都市核心区楼宇经济实态及其困境摆脱（下）

    三、都市核心区楼宇经济发展存在的主要问题 
    楼宇经济具有区域经济生产力独特单元的显著性特征。不同城市之间因所处地域不同，楼宇经济发展差距明显。上海、北京和深圳等一线大城市楼宇经济发展处于绝对优势，这很大程度上得益于所在的城区为楼宇经济发展提供了非常优越的经济、社会、文化环境，创造了很强的内生动力；而同一城市的不同城区之间因所处位置不同，楼宇经济发展参差不齐，核心城区占尽强大的裂变优势。
    （一）楼宇功能的缺失形成制约楼宇经济发展的瓶颈
    随着现代服务业与现代都市工业的飞速发展，对楼宇功能的配套性与适应性的要求日益提升。鉴于规划缺乏前瞻性，以及对业态对楼宇的功能考量，一些都市核心区的不少楼宇不适合现代服务业与现代都市工业的入驻，不少高楼大厦仅仅是一栋栋“睡楼”，不少都市核心区成为了名副其实的“睡城”。据戴德梁行统计，截至2010年底，北京高档写字楼空置率达到18.97%。二线城市写字楼空置率更高，第一太平戴维斯统计天津甲级写字楼租赁市场，截至2011年第一季度的空置率为14.2%；南京市2010年末甲级写字楼空置率达到35.55%；珠海市2006-2010年写字楼平均使用率不到70%。都市核心区的产业“窗口效应”与“产业芯片”功能没有被充分激发出来。
    近年来，由于房地产经济的火爆，一些城市核心区的黄金地块，大多为住宅楼或商住楼，商贸商务楼宇比例偏小，高品质的商务楼宇则更少。一些都市核心区缺乏足够的产业性楼宇，使得大量企业进入都市后，不能在楼宇经济领域大显身手，楼宇经济的长足发展存在瓶颈制约。
    （二）楼宇平台载体偏小而形不成楼宇业态集群
    楼宇的建筑规模反映出一个区域的楼宇业态的整合与业态集群高低。与现代服务业和现代都市工业的快速发展相比，当前都市核心区的楼宇建筑面积相对偏小，建筑超2万平方米以上的并不多见，而超3万平方米的则更少，而且单栋楼宇互不关联，没有形成集群，没有形成真正意义上的城市综合体，进而不能形成业态聚集的楼宇经济。
    楼宇平台载体偏小势必直接限制大型现代服务类企业、大型现代都市工业类企业的入驻，从而错失楼字经济发展良机。目前，内地都市核心区的许多楼宇里的入驻企业为中小型企业甚至是微型企业，呈现业态同构性、水平低度化的特征，总部经济业态偏少。这些企业虽然是未来都市现代服务业和现代都市工业增长的强劲动力，但明显呈现规模不经济和混生不集聚的问题。这些楼宇投资商中，本地中小企业占大多数，其在资金实力、经营理念、管理经验等方面与发达国家或地区以及沿海一线城市的楼宇经济存在量和质上的不小差距。
    （三）基础设施的短板不利于楼宇经济做大做强
    随着中西部大开发的方兴未艾，内地都市改革开放的步伐加快，以及在城市规划上某些短视，导致在交通高峰期，车辆进不去，出不来，要素存在流动上阻滞，从而导致楼宇经济这种对要素协同性要求高、物流通畅性需求强、交通通讯基础设施完善度优的新型经济形态，不能做大做强。
    另外，内地都市核心区的部分楼宇（以老旧楼宇为主）在硬件设施上存在档次水平不高、功能不齐，商务楼宇普遍还存在停车泊位紧缺、电梯容量不够等情况。在管理服务上还存在岗位设置、人员配备、工作机制、分配机制等不合理的现象（如楼宇开发商与物业管理企业工作衔接不够等），导致了服务平台缺乏、卫生保洁较差、餐饮服务欠缺，购物不方便、处理楼宇数据不及时、跟踪服务不够到位、缺乏长效工作机制等问题，这些都制约着楼宇经济做大做强。
    （四）楼宇经济缺乏全面系统的政策促导机制
    对发展楼宇经济，政府还没有明确的政策促导。事实上，在都市核心区的楼宇中发展现代服务业、现代都市工业，需要比较高的初始投入、维持成本和财务费用。正是如此，一些企业都偏好在城市边缘圈地发展，以降低产业投入成本和交易费用。如果政策没有形成圈地约束和在都市核心区入驻的税费倾斜，楼宇经济不可能异军突起：目前，不少都市还并没有形成专业化的楼宇经济协会，专业化的高水平楼宇管理运营商，一些业态专业化组织对楼宇定位、规划设计上也有待改进。
