韩德强：中国房地产向何处去

    今天到复旦大学来讲一个话题，是中国房地产向何处去。这个话题我想在校的同学不见得那么关心，但是好像现在全国的白领们都比较关心。
    上海今年的房地产市场可以说是量价齐缩。去年我到上海来，有一个朋友来跟我讨论，我跟他讲房地产市场的价格可能要往下走，但是怎么说也说服不了。我想如果他今天在场的话，就不需要我做多少说服了。对诸位同学来讲，可能觉得房地产市场好不好，跟我们关系不见得那么大。我又不搞房地产，毕业了也不是马上要买房子，所以不见得是那么大。但是我想说的是，它确实对中国经济影响是足够巨大的。
    谈到今天的房地产市场，其实相当程度上已经达到了一个民怨沸腾的地步。如果诸位有兴趣，去网上访问一下像任志强、潘石屹这些人的博客，讨论房地产的博客，房地产商基本上是被一边倒的骂。他们会觉得很冤枉、很委屈，我们做的挺好的，中国的房子如果不是我们房地产商的介入，怎么可能这么大批量的生产，怎么可能房子的户型、楼型，包括绿化的条件有这么一个改观，他们觉得对中国的房地产建设做出了重大贡献。但是作为普通老百姓可能会觉得他们可能是一群大恶，专门搜刮老百姓的财富。我的体会，他们是一台联合收割机。像我们老师、医生、工人、工程师，这些年来，是积攒了一些钱，也许有一二十万，也许有三四十万，也许有五六十万。房地产商看见了，他们就像一台联合收割机开过来，咔咔咔把我们剪光了。这个联合收割机由什么力量联合而成？一是房地产商，二是银行，三是地方政府，四是炒房团，四股力量联合推高房价，然后把我们普通老百姓的收入咔咔咔给收割光了。实际上不光把成熟的麦苗收割了，他把我们未来二十年的青苗也剪光了。
    那么，这样一个房地产市场，为什么遭人恨？其实，我不知道诸位有什么体会，房子是好，关键就是我们逐渐买不起了。房地产的建筑成本，如果是多层，像上海这样一个五层或六层的房子，他的建筑成本大概就是六七百块钱，如果是高层建筑，成本就会高一点，每平方米造价可达一千二到一千五。但是多层也好，高层也罢，它只要地段好，他可以乘以十往外卖，现在甚至是乘以二十往外卖。房地产商觉得很委屈，说我三万块钱一平方米的房子，其中一万五是地皮费，所以我才赚了一万五。或者说，因为我毕竟还要有建筑成本，我还要找设计师，我还要找施工监理，我还要找建筑队，这不就要钱了？我还要吆喝去卖。所以，他觉得赚的还不够呢。甚至房地产商会释放出一个信息，比如说上海，我们正处在一个工业化进程和城市化进程当中，地是稀缺的、有限的，但是涌入城市买房子的人是无限的，所以上海的房子是只能升不能降；中国的房价，特别是大城市的房价，只能升不能降。听上去也是挺振振有词的，但实际上，他们自己知道，从06年到07年是一个房价快速拉升一段期间。这段快速拉升的期间，用股票市场的话说，叫价增量缩。价格是翻一番，一年多的时间，房价普涨一倍，但是成交量不断下降。深圳07年10月份的成交量下降到06年年初的三分之一。上海的情况好一点，但是也是价增量缩。诸位要是炒股票的话就可能会有感觉，价增量缩是牛市后期的标志，就是资金链跟不上，价格还要往上拉，变成是价格空涨。
    这么一个越来越让人感到不安的房地产行业，如果进行国际比较的话，是一个什么样的概念？我们知道，美国发生了次贷危机，美国是房价过高了。可是发生次贷危机前夕，美国的一套两百平米的房子的平均价格大概在二十五万美元。二十五万美元是什么概念？就是说这一套二百平米的房子，他大概需要五年左右时间可以买下来。就这样一个收入和房价比，已经导致了美国发生次贷危机，中国是什么概念？我们的房价温和的说，按全国均价说，也就是四千多一平米。但如果是两百平米的房子的话，按四千快钱算就是八十万。按全国的人均收入算，大概是两万一年，也就是说，得四十年。实际上，按中国的房市的相对价格算，发生若干次的次贷危机的资格都已经具备了。当然我们没有次贷这种形式，所以情况另当别论。但就相对价格而言，确实已经过高了。
    这么一个畸形的房地产行业是怎么形成的？当我们要看透它的走向的时候，不得不要回顾一下历史，叫知史明鉴。你知道它是怎么来的，你就可能知道它是怎么去的。中国房地产这个行业，实际上第一个字是“逼”，是逼出来的。怎么叫是逼出来的？中国房地产行业是在1998年后大规模发展。时间为什么定在1998年？1998年是中国经历一场经济萧条的年份。当时国外发生了亚洲金融危机，国际市场萧条，需求不足。中国国内从1994年到1998年这一段，内需一直不足，因为我们在94年到98年曾经把利率提高到14%。这样内需是非常萧条，那段时间是“减员增效，下岗分流”。国有企业五六千万的失业，那段时间是占了大头。所以，国内经济萧条，国际经济又萧条，摆在当时中央政府面前的难题是怎么保经济增长。
    如果诸位有兴趣去回顾的话，其实中国经济从1985年到今天，是有若干起若干落。第一起，是1985-1989年。作为市场经济条件下，当然那时候不能算作是严格的市场经济，但是85年是中国国有企业独立核算的年份，从这时候算起，到89年，有一个迅速的投资扩张过程。这个过程引发了88年年底、89年年初的通货膨胀，两位数字的通货膨胀。出现了抢购风潮，大家去买手纸，买酱油，买盐，一缸缸的买。物价飞涨的情况下，对于89年发生的“六四风波”起到了社会基础条件的作用。“六四”结束以后，经济上、政治上都发生了紧急刹车。紧急刹车以后，中国经济进入了第一个危机阶段。这个危机阶段从89年持续到92年春天。东西卖不出去嘛，三角债相互欠。
