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街铺投资策略

作者:常诚    文章来源:财富    点击数:    更新时间:2009/10/5

    在商业物业中,街铺一直是投资者追捧的品种。在现今住宅投资受限的大背景下,新一轮的街铺热可能再度兴起

    特约作者: 常诚

    何为街铺?顾名思义,就是临街的商铺。它的显著特征就是直接面向街道,而且门面独立。由于商铺的产权和经营权都具有非常完整的独立性和自主性,所以出租上具有较多的灵活性,因而一直受到许多投资者的青睐。今年 6 月,中国中央政府加大了对房地产市场的整治,打压住宅物业投资的势头明显,从而给商业物业带来了发展契机,不少投资者迅速将资金转向街铺投资。那么,究竟该怎样投资商铺呢?本文试图向你提供一些这一领域的基本概念。

    街铺为何受到追捧?

    街铺在商业物业投资中为什么受到追捧?原因是显而易见的。街铺具有临街和独立经营的特征,而这些特征背后则是街铺经营稳定、投资风险小的绝对优势。街铺一铺一店,独立经营,不受大商家的制约,可以自营,也可以选择出租,投资者在选择商铺经营户、商铺租金谈判、商铺再出租等方面,具有更高的灵活性,因此投资风险相对较小。“街铺”临街开店,门前人来车往,交通出入方便,客户流动性大,可视性强,辐射面广,只要稍有些特色的店铺,便容易引人注目,能招揽到客户,店铺做旺的几率就高。街铺作为投资市场的最成熟投资品种,备受多次投资客的偏爱。投资首选街铺,成为实力投资者的金科玉律。街铺租金高,投资回报率高,而街铺资源十分有限,随著城市开发的不断饱和、商业空间的不断成熟,街铺的稀缺性日益显现。

    如何在街铺投资中获利?

    ● 考量自身的资金实力。 街铺的单价相对较高,且银行对于商铺投资一般只提供 4 成按揭,这就需要投资者具备较强的资金实力。

    ● 关注商业气氛。 购买商铺也要“借力”,选择靠近大型商场和商业中心的地方买铺,商业气氛很容易做旺。

    ● 利用租金水平测算投资回报率。 影响商铺价值的,最终还是投资回报水平。因此,如遇到带租约出售的物业,一定要懂得计算投资回报率。由于商用物业的税收较高(可达 12%),因此计算回报率的同时,要知道国家对物业出租的税收规定,因为这对计算投资回报率十分重要。

    ● 选择升值空间较大的区域。 进行商铺投资时,要充分地估算前景。在新区,主要看该区域的未来发展规划。旧区主要留意是否存在拆迁问题。了解国家拆迁政策,对投资很有帮助。比如,深圳南山商业文化中心区的核心区域,就是政府著力打造的 800 米商业步行街,发展迅速,升值空间无可估量。

    街铺投资“七大误区”

    ● 买铺就得买铺王 一般来说,铺王一般是位置最好、单价最高、潜在回报率最丰厚的商铺,但其投资的风险程度也相对较高。

    ● 背靠大树好乘凉 很多投资者认为,开发商实力强、信誉好,商铺就有赢利保证,值得投资。这种推理的逻辑没错,正常情况下也能行得通,但投资商铺考量的关键因素还是地段、客流、定位等要素。

    ● 地段、地段,还是地段 商铺经营成功和具有升值潜力的前提,是选对“正确的”地段,而不是选择“最好的”地段。闹市区不一定就合适,郊区也不一定就差。若商铺位于城市黄金地段,则必然带来租金水平高、交通条件差、经营成本高和同业竞争激烈等一系列问题,这些会抵消好地段带来的优势。所以,我们一定要进行综合衡量对比,重视地段,但绝不能盲信地段。

    ● 付出总有回报 这个认识误区并不是投资者自己的观念,而是开发商和代理商反复多次的宣传攻势使投资者形成的观念定式。当投资者的心理预期和开发商的宣传允诺相吻合并得到多次强化后,便形成了一种“高售价=高租金=高回报”的心理定式,使投资者相信“付出总有回报”。这个朴素的道理也同样适用于商铺投资。

    ● 以投资回报率决定投资方向 租金永远都是个动态的参数。目前的高租金,可能是市场严重供不应求所致,并不能代表长期的高租金。投资回报率也是个动态指标,它会随著各种因素的变动而变动。比如,地段竞争环境、商业规划、经营业态改变、整体供求形势变化等因素,都可能影响到投资回报率的动态调整。

    ● 租金高低决定投资价值 租金高不一定值得投资,租金低也不一定就是“垃圾商铺”。除考量商铺本身因素外,更要考量经营环境、地段位置、业态定位、客流大小、商业气氛、竞争程度等其他影响因素,并考量长期利好利空因素,判断租金在未来一段时期的走势。当然,最好请专业商铺投资咨询机构来进行评估。

    ● 底层商铺一定好于二、三层商铺 一般来说,底层商 的商业价值相对二、三层商铺的价值更大。但底层商铺承担的投资风险也更大。实力型投资者多选择底层商铺。普通型投资者选择二、三层商铺作为其长线投资,也是一种相对稳健的投资选择。

    投资案例: 深圳南山商业文化中心区

    澳门的一位投资客十分看好内地的房地产市场,已经投资了多处物业(但多为住宅物业),最近他把目光瞄准了邻近的深圳。

    在他的眼里,深圳是国家房地产调控的重点城市,也是一向严格执行国家调控政策的城市,所以他感觉继续投资住宅物业的风险不小,投资回报不可预期。于是,他决定将大部分资金转向商业物业投资。最终,他选择了位于深圳南山商业文化中心区的深圳西街商业街,作为其内地最大的一笔投资项目,斥资 7,000 万元,一次性购买了 4 个西街商铺。

    那么,让他如此出手的理由是什么?他认为,成熟商业中心区的街铺,是不会出现“黑马”的。商业空白区的街铺,暂时也不会出现“黑马”。街铺中的“黑马”,一般都隐藏在成熟商业中心的边缘,隐藏在这些尚在发育中的次成熟商业区域。他说,深圳商业经过二十几年高速的发展,已形成“东门商圈”、“华强北商圈”两大核心商圈,而最有潜力成为比肩东门和华强北的第三商圈,就是南山商业文化中心区。

    该区位于风景秀丽的深圳湾畔,西起南油大道,东望深圳湾,北临深圳大学及高新技术园区,南接南油开发区。中心区占地面积 135 万平方米,规划建筑面积 223 万平方米,是深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。南山商业文化中心区总体规划,确定了“核心商业文化区、中轴线发展带和外围组团”三个层次的城市结构。中心区区位优势突出,基础设施完善,环境优美,交通便利,商业文化氛围浓厚。滨海大道、南油大道、创业路、后海滨路、后海大道五条主要城市道路构成中心区交通大动脉。深港西部通道将于 2006 年通车,未来深圳地铁 2 号线将在后海滨路设南山商业文化中心站,更使中心区人流物流畅通无阻。深圳第二大书城南山书城的建成,给中心区带来了浓郁的文化气息。这位投资客坚信,随著南山商业文化中心区的日臻成熟,在区位优势、政策优势的支撑下,这里完全具备成为“黑马”的要素。

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