张佳佳：对构建房地产发展新模式的探讨和建议

    对房地产发展新旧模式转型的思考
    有专家提出，为构建房地产业健康发展的新模式，需要厘清房地产旧模式中两个较为关键的问题并予以化解。
    其一，房地产相关供给弹性不足带来都市圈高房价，制约了流动人口在工作地定居。以房价收入比衡量的居住成本进行国际比较，可见发达国家大都市中心区的房价收入比固然很高，但其都市圈的房价收入比会随着距离市中心的距离扩大而迅速降低。但中国都市圈中无论是中心城区还是偏远郊区，房价收入比均过高，超出了众多流动人口的负担能力，将相当一部分新进入者挡在了都市圈外面。
    中国都市圈的过高房价主要源于房地产相关的供给弹性不足，供给不随价格上涨同步扩大。一是土地供给弹性不足，尤其是大都市住宅用地供给缺乏弹性。二是基础教育医疗服务和基础设施供给不足，制约了郊区对中心城区住宅的替代。三是保障性住房供给不足，与人口流动存在脱节。四是金融服务供给不足，一方面提升了房地产的投资属性，助长了房价；另一方面使得房企融资成本较高，传导至房屋价格。
    其二，房地产行业积累了规模庞大、难以通过销售收入和运营收益覆盖的“沉淀负债”。经测算，2010-2020年，房地产行业共形成沉淀资产总额为24.7万亿。若以国家统计局公布的历年房地产行业资产负债率计算，可得2010-2020年房地产行业沉淀负债为19.08万亿。
    庞大的沉淀资产会对房企带来较大现金流压力，房企和房地产市场难以正常运行，对宏观经济稳定又会带来冲击。一方面，房企的债务及付息压力持续损耗房企现金流，限制了房地产企业的自救空间。另一方面，一旦房企受困于沉淀债务和现金流紧张，难以正常运营，将通过影响政府、工业企业信用基础和居民风险偏好，制约全社会的信用扩张，引发需求收缩和宏观经济不稳定。
    有专家表示，房地产行业转型牵一发而动全身，构建房地产发展新模式需关注八个核心问题。
    第一，需求模式。统筹考虑城市化进程、人口增长速度、人口结构和区域结构的长期变化，当前房地产需求低迷可能并非是短期波动。房地产需求要进一步区分居民的真实需求、投资性需求甚至是浪费性需求。
    第二，供给模式。在土地供给结构中，工业用地、商业用地占比过高，住宅用地供给不足。在住宅供给结构中，90%是商品房，公租房、廉租房供给不足。此外，内地学习香港实行预售楼花、按建筑面积公摊的制度，既损害购房人利益，又容易留下烂尾楼风险。
    第三，开发模式。一是低门槛。行业进入门槛低，企业一手拿地一手预售。二是“高周转”。房企通过快速拿地、快速开工以获得预售证、预售回款，个人定金和按揭贷款占房地产资金来源比重目前高达50%。三是高杠杆。大房地产商“项目公司”的开发模式，使房企通过高杠杆快速扩张，负债结构及债务风险容易失控。
    第四，融资模式。政府为限制高房价而采取的种种融资限制，最终反而会拉高融资成本、推高房价。据调研，房企的信托融资成本在15%以上；部分高杠杆房企涌向海外发行垃圾债，利率成本高达10%以上。
    第五，土地供应。首先，我国工业用地价格较低，而住宅用地和商业用地采取“招拍挂”形式，推高了住宅用地价格，使地价、房价相互推高螺旋上行。其次，土地供应强度同人口流入强度、经济增长不匹配。北上广深等高房价地区土地供应更为紧张，而大量的农村、三四线城市、老工业区的房屋过剩，产生了资源浪费。最后，地方政绩观存在一定偏颇。部分城市将高房价视为经济繁荣的象征，脱离了当地民众的真实收入水平和生活现状。
    第六，土地财政。对于地方政府依赖土地收入的模式，各方分歧截然：赞同意见认为土地高收益补偿了地方基础设施建设和经济发展项目，是可行的区域发展方式；担心的意见是土地经营不可持续，积累且后移地方债务风险。去年以来，土地销售困难，大量土地被地方融资平台承接，土地款项进入财政成为预算内收入。但这部分资金本质上是银行贷款，可能存在债务风险，需予以警惕。
    第七，城市规划。我国城市缺乏长远规划、统筹规划和城乡统筹规划，保障性供应需求被长期忽视，文化、教育、医疗、休闲等公共基础设施服务供给不足，不少中西部乡镇建高楼埋下了安全隐患。
    第八，发展路径依赖。过去二十年来房地产常常作为经济波动时的调控手段，风险持续累积，房价日渐走高，市场产生扭曲。房地产税也受制于各种原因而迟迟难以出台。
    关于房地产行业未来发展问题的探讨
    （一）当前房地产行业面临的风险和困境