    然后到了92年春天以后，因为小平南巡，各地开始开发区热、房地产热，开始第一波房地产热，但是主要局限在海南北海等若干小地方，全国性的房地产热没有开始。可是，因为局部房地产热可能会热的更快，所以从92年春到94年夏，短短两年左右的时间，海南北海的的房地产价格就从两千涨到了一万，涨的幅度非常快。如果你这个时候快进快出，就能挣钱。比如说我两千时买进，四千抛掉；四千买入，八千抛掉；八千买入，一万抛掉。大量内地银行资金就汇到海南北海去炒那里的房地产。假如我作为银行行长，比如说作为陕西工商银行的行长，我调了一笔3个亿的资金到海南去，一个月之后就变成六个亿，我把这六个亿的资金再调回我陕西行。银行的资金是安全的吧，银行的利息是有保障的吧，同时我多出来3个亿，大家可以分一分嘛。甚至出现这样一种现象，就是打时间差。比如说，中央政府给河南驻马店拨下来一笔收购棉花的资金，这棉花收购资金我也可以去打个差价，因为这个房价涨的速度太快了。但是这样一来，就是所谓扰乱金融秩序，然后就是打白条。收购棉花过去是拿现金的，现在说欠着，过两月我从海南调回资金再来还你。当然他不跟你说这个，他就说我打白条，先欠一欠。但是，由于这样一种扰乱金融秩序的情况出现，就出现一个所谓的经济过热。然后钢材、水泥的价格一路飞涨，原来的产品一销而空，而且还有大量的新厂出现。比如说，天津大邱庄禹作敏就搞钢铁产业，华西的吴仁宝也做钢铁产业，他们主要就是92年那一拨发迹起来的。然后的大量假冒伪劣的钢材就出炉，为后来的豆腐渣工程铺平道路。但是这样一来，当时朱镕基觉得经济过热了，就把利率提到14%。提上去以后，当然大家就不买东西了，买东西要是烂了，我把钱存银行，一年就是14%，一般的投资利率不会有那么高。出现一个也不投资了，也不消费了，把钱往银行一放的情况，经济就萧条了，过热的状态就来了一个紧急刹车。但是紧急刹车是我们中国感觉到不容易忍受的，所以叫硬着陆。那怎么办呢？所以一方面是内需的紧急刹车，另一方面是汇率的大幅度贬值。贬值以后，中国过剩的生产力就向海外出口，中国向海外转嫁经济危机。所以由于内需萎缩，外需增长，所以从94到97年这一段中国经济实现了软着陆，宏观调控得以成功。说到底，是让我们的领导人感觉到海外市场的巨大潜力，中国经济成为一个大进大出的经济体，成为一个进出口依存度达80%的经济体。实现了1987年的时候，有一个学者提出来的建议，叫经济大循环。实际上是逼出来的，不是说我们想搞经济大循环，是学者论证出来的，是因为要解决国内经济危机逼出来的一个外向型经济。
    可是正当我们感觉日子不错的时候，外需又不足了，因为发生了亚洲金融危机。这个亚洲金融危机说到底是怎么发生的呢？这跟我们94年的汇率贬值有非常大的关系。道理很简单，由于我们的汇率贬值，结果以人民币标价的商品是不是变得便宜了？然后，中国就成为世界投资的热土。可是此前供应美国市场、欧洲市场的生产商主要是四小龙、四小虎。那么中国这条大龙几经曲折后，我们把他们的工作给抢过来了，把他们的订单抢过来了。抢的办法非常简单，就是因为我们的成本低嘛。结果就造成四小龙、四小虎实体经济萎缩，出口下降，然后房地产价格一路上升。为什么呢？比如说，我是在马来西亚，我本来是做丝绸出口的，或者说本来是做电子产品出口的，现在电子产品出口萎缩，那么我过去赚的钱干什么，是不是去买房子了？这样就造成出口下降，实体经济萎缩，但是房地产业一枝独秀。到了1997年，因为他们的盘子小，一下子热起来了。我们的盘子大，要热起来不容易，可是要冷下去也有很长一段时间。你就会发现，实际上是我们把四小龙四小虎的订单抢过来了，把原来要到那里去的投资吸引到中国来了。然后。他们国内出现了一冷一热的状况，被这些量子基金、老虎基金看出，这是有缝隙可钻。就流入外资，进一步推高了那里的楼市，四两拨千斤的方式推高了那里的楼市。然后到一定程度之后，再从楼市和股市上撤走，就造成亚洲金融危机。亚洲金融危机之后连带了一场全球性的金融危机，俄罗斯的金融危机，美国的金融危机，墨西哥的金融危机，一连串的金融危机发生，全球需求萧条。反映到中国经济上，就是内需不振，外需不足。
    然后到1998年初的经济工作年会上就有这个问题，要逼出一个房地产行业来，要用房地产行业来拉动中国经济内需的增长。另一方面，要加入WTO拉动外需。其实还有第三招，通过公共工程的建设，高速公路、机场建设，用财政投资拉动内需。这个三剂都是猛药，这三剂猛药下去，中国经济开始了一个将近十年的大牛市。我说的不是股市的大牛市，我说的是经济增长的一个大牛市。按照正常的市场经济规律，实际上，一个经济周期，是七年、八年或是十年。这个中间包括了上升，包括了下降。我们现在这个牛市，实际上到07年年底算的话，基本上持续了十年之久。如果转入下降期的话，这个下降期也会比较长。这个三管齐下是相互互动的：由于钢铁、水泥这些产业的增长，会使得这些产业产生大量的暴发户、高薪岗位；这个行业热，会带动房地产的需求旺；房地产的需求旺反过来是会带动钢材和水泥的需求旺；机场的建设、高速公路的建设也会产生一批暴发户。诸位可以体会到，这些年来在交通厅工作的人特别容易落马，交通系基本上是腐败的重灾区。可是腐败的重灾区的另一面就是需求极其强盛，他们也会推动房价的上涨，这些都是连带的增长。再比如说由于出口的增涨也会使得沿海地带的企业的企业主收入增加，他们的购房能力增强。所以这个三管齐下、三箭齐发，实际上对房地产业起到了一个基础性的作用。单独要靠房地产来拉动经济增长还不是太容易的，但如果又有投资增长，又有财政投资增长，又有出口增长，那么房地产增长就有了一个基础面，动力比较强劲。这个三箭齐发，到了2003年前后，已经使经济处于一个比较热的状态，所以积极的财政政策转为了稳健的财政政策，财政投资从那以后增长速度就比较慢。因为不需要了，财政再投钱的话，物价飞涨的情况就会出现。所以财政投资开始收缩，靠房地产和出口继续带动经济增长。
