地产业资金之困待解

    面对海外融资成本上升和国内多次调降利率，房企融资回归境内。数据显示，全国108家典型房企2015年融资总规模达13600亿元人民币，融资规模为2014年同期两倍。
    房企融资规模翻倍
    国内融资环境的改善令房企在2015年融资呈现井喷。
    据克而瑞统计，2015年其监测的108家典型房企融资总规模达13600亿元人民币，融资规模为2014年同期两倍。
    从融资类别情况看，房企票据、债券类融资成为主流方式，金额达7376亿元，占比54%，较2014年增长6%。
    但值得注意的是，银行贷款的比例正在大幅下降，仅占总额的9%；增发配股的比例有所增加，达20%。业内人士表示，受到2015年6月“股灾”影响，增发配股额度增加幅度受到一定抑制，否则占比还将上升。
    统计显示，2015年房企在境内资本市场表现活跃，监测内的108家房企境内融资比例达87%，较2014年大幅增长39%。
    融资环境的宽松令房地产行业短期资金压力缓解。2015年三季度末，A股135家房企现金持有量环比上升13.0%，一年内到期短债环比上升8.5%，现金短债比环比上升13.6%。
    政策宽松行业回暖
    克而瑞研报分析，房企融资规模暴增的主要原因是国内融资环境改善，多次降息融资成本下降明显，尤其是公司债利率屡创新低。
    其中，定向增发等方式扩股融资也颇受房企欢迎。包括绿地、海航投资、保利等数十家企业都推出定增方案，预计募资总额均在100亿元以上。
    定增之外，公司债无疑是当前房企融资的最爱。截至2015年12月下旬，已有包括恒大、融创、世茂等60多家房企发行公司债，发行规模达到2300亿元，相比2014增长了接近20倍。目前房企新发公司债利率平均水平在4%-7%之间。
    “房企低利率发债正是得益于国内政策标准的放宽。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，政策开闸希望促进宽松流动性，将资金导入房地产市场，能够让目前资金紧张的房企缓口气。对于房企而言，更重要的是尽快把此类资金导入目前未竣工的项目中。
    2015年1月15日正式公布实施的《公司债券发行与交易管理办法》扩大发行范围和发行期限，全面建立非公开发行制度，取消公司债券公开发行的保荐制和发审委制度，简化发行审核流程，增加债券交易场所。新办法执行后，在海外上市房企也可在国内融资。
    融资仍面临难题
    值得注意的是，受美联储量化宽松政策退出以及人民币贬值等因素影响，2015年中国房地产企业海外融资持续低迷。
    中原地产研究中心发布的统计数据显示，截止到去年12月20日，2015年中国房企海外融资总额仅243亿美元，同比2014年全年的633亿美元大降61.7%，融资金额下降了2500亿元人民币。
    同时，受去年“股灾”等因素的影响，2015年信托行业遭遇了五年来首次资产环比负增长。可以预见，未来中国房地产企业的融资难度可能会进一步上升。
    “可以预见的是，为控制坏账风险，银行授信门槛会进一步提高。”一位金融界人士表示，各大商业银行已然会奉行“松个贷、紧开发贷”的策略，银行贷款将在开发商的融资份额中占比持续下降。
    随着房地产行业进入下行通道，尤其是三四线城市库存高企的背景下，资金问题将会长期困扰房企。开发商应采用更加积极的销售策略，快速去库存才是缓解资金压力的关键。