街铺投资策略

    在商业物业中，街铺一直是投资者追捧的品种。在现今住宅投资受限的大背景下，新一轮的街铺热可能再度兴起

    特约作者: 常诚

    何为街铺？顾名思义，就是临街的商铺。它的显著特征就是直接面向街道，而且门面独立。由于商铺的产权和经营权都具有非常完整的独立性和自主性，所以出租上具有较多的灵活性，因而一直受到许多投资者的青睐。今年 6 月，中国中央政府加大了对房地产市场的整治，打压住宅物业投资的势头明显，从而给商业物业带来了发展契机，不少投资者迅速将资金转向街铺投资。那么，究竟该怎样投资商铺呢？本文试图向你提供一些这一领域的基本概念。

    街铺为何受到追捧？

    街铺在商业物业投资中为什么受到追捧？原因是显而易见的。街铺具有临街和独立经营的特征，而这些特征背后则是街铺经营稳定、投资风险小的绝对优势。街铺一铺一店，独立经营，不受大商家的制约，可以自营，也可以选择出租，投资者在选择商铺经营户、商铺租金谈判、商铺再出租等方面，具有更高的灵活性，因此投资风险相对较小。“街铺”临街开店，门前人来车往，交通出入方便，客户流动性大，可视性强，辐射面广，只要稍有些特色的店铺，便容易引人注目，能招揽到客户，店铺做旺的几率就高。街铺作为投资市场的最成熟投资品种，备受多次投资客的偏爱。投资首选街铺，成为实力投资者的金科玉律。街铺租金高，投资回报率高，而街铺资源十分有限，随著城市开发的不断饱和、商业空间的不断成熟，街铺的稀缺性日益显现。

    如何在街铺投资中获利？

    ● 考量自身的资金实力。 街铺的单价相对较高，且银行对于商铺投资一般只提供 4 成按揭，这就需要投资者具备较强的资金实力。

    ● 关注商业气氛。 购买商铺也要“借力”，选择靠近大型商场和商业中心的地方买铺，商业气氛很容易做旺。

    ● 利用租金水平测算投资回报率。 影响商铺价值的，最终还是投资回报水平。因此，如遇到带租约出售的物业，一定要懂得计算投资回报率。由于商用物业的税收较高（可达 12%），因此计算回报率的同时，要知道国家对物业出租的税收规定，因为这对计算投资回报率十分重要。

    ● 选择升值空间较大的区域。 进行商铺投资时，要充分地估算前景。在新区，主要看该区域的未来发展规划。旧区主要留意是否存在拆迁问题。了解国家拆迁政策，对投资很有帮助。比如，深圳南山商业文化中心区的核心区域，就是政府著力打造的 800 米商业步行街，发展迅速，升值空间无可估量。

    街铺投资“七大误区”

    ● 买铺就得买铺王 一般来说，铺王一般是位置最好、单价最高、潜在回报率最丰厚的商铺，但其投资的风险程度也相对较高。

    ● 背靠大树好乘凉 很多投资者认为，开发商实力强、信誉好，商铺就有赢利保证，值得投资。这种推理的逻辑没错，正常情况下也能行得通，但投资商铺考量的关键因素还是地段、客流、定位等要素。

    ● 地段、地段，还是地段 商铺经营成功和具有升值潜力的前提，是选对“正确的”地段，而不是选择“最好的”地段。闹市区不一定就合适，郊区也不一定就差。若商铺位于城市黄金地段，则必然带来租金水平高、交通条件差、经营成本高和同业竞争激烈等一系列问题，这些会抵消好地段带来的优势。所以，我们一定要进行综合衡量对比，重视地段，但绝不能盲信地段。

    ● 付出总有回报 这个认识误区并不是投资者自己的观念，而是开发商和代理商反复多次的宣传攻势使投资者形成的观念定式。当投资者的心理预期和开发商的宣传允诺相吻合并得到多次强化后，便形成了一种“高售价＝高租金＝高回报”的心理定式，使投资者相信“付出总有回报”。这个朴素的道理也同样适用于商铺投资。

    ● 以投资回报率决定投资方向 租金永远都是个动态的参数。目前的高租金，可能是市场严重供不应求所致，并不能代表长期的高租金。投资回报率也是个动态指标，它会随著各种因素的变动而变动。比如，地段竞争环境、商业规划、经营业态改变、整体供求形势变化等因素，都可能影响到投资回报率的动态调整。

    ● 租金高低决定投资价值 租金高不一定值得投资，租金低也不一定就是“垃圾商铺”。除考量商铺本身因素外，更要考量经营环境、地段位置、业态定位、客流大小、商业气氛、竞争程度等其他影响因素，并考量长期利好利空因素，判断租金在未来一段时期的走势。当然，最好请专业商铺投资咨询机构来进行评估。

    ● 底层商铺一定好于二、三层商铺 一般来说，底层商 的商业价值相对二、三层商铺的价值更大。但底层商铺承担的投资风险也更大。实力型投资者多选择底层商铺。普通型投资者选择二、三层商铺作为其长线投资，也是一种相对稳健的投资选择。

    投资案例: 深圳南山商业文化中心区

    澳门的一位投资客十分看好内地的房地产市场，已经投资了多处物业（但多为住宅物业），最近他把目光瞄准了邻近的深圳。

    在他的眼里，深圳是国家房地产调控的重点城市，也是一向严格执行国家调控政策的城市，所以他感觉继续投资住宅物业的风险不小，投资回报不可预期。于是，他决定将大部分资金转向商业物业投资。最终，他选择了位于深圳南山商业文化中心区的深圳西街商业街，作为其内地最大的一笔投资项目，斥资 7,000 万元，一次性购买了 4 个西街商铺。

    那么，让他如此出手的理由是什么？他认为，成熟商业中心区的街铺，是不会出现“黑马”的。商业空白区的街铺，暂时也不会出现“黑马”。街铺中的“黑马”，一般都隐藏在成熟商业中心的边缘，隐藏在这些尚在发育中的次成熟商业区域。他说，深圳商业经过二十几年高速的发展，已形成“东门商圈”、“华强北商圈”两大核心商圈，而最有潜力成为比肩东门和华强北的第三商圈，就是南山商业文化中心区。

    该区位于风景秀丽的深圳湾畔，西起南油大道，东望深圳湾，北临深圳大学及高新技术园区，南接南油开发区。中心区占地面积 135 万平方米，规划建筑面积 223 万平方米，是深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。南山商业文化中心区总体规划，确定了“核心商业文化区、中轴线发展带和外围组团”三个层次的城市结构。中心区区位优势突出，基础设施完善，环境优美，交通便利，商业文化氛围浓厚。滨海大道、南油大道、创业路、后海滨路、后海大道五条主要城市道路构成中心区交通大动脉。深港西部通道将于 2006 年通车，未来深圳地铁 2 号线将在后海滨路设南山商业文化中心站，更使中心区人流物流畅通无阻。深圳第二大书城南山书城的建成，给中心区带来了浓郁的文化气息。这位投资客坚信，随著南山商业文化中心区的日臻成熟，在区位优势、政策优势的支撑下，这里完全具备成为“黑马”的要素。