    话就说到了03年前后。我实际上把98年到03年作为房地产的第一个发展阶段来看待。这第一个阶段就是自住型为主，增长缓慢。98年到03年期间，房地产价格实际上是缓慢增长状态。房子价格那时候并不高，但是跟收入比还是很高的，三千块钱或四千块钱一平米的房子在我们今天看来都是便宜到极点的房子。但真是跟你的收入比，其实也是不低的。所以因为他增长缓慢的情况下，虽然他房价不高，但是大家都愿意等一等，说我攒一攒、攒一攒。那个时侯，自住型的房子是以自己的收入加银行贷款来自住。但是为什么我说那个时侯增长缓慢，大家都愿意等一等呢？就是要跟后面的阶段比，后面这个大家都看见这个房子是一个保值增值的东西，
    它没准儿比我们老老实实工作挣钱还来得快。
    这个时侯就开始了第二个阶段，就是炒房阶段。炒房阶段可以从03到06年这一阶段来划分。这个阶段是量价齐升，价格快速上升，供应量快速上升，成交量也快速上升。这一阶段，大量的炒房资金开始涌入这个行业。其实在这个阶段，中国经济已经出现分歧。就是汽车、空调、冰箱、彩电和手机这些产业，普遍的出现价格战，产能过剩，但是房地产业及其相关产业的价格一路上升。这个情况实际上就比较接近94年到97年亚洲金融危机前期的四小龙、四小虎国家的情况。这个阶段，一方面是温州炒房团到上海，到杭州，到北京，可是另一方面来说，大量从事实体经济的企业家、企业主都把闲散资金、积累的利润投到房市上来，就不想工作了。而且是谁最先投入，谁的收益最丰厚。这样的示范效应就逐渐带动全国性的疯狂。如果要我的判断，根本不是哪个什么温州炒房团能够把中国的房价炒高，甭管他们有多少资金，实际上是所有中国先富起来的那些人都成了炒房团的成员。这是03年到06年量价齐升这个阶段。
    这个市场有一个特点，就是一旦量价齐升这个局面一出现，房地产商就会形成一个比购房者更良性的预期。因为他的定价的思路是这样的，比如说一个楼盘，开盘的时候，是定八千好呢，还是一万好。一万是不是太高了，八千呢我们又有点亏了，其实这里边已经赚了三千了，但是谁不想多赚一点呢？就这个逻辑。要不咱先试试看，咱先推出十套卖一万，结果一抢而空。既然一抢而空，我为什么下面不能推出十套卖一万一呢？06年到07年这一段时间，房地产商定价的感觉就是你怎么定怎么卖了出去。但是问题是这样，比如说我这是有三百套房的一个大楼盘，我不是一下子推出去，我都是十套十套往外推，或者三十套三十套往外推，这个价格是一路上升啊，但是每次都是少量成交。后来他发现，再要把剩余的楼盘再要往外推的时候，那个价格已经放到三万一平米去了，问题就是卖不动了。所以06到07这一段，是因为房地产商他惜售，然后导致价增量缩。价格涨到两万一平、三万一平、四万一平的时候，你还可以再价升，但是量缩的更小，这时候他把剩余楼盘出售的能力就减小了，但房价已经炒上去了。随着你的新楼盘开盘定价，价格节节攀升，二手房价格也节节攀升。经过这一段时间，GDP就飞速增长。同一套房子，年初是两万，年末就是四万，GDP就乘以二。GDP飞速增长，所以各方面感受都非常良好。在高房价的刺激下，很多本来不搞房地产开发的，比如说雅戈尔西服啊，比如说海尔电器啊，都涌入房地产行业，就造成供应量激增。因为这个价格虚高，会极度地刺激供应量的上升。然后老百姓是什么感受呢？就是我刚才讲到，就是上海那个朋友，他的体会就是就从八千跑到了一万，从一万跑到一万二，一万二跑到了一万五。就是说八千的时候其实他本来不想买，但是到了一万五的时候，他打破头也要挤进去。人们是一个什么心理呢？叫追涨杀跌，买涨不买落。
    这样就到了07年的十月份，07年的10月份到08年的10月份是第四个阶段，基本上可以说叫横盘阴跌，成交量萎缩，有价无市。卖的还在等，等房价涨上去。买的也在等，等房价跌下来，这样就不能成交。横盘阴跌从今年10月起，可能要转入明跌状态。明跌的特点很可能是无量空跌，就是房价一路下跌，但就是不成交。因为你跌多少，我们都觉得还可以再跌。跌幅超过50%以后，可能是价格会继续下跌，成交量会逐渐放大。那个时侯就是第六个阶段，就是止跌回稳阶段。但那个阶段什么时候到来，我不知道。无量空跌这个阶段什么时候结束我不知道，但是跌过50%，我认为这是一个基本线。
    中国房地产市场第一个字是叫“逼”出来的，其实我们并不知道一旦我们用银行贷款给房地产开发商，又用银行贷款给购房者。用银行生生做出来一个市场，怎么控制？其实那个问题在1998年的时候并没有想过。第二个字是什么？是“批”出来。98年的时候，有一个论证，这个论证是经济学界做的，说咱们搞市场经济，生活资料要市场化，生产资料要市场化，金融市场要市场化，金融资本市场要市场化，那么房地产市场是不是也要市场化呀？咱们不要政府来建设，也不要大企业来建设。我们不要再实行过去的福利分房制度，那是计划体制的分房制度。那等于是靠计划，靠计划不公平。有的处长，他有两套房子，有的部长有三套房子。按计划分配就是按权力分配，按权力分配的话，那权力大的人岂不是要多占房子吗，所以咱们干脆让货币市场来调节。本来当初搞住房市场化的时候，还有一点想法，说想使得人人有房住。试验的结果呢，是现在有的人有十套房子了，比那个当初的部长手里那个三套房子还多，当然部长也增加了房子了，部长这段时间也没少干事，他的房子也增加了。但是，问题是还有一拨人他手里还有十套、二十套、三十套的房子，大部分人是望房兴叹。也就是说政府是被逼出来开放房地产市场的，可是经济学家是论证出来的，他是以为市场可以自动解决房屋的资源配置问题。我们不是相信市场是一种配置资源的最佳机制吗？房价高了，生产的就多了，生产的多了，房价就自然跌落，市场就是这样的。
