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会员注册摘要：本文采用1999-2009年中国省际面板数据研究土地财政依赖、财政缺口和房价间的关系。研究发现土地财政依赖、财政缺口、房地产国内贷款与房价之间存在相互反馈的作用机制。静态和动态面板数据的分析结果表明，土地财政依赖具有显著为正的滞后效应，对房价存在显著的提高作用。此外，地方财政收入缺口和房地产国内贷款对房价也存在显著的正向影响，地方政府干预市场的行为对于我国近年来房价的不断攀升起到关键的作用。对此，应当在经济和政策上引导地方政府改变以土地出让获取财政收入的融资方式，规范土地财政行为。
关键词：土地财政依赖，房价，格兰杰因果检验
一、引言与文献综述
近年来，经济数据显示我国出现商品房价格逐年攀升的现象，同时地方政府对于土地财政的依赖也呈现出不断增强的趋势，房地产价格攀升与地方政府对于土地财政依赖程度的增强之间的关系引起了学术界和公众的广泛关注。人们普遍注意到地方政府在大规模土地出让中所获得的巨额财政收入以及由此所引发的权力寻租和腐败现象，学术界对此也展开了诸多富有成果的研究。本文即以此作为进一步探讨的主题。
关于土地财政的定义，董再平（2008）等提出土地财政应为以与土地运行相关的收入为主的财政体制，其收入主要包括三部分：土地出让金、与建筑业和房地产业有关的相关税费以及以土地抵押获得的债务收入。易毅（2009）认为，“土地财政”是指我国现有的体制造成的地方财政过度依赖土地所带来的相关税费和融资收入的非正常现象。陈志勇和陈莉莉（2010）将“土地财政”定义为地方政府的可支配财力高度倚重土地及其相关产业税费收入的一种财政模式。因此，从现有文献中可以看出土地财政是从财政收入的角度定义的，即与土地相关的财政收入占地方整体财政收入的比例较高的一种财政模式。但是，从世界范围来看，土地财政是我国特有的一种财政现象，对此现象的解释，学术界从逻辑层面和实证层面分别做了不少有价值的研究。
对于地方政府依赖土地财政的原因，黄小虎（2007）、刘正山（2007）等大多数文献认为是我国现行财政体制即分税制改革的缺陷：现行的分税制使得地方政府的财权、事权不匹配，形成地方财政缺口，影响了地方财政的可持续性。而土地出让金全部纳入地方财政，因此地方政府有动机依赖土地财政来增加其可支配收入。但这些结论基本上是通过政策层面的逻辑推断。关于这个问题，张青和胡凯（2009）构建了等式约束下地方行政长官的效用最大化模型，得出了地方政府热衷于“经营”城市，实质上是财政体制与政治体制的内在缺陷造成的。在实证方面，卢洪友等（2011）基于我国地市一级的经验数据分析表明：我国现有的财政分权模式对地方政府的土地出让行为具有显著的正向激励作用；地方政府的土地财政行为有效地缩小了地方人均真实财力缺口，并促进了地方公共产品供给和公共服务水平的提高，土地财政实则为一种“无奈之举”。同时，我国土地国有的性质也促成了地方政府对土地财政的依赖。土地资源的国有化，使得地方政府在土地分配、管理、出让活动中具有绝对的权力，更由于土地出让金受到很少的监管，土地由此成为地方政府最主要的收入来源之一。
对土地财政的依赖会直接导致地方政府有动机推高地价，进而获取更多的财政收入，在此过程中地方政府官员的寻租机会也会进一步加重地方政府对土地财政的依赖。因此，从这个角度来讲，地方政府的土地财政依赖实际上反映出地方政府推高地价的激励和手段。另外，地价的升高必然引起商品房销售价格的上升，这样便形成了政府土地财政依赖与房价之间的正向关系。研究地方政府财政依赖，有助于解释我国现存的高房价现象。
对于地方政府的土地财政对房地产价格的影响，经济学和财政学理论界对此已经做了比较成熟的研究，大部分文献得出了较为相似的结论，即地方政府对于土地财政的依赖程度与房地产价格的变动呈正相关的关系，但是对土地财政对房价影响程度存在较大异议。同时，也存在部分文献研究显示土地财政对房价起着反作用。张双长和李稻葵（2010）使用面板数据回归的方法表明了地方政府对土地财政的依赖程度越高，在其他条件相同的情况下，该城市的房价指数也越高。同时，研究表明，在房价上涨时，越是依赖土地财政的地方政府越会推动房价的持续高涨，而在房价下跌时，这些地方政府相对更不愿意看到房价的下跌，从而论证了地方政府不愿意积极配合中央政府抑制房价的政策的可能性。周彬和杜两省（2010）运用格兰杰因果检验方法和联立方程模型论证了土地财政下地价的升高对房价的升高有显著的解释力，土地价格对房地产的供给数量和价格也有显著影响。Du等（2011）对我国的房价和土地价格进行了格兰杰因果检验，同样也发现了地价是房价的格兰杰原因，而房价不是地价的格兰杰原因。
另一些学者则将政府出让土地的行为划分为直接获取财政收入的土地财政本身，以及通过出让土地来促进招商引资或促进房地产投资这两个方面进行了分析。郑思齐和师展（2011）构建了面板数据回归模型，运用系统广义矩阵估计方法（System GMM）对模型进行了估计，认为地方政府对招商引资的需求确实推动了地价的上升，同时地方政府对土地出让金的依赖也对房价有推动作用；而地方政府对招商引资的需求和对土地出让金的依赖在一定程度上通过地价传导到房价，但效果并不显著。张莉等（2011）采用省级面板数据发现，地方政府官员热衷于出让土地是源于“土地引资”而非土地财政，即地方政府更看重的是通过土地招商引资后带来的未来多期的GDP增长，而非直接从中获取财政收入。与此相反，一些学者通过实证分析则得出了不同的结论。王斌和高波（2011）通过使用省际面板数据后发现，土地财政没有推高房价，反而对房价上涨产生抑制作用。总的来看，政府对房价的影响作用有限。