    众所周知，楼宇经济不仅仅是楼宇的建设，还包括楼宇功能的合理定位、企业与业态的入驻、楼宇宣传、楼宇管理等各个方面，是硬件建设和软件建设的高度统一与有机契合。目前，由于产业政策、楼宇规划、城区板块的功能性定位、税费土地政策协同等方面缺乏政策性促导，楼宇企业之间没有联系的纽带，企业与政府职能部门之间缺乏有效的沟通，楼宇项目挖掘不足，楼宇产业链难以形成与优化。同时，在楼宇软硬件建设方面的不协调，在一定程度上也影响了投资者的积极性。
    四、做大做强都市核心区楼宇经济的对策 
    未来几年，商务楼字、城市综合体正在成为都市现代服务业和现代都市工业发展的重要载体。从巴黎、香港、上海、杭州这些城市的经验看，现代服务业、现代都市工业都进入了楼宇经济、城市综合体经济唱主角的时代。比如，重庆作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，政策聚集、目光聚焦、要素聚合愈加明显，可以充分发挥楼宇经济作为核心区经济转型升级中的主平台、主抓手的功能，实现土地招商到无地招商、传统产业到高端产业、粗放式管理到精细化服务的转变。做大做强楼宇经济，可以激发都市焕发“交通主枢纽、产业主支撑、城市主引擎、开放主阵地”的生机与活力，助推重庆成为具有全球比较优势、全国速度优势、西部高端优势的西部经济核心增长极，成为西部大开发和成渝经济区的前进高地。
    城市是经济的增长极，核心区是其增长极的动力源，楼宇经济则是其中的强大引擎。做大做强楼宇经济，都市核心区要招大引强，促进各种类型的总部在楼宇中“安居乐业”，“全域开放”就是必由之路。就具体对策而言，要按照系统工程的思路，协同配套地抓好做大做强楼宇经济的各项工作。
    （一）优化楼宇经济发展规划和发展路径
    明确都市核心区的规划。功能规划、产业规划、楼宇规划要根据科学发展观的指向，站得高、看得远，考量世界都市核心区的布局和都市历史、文化特色，兼顾生产与生活、经济与社会、人口资源与环境、内生与开放等，进行修订与完善。
    制定楼宇经济发展规划。组织专门力量会同有关部门制定楼宇经济发展规划及市、区发展楼宇经济三年或五年行动计划，对楼宇群的布局规划、功能划分、产业导向、政策协调等作出长远安排。对规划和新建的楼宇项目提前介入，引导规划建设，优化功能定位，做好项目落地的全程服务工作。可以与开发商、楼宇业主以协议的形式，以确保楼宇产业定位、招商对象、企业档次等落到实处。
    明确楼宇经济发展路径。都市要注重扶持现代新兴服务和以IT产业为代表的现代都市工业，放手发展电子商务、服务外包、数字新媒体等新兴服务业，努力拓宽服务半径和增长空间，重点引进国内外大型公司、知名企业的区域或其分部、研发外包机构、销售中心、财务中心，以新型城市综合体为载体，打造“MALL”、“总部楼”、“金融楼”、“信息楼”，培育形成国内外大企业总部的集聚区。
    促进楼宇经济的产业集群效应。协调发展商务服务业、文化创意产业、会展产业、金融业、电子商务、服务外包、数字新媒体、健康产业等相关服务业，建好中央商务区；按照产业特色，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内集聚；以产业群、行业群、产品群进入楼字，形成楼宇之间和楼宇内部纵横交错的产业集合和产业链。
    （二）抓好楼宇资源的改造、建设与整合
    深入考察都市核心区的楼宇经济现状，掌握楼宇资源状况、楼字分布、功能结构、经营管理状况、楼字内入驻企业的产业结构、税收归属、物业管理、租赁情况及片区规划、配套政策等信息资源，建立楼字档案信息数据库，定期分析楼宇经济现状与发展走势。
    对某些楼宇进行功能性改造和高标准建设产业性楼宇，提升楼宇业态的品位和档次，着力打造“高端楼字”、“精品楼宇”、“总部楼宇”。注重楼宇的“高品位”、入驻的“高门槛”、产出的“高效益”。以楼宇品质率、企业贡献率、单位产出率作为主要参考指标，筑楼引商、优楼留商、惜楼选商。
    高效盘活商务楼、商业楼、产业大厦，引导商务楼宇的管理主体提升物业品质。对已建的楼宇，可通过产业置换、整治改造、出售转让、产权整合等进行“腾笼换鸟”，剔除一些不符合楼宇经济业态导向、结构不佳、效益不高的企业，以提高楼宇的单位产出率。
    （三）构建促进楼宇经济发展的优惠政策体系
    制定对楼宇业主的奖励政策。在调查研究的基础上，确定一批重点培育的商务楼宇，实行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制，招大引强，注重引进市外优势企业。