    可是其实有一个问题呀，这些论证者没有注意到。在房子的这个升和降之间有一个机理，如果房子的市场价格真的是围绕房子的自身价值上下小幅正弦波动，这叫市场能够很好的配置资源，这个就真没问题。比如说上海的房子涨到了四千一平，其实已经远远超过建设成本；供应商就大量的增加，房价就跌到了三千；跌倒三千以后，供应商就不建了，这个我赚得太少，就退出；退出之后房价就涨到四千五，然后又跌回到两千五……这样就对了，如果房价是这种波动，这些主流经济学家们就对了。可是问题市场是怎么波动的呢？它开始启动期是很慢的，然后逐渐就飞升，然后横盘阴跌，然后缩量，无价空跌，然后崩盘，市场可能是这样一个垂直起降。垂直起降意味着什么？你会发现有一段时间，在房地产价格上升这个阶段，房地产这个资源得到了过度配置；然后过了一个阶段以后，配置急剧减少，市场经常是大起大落的。今天讲市场经常是大起大落的，大家可能会很有感受，因为美国的次贷危机让大家感觉到市场大起大落的特点了。诸位得搞清楚，市场机制如果说是作为一种均衡机制出现，那么主流经济学家他们大体没有错。如果市场的特点是非均衡的，那我这个非主流的主张就可能是正确的。
    其实，关于什么叫主流经济学，什么叫非主流经济学，差就差在这了。主流经济学认为市场是自动均衡的，非主流经济学认为市场是不能够自动均衡的，而市场的本质特征是非均衡的。要我用理工科的术语再来清晰地描述一下，市场属于是叫正反馈。什么叫正反馈？正反馈就是自我增强。正反馈原来是一个电子电路的术语，是一个电路有输入信号，有输出信号。输入信号转化为输出信号放大了，放大了的信号再回馈到输入端再放大，来回放大之后系统就崩溃了。再比如印度国王和他的宰相围绕怎么奖励的问题，就是有一个正反馈的模型。宰相发明了一个六十四格的棋盘的象棋，国王说怎么奖励你呀？宰相说很简单，你就第一格给我放一粒麦子，第二格放两粒，第三格放四粒，第四格放八粒，第五格放十六粒……你每次给我double一下就行了。Double到第六十四格的时候需要2000亿吨小麦。这个宰相实际上搞清楚了，看上去开始的时候就是一粒两粒四粒，一点点的，但是后面的能量无穷的，是原子弹爆炸。
    正反馈是作为市场的一个基本特点存在的。如果让我说的丰富一些，就是市场上有两种行为。一种行为就是负反馈行为，价格高了，我就不买了；价格低了，我就去买。这就是我们日常的交易行为，构成了我们微观经济学的基础。我们为什么会认同微观经济学，因为我们买东西都是贵了不买，便宜了才去买。可是我们也常常会越贵越买，因为有一个追涨杀跌的机制，房地产市场是一个典型的追涨杀跌的市场。进一步说的话，其实我们这个市场经济当中充满了大量的正反馈现象，因此，正反馈是主导，而负反馈是基础。
    关于主导性的正反馈，我想多说一些啊。美国的次贷危机，就是这么一个正反馈。我先说一个简单的模型，再说一个复杂的模型。咱们上海旁边有一个无锡，无锡有一个叫邓冰的老太太。我在01年的时候给她写过一篇文章，题目就叫《邓老太，新经济和金融泡沫》，发在当年的《国际经济评论》上。她就是玩了一个简单的游戏，叫高息揽储。她说你借我一百万，三个月后还你十万，年息是40%。就问你做什么事情能给这么高的利息？我这大买卖，这买卖现在特缺资金，实际上这买卖百分百的利润，所以有条件还你40%的利率。假如说我真借了她一百万，三个月后她真把那十万块钱给我了。那我什么感觉？哦，真不错，三个月就变出十万来，连本带息她都还我了，然后我手里就有一百一十万了。然后邓冰就说，你看钱放你手里闲着也是闲着，再借给我，我下次还给你一百二十万。那么，我尝到甜头以后会怎么办，我这个一百一十万愿意放到邓老太账上不动，邓老太给我记账。第三个月是一百一十万，第六个月就积成一百二十万，第九个月就积成一百三十万，一年后就积成一百四十万……我在邓老太那个账上存的钱就是那一百万，但是她给我记的帐是越来越高。只要我不往外提，很多人都愿意让邓老太记账。比如说，我跟我的小舅子说，别给什么建设银行存款，别给什么中国银行存款，给她，她给的利息高。这样是不是就形成正反馈了？吸储的正反馈。如果我们都不去把钱拿出来，她这个游戏就会把全世界的资金给吸干了。如果我们去提款，但只要存进去的钱大于提出去的钱，这个游戏就可以一直继续下去。如果说这个邓老太就是美国呢？然后他给你不是40%的利率，变成10%的利率，也远高于银行同期的利率，但是更可持续一点，他就可以把全世界的资金吸光。邓老太那个钱欠钱越多我们越不放心，美国欠的越多我们就想他好像还能还吧，你对美国的信任程度是不是比对邓老太的信任程度高一些？而且他那个利息又没有那么高。因为你对他的信任程度高，所以比银行相对较高的利息就足以吸引你的存款。他就这么玩这个游戏，直到这个游戏崩溃。但你要搞清楚，邓老太吸引了一百万、一千万、十个亿、一百个亿之后，这个钱干什么去了？她盖房子去了，炒楼盘去了，她或者搞钢铁产业去了，无锡的实体经济也真的被带动了。可是整个实体经济都建立在那虚拟的沙滩上，因为任何实体经济利率都不可能这么高。但是，如果无锡市真的给这个邓老太支持呢？这个邓老太真的拿钱去搞钢铁产业，搞房地产行业，甚至是搞集成电路高新技术去了呢？可以吧。一段时间内，无锡市的就业机会就急剧增加，高新岗位也大量增加，然后甚至可以开出一个专门教怎么吸储的金融专业，我们大家就跟着玩这个游戏去了。那基本上美国的次贷危机就基本上可以理解成这么个东西。