综上所述，现有文献对土地财政现象的解释集中于直接从财政角度研究，即土地财政依赖对房价的影。向作用，忽视了其他因素在此过程中所起的作用，而这些作用可能掩盖了土地财政对于房价的真实影响。房价既与整体宏观经济形势有关，也与房地产市场本身的供求因素有关。土地财政依赖直接影响了房地产供给市场，进而影响房价，但是，在此传导机制中其他因素也发挥着不容忽视的作用，一定程度上影响了实证研究的准确性。从宏观角度出发，人口数量与经济发展水平的差异可能会导致土地财政对房价的影响不一致，金融政策的变化，如房地产贷款供给的多少、贷款利率是否优惠对于房地产市场也具有一定的影响力。而从微观角度出发，房地产市场本身结构的改变，如商品房供给减缓、保障房供给增加等都会改变房地产市场供给与需求的匹配，进而影响房价。这些因素与土地财政相互影响，共同对房价变化起着重要作用。事实上，政府通过土地财政所涉及的寻租活动，一方面满足其自身的运行需要，另一方面也促进当地的国内生产总值（GDP）增长，其影响因素是复杂的，仅从政府角度出发或仅从市场角度出发研究土地财政都是不完善的。因此，本文在传统变量的基础上，加入了四个控制变量：人口数量、人均GDP、商品房竣工面积和开发资金国内贷款，分别从人口基数、经济总量、商品房供给量和房地产市场资金供给四个方面进行控制，旨在能够更准确地研究政府土地财政依赖、财政缺口与房价的关系，解释土地财政与房价大幅上涨的内在联系。
本文基于格兰杰因果关系检验结果发现，我国土地财政依赖、财政缺口、房地产国内贷款与房价之间存在相互反馈的作用机制。对我国1999-2009年省际房价多元模型进行静态和动态的面板数据分析，结果发现土地财政依赖具有显著为正的滞后效应，对房价存在显著的提高作用。此外，地方财政收入缺口和房地产国内贷款对房价也存在显著正向影响。由此可以看出，土地财政引起政府通过土地市场的公开出让等行为进行寻租活动，这些活动能够显著改变土地的市场价格，进而通过价格传导机制影响商品房的销售价格。因此，地方政府干预市场的行为对于我国近年来房价的不断提高起到关键的作用。
本文余下部分安排如下：第二部分说明研究的数据来源；第三部分进行实证研究，分别包括格兰杰因果检验、静态面板分析和动态面板分析；第四部分针对变量的不同定义开展稳健性检验；第五部分针对我国土地财政现状，提出了相应的对策与建议。
二、数据来源
房屋销售价格（house price）为商品房当年销售价格，单位为千元／平方米。土地财政依赖度（land reliance）的计算方法为当年度土地出让金／预算内财政收入。人均GDP（万元）为该省（自治区、直辖市）当年GDP总额与总人口的比值。财政缺口为当年度该省（自治区、直辖市）预算内财政收入与预算内财政支出的差额并取绝对值，单位为百亿元。总人口（total population）（千万人）为该省（自治区、直辖市）常住人口总数。商品房本年竣工面积（house supply）（千万平方米）代表商品房供应量。房地产开发投资资金来源于我国国内贷款（百亿元）反映国内房地产业资金面的宽松程度。
房屋销售价格、预算内财政收入、预算内财政支出、总人口、商品房本年竣工面积、房地产开发投资资金来源于我国国内贷款的数据均来源于历年《中国统计年鉴》，土地出让金数据来源于历年《中国国土资源年鉴》。所有数据均为当年价格，本文根据1999-2009年的消费者价格指数CPI将其换算成1999年的不变价格数据。表1报告了变量描述性统计。
从表1可以看出，房屋销售价格均值为2574元／平方米，其中最大值达到了13799元／平方米，显示地区间差异很大。在土地财政依赖度方面，最低值为0.004，而最高值达到1.705，这反映出部分地方政府已经把土地出让收入作为维持运行和经济发展的主要资金渠道。
三、实证分析
（一）格兰杰因果检验
本节借鉴Hoffmann等（2005）方法进行面板数据格兰杰因果关系检验。以House Price表示房屋销售价格，Land Reliance表示土地财政依赖度，则两者之间的检验方程可表示为：
与此类似，进一步检验房地产国内贷款与房价间的格兰杰因果关系，表2报告了相应的检验结果。从表2的检验结果中可以看出，我国房价与土地财政依赖、地方财政缺口以及房地产开发中的国内贷款均存在相互反馈作用机制。这一结果表明：一方面，我国现行的财税体制、地区竞争机制和官员考核体制催生地方政府发展土地财政的压力和动力，现行财政体制缺陷带来的财政缺口导致地方政府不得不寻找额外的融资渠道，地区竞争机制与官员考核体制共同导致了各地方政府在基础设施、招商引资等方面的竞争，间接加大了地方财政缺口；另一方面，土地国有化赋予了地方政府获取与土地相关收入的权力，土地财政给地方政府带来了预算内、预算外财政收入增加的激励，因而地方政府对土地财政的依赖逐渐加大，推高地价，从而带动房价上涨。