    制订对入驻企业的扶持政策。对符合城区产业发展方向的进驻企业，根据转入和新进驻楼宇企业的注册资金，以及当年对财政新增贡献额等情况，分别实行财政资助，吸引企业注册或入住商务楼宇。同时，约束企业的盲目圈地和摊大饼式的平面扩张。
    完善对招商主体的奖励政策。建立健全楼宇招商属地责任制与考核激励机制，理顺市、区级与街道的税收分配关系，实行市、区政府和街道三级财力分享机制，以属地招商为原则，对新建商务楼宇的入驻企业，财力由区与街道分享。设立楼宇招商奖励资金，积极鼓励社会中介参与楼宇的招商引资，对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主和个人给予奖励。
    （四）改善楼宇经济的发展环境
    完善对楼宇经济的长效服务和管理机制。建立一支由经协办、工商、税务、市容、综合执法、环保、交通支队、街道及各楼宇物业部门组成的楼宇经济管理与服务队伍，加强服务型政府建设，优化审批流程，抓好投资软环境整治，进一步完善大项目落地“直通车”式的跟踪服务机制，形成人性化、高效化的营商制度环境。
    构建现代化的配套服务系统，为楼宇经济提供各种商务配套服务；发展品牌性商业零售，特色楼宇餐饮、休闲、文化娱乐等服务性项目，为楼宇经济提供商业配套服务；为楼宇经济提供权益维护、政治需求、社会交往、公共安全、公共物品需求等的区域综合服务。
    都市要大抓内部交通，着力畅通市域交通的内循环。按照“半小时通达”的理念来进行规划和建设，加快构建城乡一体、无缝衔接、高度通达的全域交通体系，以下穿与高架、地铁与轨道、错峰与管制等软硬件设施和制度安排，为核心区做大做强楼宇经济提供畅通条件。
    都市将大力实施“宽带都市”战略，加快“光网城市”、“无线城市”建设步伐，努力提高楼宇的内外部智能化水平，实现楼宇办公、通讯、办公、安保、消防等“5A智能化”。充分发挥集约化通信管线网络的作用，整合区域内旅游、健身、餐饮、教育、医疗等特色资源，为楼宇入驻企业提供充分的服务信息
    着力打造具有国际优势的生产服务环境和具有国际品质的生活服务环境。都市要着力构建长运距、大容量、低成本、高速度的国际国内物流链条，要抓紧启动“筑巢工程”，引进一批国际知名品牌的教育机构、医疗机构、餐饮机构、健身机构，加快建设国际社区，做好城市标识标牌多语种的规范翻译，着力营造国际化的生活环境。
    参考文献
    [1]马晓勤：《楼宇经济在城市发展中的地位和作用》，《探索与争鸣》2005年第12期，第45-47页
    [2]周建梁卫昌国：《楼宇经济：上海经济增长的新亮点》，《上海房地》2006年第9期，第7-9页
    [3]杨丽胡德斌孔艳华：《中国楼宇经济发展的几个重要问题》，《经济问题探索》2004年第8期，第107-110页
    [4]李智：《基于灰色理论的欠发达地区楼宇经济研究》，《价值工程》2011年第19期，第311-312页
    [5]王红军潘璇：《中小城市发展楼宇经济思考》，《经济金融观察》2006年第5期，第16-17页
    [6]刘黎徐逸伦张敏：《中小城市楼宇经济发展的可行性分析——以浙江海宁市为例》，《现代城市研究》2009年第8期，第83-89页
    [7]《马克思恩格斯全集（第23卷）》，人民出版社，1975年，第688、689、649、360、360、361、687、688、686页
    [8]李耀东李耀平李毅：《方兴未艾的楼宇经济》，《经济问题探索》2004年第8期，第111-113页
    [9]《马·克思恩格斯全集（第25卷）》，人民出版社，1975年，第497-498页
    [10]《马克思恩格斯选集（第1卷）》，人民出版社，1975年，第256页
    [11]陈跃刚：《上海市楼宇经济的发展形式及其对策研究》，《商业研究》2009年第3期，第127-129页
    [12]洪银兴等：《{资本论）的现代解析》，经济科学出版社，2005年，第543页
    [13]陶海波丁元：《楼宇经济集聚发展的理论研究》，《时代经贸》2010年第3期，第5-6页
    [14]陈跃刚：《上海市楼宇经济的发展形式及其对策研究》，《商业研究》2009年第3期，第127-129页