易宪容：房地产宏观调控的纠结与政策走向

    面对当前错综复杂的经济形势，如何在“保增长”与“抗通胀”之间寻求平衡，这今年中央工作会议的重心。而房地产市场的问题，尽管政治局对此有了明确表态，即让房价回归合理水平，但是房地产市场的纠结仍然是不容易理清这种平衡的头绪。
    可以说，房地产宏观调控已经一年多了，政府心中最大经济发展障碍或未来中国经济能否良性运行的关键所在，国内房地产泡沫也正在逐渐挤出，从而使得房地产市场预期已经开始出现重大的转变。不过，正在这样的房地产重大转折时期，不仅世界经济面临衰退的风险没有减弱，而且国内经济增长放缓也陆续有来，随之外汇占款出现负增长、人民币升值开始出现逆转、PMI在50以下及CPI开始逐月回落等，特别是11月30日股市的大跌及世界6大央行联手救市，央行也3年来第一次下降存款准备金率。
    随着准备存款金率下降，又唤起了房地产开发商及地方政府国内房地产宏观调控政策将如2008年那样逆转的希望，甚至于有人说，随着存款准备金率进一步下调，中央政府又开始救房地产了。不过，房地产市场高兴不到一个星期，住建部透出口吻，对年底将要到期的各地的住房“限购令”将继续执行。特别是李克强副总理接连的谈话中都表示国内房地产宏观调控政策不会改变，政府对房地产宏观调控的态度十分坚决，再加政治局公布中对房地产调控的表态，基本上打破了房地产开发商及地方政府房地产宏观调控政策逆转的梦想。
    不过，无论中央政府对当前房地产宏观调控态度如何坚决，但是由房地产引发的许多利益问题不能说是很纠结。比如现有的数据表示，前11个月，国内內地130个主要城市土地市场总土地出让金额为1.18万亿元，与2010年同期相比減少了5,200亿，減少了30%。如果计算全国所有城市，今年地方政府的土地财政將可能減少上万亿元。在这样的情况下，各地方政府实际上已经成为中央房地产宏观调控最大的阻力。从最近各地方政府不断地出台灰色房地产托市政策就可见一斑。因此，就房地产宏观调控，中央政府与地方政府的政策博弈不可避免。
    还有，无论是中央政府还是地方政府，对房地产宏观调控可能产生的较大影响或严重影响GDP的增长的心结还没有解开。也就是说，对于巨大的房地产泡沫，其严重的危害性已经为大家所共识，无论是政府还是学界。因此，对房地产宏观调控决心，中央政府是坚决的。但是，由于房地产对其他产业关联紧密性，在当前全球经济面临严重的不确定性的情况下，中国经济也出现增长放缓，如果对房地产宏观调控力度过大，是否会引发中国经济硬着陆或衰退，这也是中央政府十分担心的。这就是为何政府在出台一系列的房地产宏观政策的同时，加大保障性住房建设的力度。政府希望这种方式来冲谈由于房地产宏观调控对国内经济增长的影响。因此，对于当前的房地产市场，我估计中央政府的意愿是，一方面要全面落实对房地产宏观调控，表明政府对房地产宏观调控的决心，另一方面又让房地产宏观调控不要对经济的冲击造成太大的影响。既要让房价下降对民众有所交代，也要保持这种调整平稳而防止经济下滑失控。这些房地产市场的纠结，中央政府要实现很好的平衡并非易事。
    还有，就是在房地产宏观调控的具体政策上，如果实现短期政策向长期制度安排过度，也应该是中央政府房地产宏观调控保持平衡的重要方面。因为，在不少人看来，尽管今年出台的房地产限购限价令对市场起到较大的作用，但是这种行政干预的方式早就为市场所诟病。因此，在中央政府看来，如何让这种以行政干预为主导的房地产宏观调控向有利于房地产健康发展长效制度转变也是要考量的重大问题。这里既有房地产发展模式重建的问题，也有相应的政策储备的问题。
    对于房地产发展模式，在2010年的国十条第一条中有一个清楚的思路，就是要让国内房地产市场最终回归到居住功能。这点应该没有多少问题。但是，要通过政策来落实并非易事。因为，我在早几年就指出，如果能否挤出国内房地产泡沫，去除房地产的赚钱效应，让国内房地产回归到居住的基本功能，那么国内房地产市场仍然是未来几十年经济增长之动因，仍然是保持国内经济持续稳定增长的泉源所在。
    问题是，要实现以投资为主导的房地产市场向以消费为主导的房地产市场过度，或让房地产市场性质发生根本性转变，其代价与成本一定不小。但是挤出房地产泡沫的代价与成本由谁来承担。当房地产市场有暴利时，各种有形或无形之手会从四面八方涌来；当这种房地产市场转型要让一些人或企业的利益受损时，这种调整所面临的阻力与纠结也是前所未有的。面对这样的房地产宏观调控的利益纠结，中央政府肯定想寻求最好的平衡点，但是想不触及一些人或企业利益实现这种转型肯定是不可能的。中央政府对这种纠结如何把握也就是决定当前房地产宏观调控能否成功的关键所在。
    还有是房地产宏观调控向长效机制与制度的转型，看上去中央更多是放在加大保障性住房建设及房地产税的推行上。对于加大保障性住房的建设当然是很重要的，但是这里有一个关系要理清，就是如果房价能够向下调整，那么保障性住房建设要不是这样大的力度。对于经济适用房、限价房只有在高房价时才显其重要性。如果房地产泡沫能够挤出，房价能够向下调整，那么这个思路要不要变化，还得进一步观察。
    对于房地产财产税出台的问题，其实现在并非要不要出台房地产税的问题，关键是能否出台一个公平公正的房地产税的问题。如果房地产税的出台仅是如上海与重庆试行的那样，那么这样的税所起到作用是十分有限的。更为重要的是推出房地产财产税，其基础条件准备好了吗？如果没有准备好，那么这时推出房地产税的公平公正性就十分令人质疑了。中央政府如何来平衡当前房地产宏观调控的利益纠结，不仅决定了政府房地产宏观调控政策走向，也决定未来房地产市场发展方向。对此，市场要密切关注。