    2000年到2002年是美国的经济危机时期，是因为高技术的泡沫破裂。美国处于经济危机状态。经济危机怎么拉动？就发现拉不动，需求就是不足。实际上根本的问题就是有购买力的群体他什么都有了，没有购买力的群体什么都想要，但是没钱。这不就是没有需求嘛，市场经济就是这个特点。怎么能让什么钱都没有的人买东西呢？这就是次贷。次贷做的更早的，是98年就有公司在做次贷的。我给你贷款帮你买房子，说我没钱啊，他说没关系，欠着，我给你贷款嘛。说我首付都还不起，说也没关系，我们可以零首付。但是零首付的话，我月供也还不起，他还说没关系。他们的秘诀就在这，说前三年只要你还利息，不要你还本金，而且前三年的利率就是3%，给你锁定了，三年以后利率重设。比如说04年贷的款，贷了20万，每年还利息3%，只要6000美元就够了。到了这个地步，你会觉得这不错，前三年这个3%，它比房租还便宜啊，我当然愿意贷款。等利率重设了之后，他就把利率从3%提高到10%，那你一下子就还不起了。那我当初贷款的时候我知道只能还得起3%的利息，还不起10%的。房地产贷款的公司说还不起没有关系，04年买房20万，07年你把房子卖了，就卖25万，他说你把房子卖给我。前提只要房价是上升的，哪怕你付不起，你把房子卖给我。一旦房价跌落，那所有人都被套了。美国就是按照这个逻辑玩次贷游戏，基本机制其实也是一个正反馈机制。由于次级贷款放得越多，房子销售就越旺，房价就一路推高，所有人都受益。一旦房价崩溃，利率重设，这游戏就结束了。
    所以当初主流经济学家批计划经济分配不好房子的时候，他不知道市场经济在分配房子的时候可能能力更差，因为它会高度两级分化。当然也有人说毕竟市场经济虽然有问题，
    但是效率高，一下子雨后春笋冒出来。其实道理很简单，如果国家银行把支持房地产商的这笔银行贷款都用来建房子，那么建房子的速度一样是很快的。我给大家举个例子，黑龙江鹤岗市市政府就没有想在房地产这个行业当中赚钱，就制定了一个鹤岗市房地产建设的规划，这个规划是无偿的。你比如说化肥厂你拿一块，钢铁厂拿一块，没有单位的拿其中一块，集资来建房，800块钱一平。人人真的拥有了房子，只是这里边没有开发商赚的钱，只有建筑商，建材商、家装商赚的钱。鹤岗市是一个计划为指导，以市场为基础的房地产建设的一个样板。但是，这个样板很少有人知道，因为这个样板出来的话，就是说没有房地产商我们照样住好房子。
    所以我认为今天房地产这么一个状态，第二个字叫“批”出来的。批出来的背后是什么？是有一部分人迷信市场，他们相信市场可以解决一切问题。对市场迷信的程度，实际上照张五常说的，世界上最充分的市场，不是在美国，不是在香港，而是在中国大陆，没有哪个地区那个国家的市场像中国这么真正要去支配一切的。香港曾经有一段是这样，五六十年代，什么都是资本家经营，后来就发生了工人暴动，其中有一个就是1966年天星小轮暴动。香港九龙和新界之间的那条河的轮渡是归天星小轮公司负责的，天星小轮公司把船票就提高5分钱，结果引发了一场暴动。就是说公共设施、生活必须品，不能完全交给市场来办，必须要有一定的指导性、计划性和政府干预性。开个玩笑啊，我们下一阶段就可以看到私人承包的监狱，私人承包的大学，私人承包的公安局，这个叫做政府服务外包。然后进了监狱里头，既然是私人承包的，我只要执行监狱的政策，让你坐20年，但是我给你改造成五星级宾馆。反正有钱的进监狱就住五星级的房间，没钱的就要你住12人一间。市场解决问题就是这么解决，但是老百姓他不会这样想问题啊，基本的公正、基本的尊严你市场要是提供不了，对不起，我就暴动。所以第二个字，叫“批”出来的。
    第三个字是叫“做”出来的。这个“做”指的是银行去做，一旦我们的房地产一旦掉头向下，实际上真正死的是银行。这不是房地产商要吓唬我们，客观现实可能也就是。因为是银行给房地产商贷款，又给消费者贷款买房，一旦转不动，银行的钱就全都收不回来了。也就是说今天这个房地产市场其实房地产开发商他们是没事偷着乐，你别看他们嚷嚷着很穷，说要救市，你再不救市我们快要死掉了，其实钱他们已经赚够了，剩下的无非就是我们不玩了。有个概念要提出来，就是叫有限责任公司。我现在这个华远欠了银行50个亿，但是我任志强个人已经有比如说5个亿，对不起我这5个亿是安全的，因为是有限责任公司，你这个企业倒闭了跟我没有关系。大家可能会说银行倒闭不就倒闭了，那有什么？倒闭了是可以的，但是真要倒闭了的情况下，可能就会出现恶性通货膨胀。去提钱提不出来，就要挤兑，挤兑就要印钞票，印钞票就通货膨胀，而且这个通货膨胀绝不是我们平常见得到的。什么叫平常见得到，平常见不到？由于经济繁荣造成的通货膨胀叫做平常见得到的通货膨胀，由于国家信用崩溃导致的通货膨胀是平常见不到的通货膨胀。48、49年我们见过，“8.19”事件过后的苏联我们见过，10000卢布值1卢布，那种情况下就是恶性通货膨胀。恶性通货膨胀的原因就是银行当初为了拉动内需，不知深浅就往里头砸钱，在市场的推波助澜下，所有的银行放款的胆量就越来越大。因为他想的就跟次贷的道理一样，只要房价上涨，我的钱还收不回来吗？可是它就下跌了怎么办？这就是叫“做”出来的。
