陈淮：房地产调控之“四个坚定不移”

    　
    住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在发言中强调，研究房地产市场运行首先要关注宏观经济运行，也就是短期国民经济稳定运行问题。而政策方向，则可以概括为四个坚定不移。
    坚定不移反通胀
    真正的宏观调控，也就是维护国民经济稳定运行的政策。目前对房地产业影响最大的政策是货币政策，今年我们维护国民经济稳定运行第一位的任务就是反通胀。这个问题为什么还要加坚定不移四个字呢？是因为从第二个季度起就不断的有人分析预测下半年通胀形势就会缓解，第四季度货币政策就会放松，我们特意强调，在这个问题上的四个字——“坚定不移”。
    首先，反通胀的因素不因中国而起。我们面对的主要是国际货币战争下的输入型成本推动型通胀，到今天为止推动国际大宗商品价格上涨的任何因素都没有缓解，国际性因素——美国量化宽松货币政策、北非西亚的地缘政治紧张局势，以及利用这些因素大幅度炒作国际商品价格的国际大资本，没有任何一个环节缓解。我们知道美国最近股市大跌是为什么呢？人们预测美国的量化宽松第3期之外又加了一个2.5期，还在努力推动向国外转嫁财政和失业危机。我们同时看到过去三个月来，特别是近期，黄金石油价格暴涨，极度不稳定，让我们看不到输入性反通胀的趋势。
    其次，反通胀不因房地产而起。无论房地产业房价高低涨落，卖的出去还是卖不出去，别以为这是收紧货币供给或者提高利率的关键，不是的，即使几天晚上一套房子也卖不出去，明天晚上开发商哭着喊着往外送房子，该升息还是要生息，因为政府的决策依据是反通胀。
    再次，货币政策最大影响面就是房地产。尽管不因房地产而起，但是吃了这个药，最大影响面就是房地产，因为房地产与负债、信用规模、财务成本、贷款门槛高低联系在一起。
    最后，利率政策不要做过于乐观的预期。大约给大家三个参照数据——上半年通胀率5.5%，7月份6.5%，8月份6.2%，九月份不会低于6%，全年也应该在6%上下。
    对于这样一个通胀水平，利率水平应该在6%或者6.5%更高一点。合理的存款基准利率。我们五次升息现在的基准利率才3.5%，所以对利率政策的预期不要盲目乐观。
    坚定不移建保障房
    人们一直在讨论保障房建设会不会影响房地产，我想这个问题其实是一个伪命题。作为一个底子薄、发展严重不平衡的发展中国家，中国有20-25%的城镇家庭需要政府救助，基本不要钱的提供住房才能满足他们的基本住房需求、脱困性需求和最近国务院常务会新提出的一个新词——新参加工作的无房户群体的过渡性需求。大家注意最近一次国务院常务会关于保障型住房建设的若干问题的时候，特别提出新的概念，以前人们喜欢用“夹心层”、“小白领”等不太确定的词。我们的保障性住房建设并不是永远按照这个规模和比例建下去的，3600万套是有道理的，我们第六次人口普查数据是6.66亿人城镇人口，2.3亿个家庭，加上去年5807套和今后常态性的建设，我们可以在3-5年的周期内形成一个保障城镇内20%的家庭有房子住的基本物质基础，这件事是阶段性历史性的任务。
    坚定不移抑制过度占有资源
    坚定不移的抑制过度占有资源的需求、奢侈性需求和为卖而买的需求。在过去半年时间里，不停有人问什么时候放松限购，我觉得这个问题至少三年内不要再问了，或者沿海各大城市二十年之内不要再问了，问这个问题就像在问警察什么时候酒后驾车不罚款一样，没有意义。中国是一个人多地少的国家，是一个几亿人口快速向城镇过快集中迁徙的国家，没有争议。而且，是一个底子薄、很多老百姓正在从脱困期向改善期转变的国家，
    应该先满足这些以住为目的的，在国民经济发展战略非常重要的需求，这是我们住房建设第一位的需求，绝不是那种买了三套五套等涨价之后出售，获得价值上增值的需求。
    经常有人说政府为什么不让人买房子，我想问政府什么时候不让你买房子了，到今天政府也没有不让你买房子，如果你买房子是为了住，没有人反对你买房子。你要想买第三套，那么你就把之前的两套卖掉一套，我们是坚定不移的抑制那些过度占有资源的需求，奢侈性的需求，为卖而买的需求，这一条也不要存幻想和种种不切实际的预期。
    坚定不移的调整城市结构
    坚定不移的调整城市结构，提高我们中国城市经济的竞争力。我们在房地产市场和住房建设上面临的一个重要任务是结构性失衡。
    实际上在过去几年中中国房价波动主要放在屈指可数的沿海少数特大城市中。进入二十一世纪的头十年，房地产市场的快速发展有主观性上的因素，比如城市结构的调整的时候没有及时的对大中小城市协调发展做出决策，也有客观上的原因，比如北京开奥运会、上海开世博会等。沿海特大城市与中等城市二三线城市县城和中心城镇的发展出现了差距拉大的趋势，人口过度向少数几个大中城市集中，局部供给集中自然就会导致物价翼动。同时，供需失衡的情况下，投机性需求进一步的扩大，也会导致供求差距带来的物价翼动。
    根本解决中国大多数人住城里的历史性任务，根本解决农民工向城市迁徙的历史任务，根本平抑解决房价与老百姓收入差距之间的矛盾，是一个长期战略，也是一个不可回避和不可跨越的因素。如果我们实现二三线城市不是抑制而是扩张，不是减速而是加速发展，实现沿海特大城市、地市级中心城市和二三线城市、县城和中心镇——三个层级的协调发展，并且下两个层级加快发展，才能根本解决房价问题，农民工进城问题，新参加工作无房户群体问题，也才能根本实现我们所希望的节能、节材、节地的符合中国国情的住房改善与建设之路。
    （本文由记者根据陈淮在“2011中国房地产与住宅产业交流会”上的讲话整理，未经本人审阅。）