们仍然是历史第二高位，没有那么大的理由悲观。我们看1994年双赤字，2008年双赤字，2014年双赤字，面积同比、均价同比都是负的。而且我们看2014年正在向2008年进发。没有说一线城市怎么好，我们统计下来一线城市成交面积下降比二三线要多。为什么？因为一线城市大家不降价，不降价就萎缩。这就叫量在价先，久盘必跌。二线城市有那么几个还不错。三线城市分化非常大，但是总体都不好。价格指数、一线，二线、三线，当然趋势是同步。说分类了，城市会不同步。我们去年预计的好像是不太同步，但是今年要做修正，价格指数同步。
    土地市场成交大幅度萎缩，这是一个好消息。土地市场成交如果大幅度萎缩，而溢价率没有下降，这就对了。下半年再推出几块地卖不出去就应该降低拍卖底价了。现在地方政府还心存侥幸，希望碰上几个傻瓜蛋把地买去了？没有了。
    库存，历史高位。库存明显攀升，我们把十五个城市重点看一下。人家说北京没有问题，北京趋势也差不多。这个就是特别好，开发投资增速回落，新开工面积负增长。这个就是整体开发界不会严重洗牌的最主要的原因。他们很多老外一估计中国就说要崩盘，实际上他不知道我们中国开发商大把工具，而且很多手段。
    这是我们世联行投资客比例，降到有史以来最低，10.4%。在这个基础上如果我们住建部还不放开什么限购、限贷，还不放开三限，我感觉叫莫名其妙。数据支撑早就应该放开了，没有投资客，什么回归居住功能，这就叫回归居住功能。早就回归了，还限什么限？人家价格跌了，想买一套都不行。这个时候还不趁机政策退出市场我觉得我们监管政策当局应该深思一下。
    购房年龄，购房年龄发生了根本性变化。也就是说什么呢？50岁以上的人就像我这种人，占整个购房买楼者5个百分点。比我再小5岁，加起来45岁以上，不得了，主力买家，现在10%。85后占绝对的主力，这就是我们客户的转变。当客户这样转变的时候，房地产开发商的老板，很多年龄比较大的，还在画图、整户型呢，我说兄弟别干了，你怎么知道人家要什么。你都年龄这么大了。我说我们单位讨论怎么卖楼，我是不参加的。我知道不是我买。我也不知道现在85后什么感觉。年龄是决定我们房子的质素、决定我们产品的一切，包括定价。
    这是我们中国刚才我说能保持历史第二高位的原因，就是我们中国家庭杠杆率是全世界最低。中国的购房者家庭负债能力极强，他现在没借多少钱。所以很多人说房奴，从我们统计说，中国是全世界同量级别GDP里面最不房奴的国家，我们千万不要说我们已经被房奴。我们有数据说话。我们甚至比日本房地产崩盘到现在，住房按揭贷款占GDP比值还低，我们15.6%，他是26.3%。美国的房奴他们住房贷款占GDP58%，我们怎么叫房奴呢？
    中央政府现在越来越清楚了，没有任何措施就是中央政府最有力的措施，他根本不管你。他天天就琢磨着保障房、拆迁房，然后地方政府分类调控，一城一策。地方政府又不敢直说，怎么办呢？暗地来吧。现在是送户口什么的。从政策上看，限购基本上名存实亡。在主要二线城市都名存实亡。现在开始鼓励购房入户了。这是症结。
    下半场我们来看可能会出现的问题。中国经济我就不说了。到现在为止，中央政府也不出手的原因是我们失业率没有多高。我们就业水平依然特别高。我们的保姆工资一个劲涨，地盘工人你不涨你试试？劳动力少了，没有失业那么严重的情况。CPI，没有涨价。所以中央政府怕什么？不用特别怕。如果这样看，这跟09年完完全全不一样。我们世联的数据是房地产量领先价格3-6个月，也就是说3-6个月房地产成交量萎缩，降价必然。3-6个月房地产成交量急剧增长，涨价必然。中国房地产从来都是这样，涨涨跌跌。数据就是规律。所以我们认为下半年降价是必然，一线城市也是。只不过不同地段不同而已。这是必然。
    什么时候触底回升呢？大家看这张图，就是长期资金和短期资金面的改善将会使房地产，当时我们一直在看息差，10年期国债和2年期国债收益率，如果10年期国债利率低于4%，而且他们两个的息差高于1的时候，这轮房地产行业价格调整就基本结束了。目前看资金面不是继续严重的恶化，而是有所改善，这是比较乐观的情况。资金面，我们127号文横空出世之后，无风险收益率开始回落。什么叫无风险收益率，就是什么财富宝、余额宝。发展的各种宝宝从7-8%开始逐步降低。这是非常好。如果他不降低，我们就彻底完蛋。中国房地产的根源跟发展商有点关系。泡沫是他们吹的，调整也是他们带来的。我们现在分析一下典型开发商的财务，资产负债表和利润表，大概做一些假设，大概可以看出来融资成本上升5%，税后利润下跌10%，有息债10%，税后利润下降4.5%。一个房地产开发商假设资金情况是这样，花钱就是买土地、建安、管理费用，钱怎么来呢？假设自有资金3，债务融资3，售楼回款4。目前是售楼这块指望不上，普遍回落。自有资金短期又融不了资，债务这方面人家逼你还债，你怎么办呢？会不会出现现金流突然崩断？当然会。但是有些弄好了，它也不会。假设成交量和成交价格下滑，实际上要看两件事，立即减少购买土地和新开工，假设他能够停止新开工，某些项目根本停止不了，没有办法。如果是这样的话，当成交价格分别下降5%、15%、20%，对应的就是减少开工、土地购置。你能减少这些，你不至于现金流崩断。如果不行，你现金流崩断，也没法救。