    而在这个做的过程中，还有一个新的主角出现，就是地方政府。你银行赚利息是吧，我就卖地皮，地皮就卖的越来越疯狂，形成了对卖地皮的依赖。以上海市政府为例吧，上海市政府发现，我辛辛苦苦去收税，赚来的都是散钱、小钱。如果卖地，来的都是整钱、大钱。而且卖地这个整钱，财政监督没有那么充分。也就是说，收税收上来的钱，它的用途都有规划。而卖地得来的钱还没有规划好，没有规划好的钱用起来就特别方便。然后各级政府的楼房盖得特别漂亮，买房买车，政府的奖金和工资不停地提高，相当一部分收入是来自于卖地。你要是把卖地的这个钱袋子给他一扎紧，地方政府过惯了松日子，再过紧日子就难了。地方政府当然非常积极，比如说南京市政府出台了一个政策，说只要你现在买房子就补贴1%，但是房价涨那么快又往下跌，即使5%、10%都不管用的，这个就涉及到人们的心理预期判断。当预期往下砸的时候，你只有把心理预期调整过来，才有可能真正去扶房市。心理预期调不过来，所有措施都可能不见效。从03年到06年这段时期，其实中国的政府也已经感觉房价高了，开始想调，比如中央的121号文件就想调控楼市。可是后来房地产商一通嚷嚷说，这会让我们房地产市场进入了冬天，国务院也害怕，出台一个18号文件把121号文件废掉。后来又有若干次调房子，比如说增加税收啊，增加交易税啊，增加印花税啊。只要房价是上涨的，所有这些措施反而促进房价长得更快；一旦转入下跌的时候，出台这些措施也会促使它下跌的更快。其实调控最难的是调心理预期，心理预期不是一朝一夕能够形成的，也不是你一朝一夕能够扭转的。当普通老百姓已经形成了一个房价铁定要上涨的预期的时候，中央政府再泼冷水，没有用，越泼越是火上浇油，房价跑的越快。然后现在要害是通过07年10月到08年10月这段时间，全国范围内已经普遍形成了一种下跌预期，再去扭转它非常困难。比如说现在降息，从4.14%降到3.87%，有用吗？没有用。中央政府真要把心理预期扭转了，有办法，很简单，你把利率从3.87%调到0.5%，你试试看。问题的要害就是有通货膨胀等着你，你要是降的太狠了，那边通货膨胀我们刚刚平息下来，又会刺激起来。今天是你要房价继续回升，那么通货膨胀可能涨得更快。然后如果你调控力度不够的话，很可能会带来房地产的崩盘。一旦说中央政府真出台一个什么政策，比如说从3.87%调到2%，甚至再调，总之你房价不回头我就坚决不收兵，如果这种心理让我们购房者感受到，我怕这房价可能一下子从4万窜到8万。这个心理预期像水银一样，特别灵活，要么是不启动，一旦启动，它就上去了，你挡不住。前段时间中央政府泼冷水，开始都没有用，后来逐渐积累起来，一下子转过来，07年十月份到08年十月份，逐渐形成一个下调预期以后，还真不好办。
    大家可能说房地产崩就崩了呗，银行砸就砸了呗，但是和诸位的就业是息息相关的。房地产涉及到3500万建筑工人的就业，涉及到钢铁产业，水泥产业等，各个产业的恐怕不止3500万工人的就业，大部分是农民工。当然里头的管理人员是跟我们同学将来的就业是有关系的。中国规模以上企业的就业人口大概是在2.95亿，如果有5000万失业，就意味着1/6失业，就是说失业率猛增16.6%，社会肯定受不了，有可能会出现类似瓮安事件、吉首事件、杨佳事件。经济要是萧条其实是不容易受得了，但是房价要真从4万推到8万呢？老百姓就想你这不是不想让我们买房子了吗？就让老百姓觉得你这个和谐社会这一套就变得是假的了，现在本来就有点假，现在更假。
    现在确实处于两难困境，我前面讲这个房地产市场从何处来，就是讲这个两难困境我们是怎么走进去的。不是有严密的设计，进口出口，中间通道已经设计好了，一切尽在掌握之中。其实是走一步看一步，结果就走到了悬崖边上。退不能退，进不能进，挺可怕的。
    那么影响未来中国房地产市场的还应该要考虑国际因素，其实国际因素已经发挥作用了。第一因素就是国际热钱的流出。由于AIG、雷曼兄弟、高盛公司、摩根大通、摩根士丹利这些投行、银行和保险公司，他们面临倒闭破产的危险，所以他们就需要从他们在中国开设的分支机构抽钱，抽回美国，这样就使得在中国股市和房市里的热钱要流出。这已经造成了中国股市的崩盘，从6000点飞流直下到2000点。股市虽然不至于引发社会动荡，但是他确实使得人们的消费预期大大下降。本来愿意买房子的，现在一看自己的股票上的钱都套在那里了，哪怕提出来也没几个钱了，也买不了房子，所以会造成房子的需求紧接的萎缩。也就是说，外资的流出，不是简单外资购买房子的动力下降，而且还造成内资购买房子的动力下降。
    进一步来讲，美国去年叫次贷危机，今年已经说成是金融风暴，到明年铁定是经济危机。在美国搞次贷繁荣的时候，使得中国对美国的出口也变得更容易。中国02年到07年对美出口的高速增长要感谢美国的次贷繁荣。在危机之前首先是繁荣，一旦这个繁荣消失，今年只是中国对外出口增长减少，明年恐怕减少幅度肯定会加大，是不是会降到零，这都有可能。外向型经济对国际需求的依赖度是比较高的，当我们的对外依存度达到80%以上的时候，就意味着一旦国际市场有风吹草动，我们这里的感受是会更加强烈。龙头摆一摆，龙尾就不知道摆哪里去了。
    如果说要做深层次的判断，我甚至敢在这里放言一句，这场经济萧条是有史以来没有见过的一场萧条，它的规模将远远超过1929-1933年的世界经济危机。当然这个判断不是说我看了这么多东西以后在这里给大家说的，2002年，我写过一本《萨缪尔森经济学批判》，书里收录了我的一篇文章，叫《全球化与经济大萧条》。在文章里我有一个预测，我说2010年之前，世界将发生一场经济大萧条，其烈度将超过1929-1933年。现在是让我不幸言中，但是当初可是没有人听啊，说我危言耸听，说我们大家都一致看好，你凭什么预测？我当然整个分析过程都在那文章里讲清楚了。在基础理论上，我是这样一个叫正反馈的市场经济理论。我整个跟主流的经济理论不一样，那本书叫《萨缪尔森经济学批判》。萨缪尔森的《经济学》是吴敬琏去美国学经济学的时候用的教材，萨缪尔森是吴敬琏先生心目中的偶像，是我批判的对象。在书中，我对萨缪尔森的逐个概念做了批判。
    进一步说，如果我前面的预测继续生效，当然现在已经初步生效，明年后年危机向纵深发展。其实次贷危机在09年到10年、11年到12年还有两拨高峰，还没完呢。因为这个利率重设，每一次大规模利率重设的时候，都是次贷危机高峰到来的时候。假如这个判断继续正确，那么就意味着这场危机在持续的时间上，应该要超过四年，就不是说一年两年能解决的，更长的可能性也存在。1989年之后，日本经济瓦解崩溃。至今，日本经济的增长率从1989年到2008期间，长达19年的时间里，在零增长附近徘徊，也就是说，日本经济萧条了十九年。十九年萧条下来，日本本来是一个叫“一亿总中产”的国家，就是日本人都认为自己是中产阶级。现在，日本人的自我体验是“一亿总下流”。你不是讲上流社会、下流社会吗？日本一个社会学家在04年写了一本书就叫《下流社会》。然后南风窗最近登出一篇文章，里边就用到一个词，“一亿总下流”。这个日子不是一天过得比一天好，而是一天比一天难受。到了一个什么状况？就是过去认为劳动总有希望总有发展，现在就是再劳动也没有希望。那么现在这场金融危机转化为实体经济危机之后，它的持续的年份我现在确实不好判断，超过4年我认为这是肯定的，持续7、8年是正常的。如果是这样的话，那么整个中国外向型经济的思路就需要调整。
    把话说得再清楚一点，就是美国这场经济危机在我看来，是80年代甚至70年代以来，一系列经济危机的最后一次。第一次经济危机是70年代的滞胀，这个是全球化带来的，全球化逻辑上会造成全球经济的大萧条。为什么说逻辑上会造成全球经济大萧条？道理非常简单，当福特汽车公司到长安开设长安福特，当通用汽车公司在上海开设上海通用汽车公司，意味着在美国关掉一家通用汽车工厂，在中国开一家通用汽车工厂，它生产出来的产品不简单地在中国销售还返销到美国市场。就是以美国的汽车生产技术和中国的廉价劳动力结合，就可以生产出世界上性能价格比最高的汽车来，这是在资方的角度就是这么说的。站在劳方的角度来说，把全球的劳动力市场作为一个整体的时候，美国的汽车工人一年年薪30000美元，中国一个汽车工人一年年薪是3000美元。30000跟3000之间，福特汽车、通用汽车减少了27000美元的工资开资，全球工人就减少27000美元的需求，这我是把全球做了一个凯恩斯主义模型分析。这一分析之后你就知道，全球化意味着供给增加，为什么？利润会增长，但是需求会下降，所以逻辑上会出现萧条。70年代，这个逻辑和事实是一致的。80年代以后，因为美国玩了一个花招，
    它不再作为一个普通国家参与国际经济竞争和贸易，它成为世界的发钞国。他买东西，不生产。这回我不跟你玩了，因为你们都认美元，我不断的印美元，你不断地把中国制造的东西运到我美国来，然后我给你印一堆花花绿绿的纸条，我们财政部拿了美国的一亿八千万美元的收条。拿了这个收条有什么用呢？因为我们要去美国买东西啊。但是，我们发现，美国商品的性价比并没有那么好，没有那么多东西要买，没有那么多的进口。最多也就是订他50亿美元的波音飞机。但是也就只要50亿美元，就一亿八千万根本花不掉。怎么办？比如想说买它的优尼科公司，买它的资源，买它的石油，美国说，这不干。
    今年四月美国通过一个法案，外国要收购美国的企业，如果是善意收购，控股不能超过10%；如果是恶意收购不能超过1%。也就是说我们是什么企业都可以卖，它什么企业都不卖。最后拿着18000亿美元，土地也不能买，资源也不能买，企业也不能买。美国财政部还给我们开个通道说，这样吧，咱给你开个白条子，你现在不是拿着绿条子吗？换我财政部的国债。这实际上他们从一种印刷符号换了一种印刷符号，我们就十几年辛辛苦苦给他们打工。最后他说一声，拜拜了，对不起我们贬值了，那你十几年就白费了。那白费对于我们中国人来讲可能会很伤心，但也只能是伤心。你能怎么办呢？说我跟你打，打不过他。这是更加深层次的问题。
    世界经济从70年代的滞涨到80年代，危机主要发生在拉美地区，叫债务危机。是墨西哥危机、巴西危机、阿根廷危机，整个的拉美板块在80年代叫“失去的10年”。然后到了90年代，后期是亚洲，前期是苏联、东欧地区。然后到了2000年的初期，就是整个89年以后世界第三大经济体日本一直陷于经济萧条中。然后，美国是在2000年到2002年间纳斯达克泡沫破裂，经济崩溃，靠次贷拉动经济增长。次贷再破裂，实际上是最后一场总体性的危机。
    这场最后总体性的危机严格说来是一个教条的产物，就叫新自由主义。全球范围内相信市场、迷信市场，全球范围内推行弗里德曼的货币主义，结果是货币大贬值。我们诸位所阅读的经济学的教材、案例、故事都是在新自由主义的主导下编撰出来的，我们整个老师的知识结构都是新自由主义的知识结构。当今天这场危机爆发在眼前的时候，我们经济学的博导教授们怎么回答？他们说这是暂时的，他们说这很快就会过去的，黑暗已经到了，春天马上就要来了，但愿他们是对的。但是我有一个香港的朋友，他说他在香港看的很清楚，你们主流非主流之间的争论。如果这事是在香港，那些主流经济学家以及主流经济学家当中制定政策的官员都应当下台谢罪。已经明明白白发生了一场场重大的经济危机，他们还赖在台上不走，那叫没脸没皮。幸亏他们没脸没皮，他们要是有脸有皮下台谢罪的话，意味着你们学的知识都作废了。幸亏他们没脸没皮，所以你们的资产还有效。现在我这一套经济学的说辞还是无效的。这个世界上我们普通人所认同的东西，叫“权力即真理”，权力说的话就是真理。