    因此中国开发商进入所谓冬季防现金流断裂这样一个时期。我们认为行业仍然是可以软着陆的，原因是虽然利润受损，但是假设我们减少开工和减少买地，总体我们分析下来问题不太大。这也是给我们开发商在制定开发策略的时候一定要给自己保留弹性的一个基本原因，否则没有这个弹性恐怕不行。碰到这种局面自救就很难。
    大家说我们不怕，地方政府更怕，我们熬吧，反正有人熬不住，不是开发商，是地方政府。大家千万不要打这个主意，而且开发商必输无疑，地方政府根本不在乎。因为我们现在融资模式从2014年已经变得跟以前不一样了，以前是土地财政和地方政府在猛借钱，现在不是。现在是政策银行发债了。这个时候鄂尔多斯有多大问题哪？没有。鄂尔多斯最大问题是开发商。鄂尔多斯政府有什么问题？现在开发商要做的是把短期负债怎么样延续。一个最好的办法是推给政府，从你这里发信托变成政府那里发信托，我知道很多开发商正在这样做，这是一个救援防现金流断的非常时期。这是郁亮说的白银时代，待会儿谭华杰说的更精彩。几个拐点到了，房地产黄金时代、ROE不断上涨的黄金时代结束了，拐点是ROE不断下降。在黄金时代、在价格单边上扬时代，房地产借越多的钱，ROE上的越多。因此鼓励大家负债率提高。发展最快的那几个他们都干了哪些事？香港上市、接着马上发债。借债越多，ROE越高，不借是傻瓜。白银时代，借债越多，不是ROE的问题了，这是一个现金流的问题了，这就是一个拐点。什么叫拐点？这就是拐点。开发商开发模式彻底变了。单边上涨时代的高杠杆模式，拐点。我们看A股上市公司房地产企业负债率达到这么高，我们看看经历反复调整折磨的香港，房地产企业的TOP10的资产负债率，大家一看就明白了。他们就是经过白银时代被磨成这样了，25%左右。我们是在75%左右。我们经得起风浪吗？上市公司存量资产周转率开始变化，回收期开始变化。这都跟上半场不太一样。我们都从08年，这个数据也是跟08年接过来的，而且也是08年的延续。所以真正的拐点不是这儿，真是王石说的是08年，王石说的一点都没有错。当时大家打万科。肯定现在欠对万科的一个抱歉。你看数据摆在这儿。什么是拐点？上市房企资产周转率。这是一线城市、二线城市的情况，我不说了，施永青说的非常好。
    并购一定会发生。房地产在淡市的时候拉开差距，淡市拉开差距实际上是目前我想跟大家说的一件最重要的事。中国房地产当淡市的时候，价格往下走，成交量也不怎么样的时候，什么叫拉开差距？一般来讲，淡市的时候房地产开发商一般选择是不卖楼，因为什么呢？太便宜了。卖了伤筋动骨、伤利润。但是规律也是。我想举一个例子。1997年中国海外在香港土地最高价的时候拍了一块地，那块地现在名字叫富豪海湾，接着香港市场进入大的调整，非常深的调整，中海选择退地、定金不要了，这是一个选择。还有一个选择是硬着头皮接。当时香港97刚回归，接着进入调整期，我们中联办，当时还不叫中联办，我们的有关部门找中海说，说香港有难，中资机构不能在这个时候添乱。中海只能接进来，所以你看权力进入市场。接了。接了之后也不是说一定完蛋。接了之后有一个选择，马上卖，还是等价格涨上来再卖。马上卖意味着马上亏损。中海选择等。从1998年开始等，一直等到哪年开始卖呢？大概是，我如果没有记错的话，2005年。就是从97年买的地到2005年卖掉。在这阶段，银行利息，香港银行都知道中海在银行帐户都是负资产，因此中海退出香港，被迫进入祖国内地市场。而内地市场猛贷给他钱，中海因祸得福。但是1997年跟中海一块买地的不止中海，还有一堆香港顶级开发商，包括李嘉诚。他们在98年的时候怎么干呢？他们迅速卖楼，比市场便宜还卖。卖完了楼，马上买地。我记得当时香港土地市场只有一个买家或者两个，基本上都是底价成交。而我们中海已经退出了。这就是淡市，最佳策略不是等，你等到哪年你知道吗？任志强说我能掌握政府的节奏，那是以前，黄金时代，政府打一打就放了。现在不是了。一定要快跑，当你的现金流、资金链有问题，当你还想超越的时候，一个是完全没钱，你也得卖。一个你还有钱，你更多想着收购。我预计大的机会将出现在今年的第四季度，会有很好很好的投资机会，明年我也认为不是一个暴涨年。所以机会还是有的。这个时候我们能不能抓住机会呢，取决我们自己的努力。