    话说到这个地方，我就想从房地产市场撇开去多说几句。我们需要总结，但是也需要反思改革开放的30年。成绩，我们报纸、电台、电视台在连篇累牍的总结。对不对？没有错。可是问题也得讲？这个才能帮助我们全国人民共同提高思想水平和认识水平。如果我就是无锡那个邓老太，只要在我泡沫没有破裂之前总结经验教训，那就都是经验没有教训；可是泡沫破裂了以后，那就全是教训没有经验了。但是客观看来，是既有经验又有教训。
    我有时候做一些匪夷所思的联想，不一定对啊。有时候这个事情很有点像猪圈里发生的那些故事。比如说，我养了一群猪，然后旁边请了一个第三者，比如说盖洛普民意调查公司，做一个猪意调查。一月份做，猪说主人真好。二月份做，一致地说主人真棒。三月份还是很好。实践是检验真理的唯一标准，那个主人是我们这群猪的小保姆，要吃给吃，要喝给喝，还给我们晒稻草，让我们睡得更加温暖舒服。其实他是怕我们生病，一生病他的资产要损失，所以猪圈收拾的特干净。所以你每个月去调查，主人都好。最后到了十月份该杀猪的时候，那时候猪感觉主人更好了，为什么？来的是一个屠夫，屠夫大家不认识，其实是主人跟屠夫之间有一个交易，说这群猪就都归你了，你动手吧。然后这个猪就要保卫家园，主人还假装说说你们要反抗，其实他后面已经悄悄把它们卖了。
    有时候，透过现象看本质，实践是检验真理的唯一标准，说起来容易，做起来是挺难的。你不知道怎么检验，你不知道用什么时间线、什么标准去检验，说到底还是有一个标准问题。我们一直以为美国好，其实美国看我们可能就是猪圈里养的一群猪。美国不停地打白条，到时候一次性的贬值，是不是美国要对中国集体屠杀呀？我们前一段时间在两房上投入资金，购买两房债券，资金多达3760亿美元。这不是我们外管局公布的，不是中投公司公布的，是美国两房公布的，说中国人买了我们的债券。3760亿美元，其实据我的国务院朋友说，不止这个数，可能超过5000亿。就按3760亿美元算，这就是我们外汇储备的将近四分之一。这么一大笔投资，我一直在想，他们怎么那么有胆量，就敢去买两房的债券。因为你要知道，银行啊，外管局啊，他们也不是吃干饭的。他们也整天在那琢磨，琢磨什么呢？这么大一笔资金对外投资，老实讲，我怀疑中投公司和外管局有没有这个决策权，因为数额实在太大。但他们就投了，什么样的信念在支撑这他们，相信这样一笔投资是可以回收的？背后一个信念，就是要相信美国。我们很多领导人有可能就有一个非常深层次的对美国的信任，相信美国经济是基本健康的，美国是有自动调节恢复能力的，所以对美国的投资是稳健的，是可靠的，是有保障的。他没想到美国既然声称是一个自由市场经济，美国既然是实行一个放任自由的市场经济制度，那么其中就肯定会有类似于邓老太新经济的故事出现，会有种种骗局在其中积累。如果想到，你投资会更加谨慎一点。但是他们相信美国是正弦波的波动，所以就敢投进去。然后两房9月7号差点宣布破产，只要他一破产，对不起，破产以后那点东西就不值钱了，最后我们3760亿美元的债权很可能就烟消云散，我估计这时候就出问题了。我们这边开始着急了，说你还我。美国政府说，行，我还你，但你现在再借一笔钱给我。一定是这个逻辑。实际上，美国从80年代起，当他转为世界发钞国，他就已经下定决心要赖账，已经是作为世界的一个无赖国出现。他老说北朝鲜是无赖国，伊朗是无赖国，其实他自己是世界上最大的无赖国。因为别的国家都不敢无赖，怕挨打。他敢无赖，因为有枪，没人敢打他，无赖是这个特征。诸位你们敢无赖吗？如果没有一身健壮的肌肉的话，你敢无赖吗？这是我们这个世界最深层次的本质。你对一个无赖就那么信任？这是我们要反思的第一个问题，叫美国迷信。
    我们需要反思的第二个问题就是市场迷信。我们要不要市场，在我个人看来是要的。很多产业、很多领域都需要市场。但是在所有领域、所有产业都实行市场化，就是迷信市场。市场是要的，资本主义的尾巴是不能割的。但是，对市场不能迷信，对资本主义不能迷信。其实我们过去迷信计划经济，改革开放之后就迷信市场经济，就像普通小市民的心理一样，一会儿认为铁定上涨，一会儿认为铁定下跌，心理从一个极端跑到另一个极端。这是决策思维上的大忌啊，但是恰好都让我们给赶上了。
    第三个需要反思的是开放迷信。开放固然是有机遇的，可是开放也会有风险。3760亿美元敢投出去，背后有一个信念就是开放。做生意嘛，你可以到我这来，我可以到你那去，我可以买你国债，你也可以买我的国债，这个叫开放心态。但是，每一个机遇背后都伴随着陷阱，你要抓住机遇，躲开陷阱，这就需要审慎仔细的目光。如果你一旦有开放迷信，你的眼光就一定不清晰，因为你迷信。开放迷信当然是值得更加深刻反思的。在2000年的时候，我出过一本书，叫《碰撞——全球化陷阱与中国现实选择》，在书里我提出来一个主张，要实行贸易保护。我们不能和发达国家进行无限制的自由贸易，我们需要国内产生一批高技术产业、高技术工业、高技术的研究院所，我们要有本国的高技术体系。这是我2000年写的书，同样非常不合时宜，因为正好是加入WTO的前后，我其实批的就是加入WTO。加入WTO就叫开放迷信。为什么这么说呢？因为不加入WTO我们一样可以做贸易，只不过是双边贸易慢慢谈。我要得到你一点好处，我也让一点，然后我们该保护的产业就能发展起来，我们想放弃的产业，淘汰了那我们也不可惜，这个叫贸易保护。现在看来，这个政策大概要现在领导人可能听的进去了。因为开放开不成了，国际市场萧条了，你不得不靠内需的时候，贸易保护的思潮在萧条期间在各个国家都会上升。
    我有时候感觉，人不能看的太早，看的太早没有人响应。要现在出书，现在写文章可能会好一点，可是我现在都写疲了，我都不想写了。我不知道跟谁在说话，对牛弹琴啊。现在这个牛有点苏醒的迹象，所以顺便也到复旦大学“弹一弹”。谢谢！