    有专家认为，当前整个行业面临的主要问题是需求不足。萎缩的需求以及悲观的市场情绪短时间内或难恢复，对房地产市场恢复构成压力。其次，居民部门存在用经营贷换房贷的情况。目前个人住房抵押贷款利率在5%以上，在市场信心不足叠加疫情反复的情况下，购房人很难承担这样的利率。居民存在“拆东墙补西墙”、借入短期经营贷去还房贷的可能，需要警惕由此带来的金融风险。
    有专家认为，房地产行业风险还处于暴露阶段，需要尽快解决。房地产行业不仅对经济直接影响大，还有很强的风险外溢性。行业面临的困境是融资环境恶化、流动性紧张、持续经营困难。境内外债券融资对民营房企规避，仅少数优质房企还具备公开市场融资能力，非标市场对民营房企也全面收紧。如果流动性问题不能有效解决，下一步风险或将持续暴露并对地方财政、产业链企业和债权人产生风险外溢。
    有专家认为，从财务视角来看，现在房地产企业盈利越来越难，房企毛利率持续走低，房企面临的困境是房价严格受控而地价不跌。目前房企购地资金平均占到预售资金的50%左右，而10年前购地资金实际占销售回款的比重甚至可能不足20%。先前由于占比不高，要求购地款必须为企业自有资金是合理的。但是，如果现在还是同等要求，即销售回款的一半要用来支付土地款，并且完全使用自有资金购地，可能导致所有企业无差别地收缩。
    （二）探索房地产新发展模式
    有专家认为，房地产新模式要从供给、需求、制度、监管、融资等多个层面综合考虑，并对房地产旧模式存在的问题进行全面系统深入的反思，进而形成完整清晰的房地产新模式体系框架。
    房地产发展新模式需要包括以下几个方面：一是应更注重品质，要体现内涵式、专业化、绿色化；二是房地产供需应更加匹配，发展区域应进一步向中心城市、大都市圈、热点城市群集聚；三是房地产行业应更加细分。诸如非开发类的物业管理、中介服务、房产经营等房地产子市场都应有比较大的发展空间。此外，土地财政、租赁市场发展不充分、预售资金监管、行业管理职责等问题也应在构建房地产发展新模式中占有一席之地。
    有专家表示，无论是土地制度改革、住房供给结构改革，还是财税体系改革、金融体系改革等等制度改革诉求，归根结底都在于高地价问题。过去的土地制度总结下来是“四补”：农村补城市、住宅补工业、西部补东部、郊区补中心。其中，四类补给地都呈现人口净流出，导致很多地方财政实力不足，需要通过卖地补充财政。这又引出了住房的五点“没有”：占有不均衡、租房缺保障、老房低质量、金融少匹配、持有无成本。比如，现在中国居民买房需求很大，但其中20%是没有住房的家庭，还有20%是有多套住房的家庭，这就是占有不均衡。
    因此，对于构建房地产发展新模式，应该是从高地价旧模式转变为中低地价新模式。中低地价意味着，对商品房建设适用中等地价，租赁和保障性的住房的土地价格则要尽可能的低，这样的结构才能匹配对稳房价的要求。
    （三）未来房地产业对经济增长的作用
    有专家认为，从长期来看，要摆脱经济发展对房地产的依赖，但不可否认的是，房地产仍是短期经济增长的支柱产业，在稳增长过程中起到重要作用。房地产具有产业链条长、关联行业众多的特点，对相关行业具有较强的拉动作用。经测算，房地产业及房地产拉动的相关行业对GDP增长贡献率达到30%左右。
    也有专家指出，房地产新发展模式的影响绝不仅仅限于房地产行业本身，也关系到我国未来整体的经济发展模式。21世纪的第一个十年，我国经济发展在很大程度上依赖于工业，尤其是重化工业；第二个十年，我国经济则很大程度上依赖于服务业的发展，包括金融业、房地产业、信息技术服务业等；对第三个十年的经济支柱尚无定论。虽然可以明确中国经济不能再依靠房地产及其相关的金融业和建筑业来带动，但也不能让它们产生负面影响。因此，探索房地产行业新发展模式、防止房地产的“污名化”，对我国经济发展未来十年意义重大。
    政策建议
    对于房地产企业面临的现金流压力，有专家建议，可以制定稳定房地产行业发展的债务化解方案。
    首先可通过推动住房抵押贷款利率市场化，缓解居民部门的偿债负担、稳定购房需求，以确保房地产销售收入不过度下滑，提供新的现金流支撑房企偿债能力。按照发达国家的平均水平，住房抵押贷款利率大概要高于同期国债利率1.5%左右。这说明，中国房贷利率或许存在1.3-1.6个百分点的下降空间，对应的居民房贷利息支出每年可减少5000-6000亿元。房贷利率下降带来的利息支出减少不仅可以缓解居民部门的偿债负担，改善居民的现金流，同时也可以稳定居民部门的购房需求。
    其次通过“贴息+REITs”模式盘活沉淀资产，在化解房企债务风险的同时增加面向中低收入群体的住房供给。核心思路是借助金融市场，通过资产证券化的方式把房地产企业的部分沉淀资产转化为具有准公共资产属性的公共住房。这样既能够在一定程度上缓解房地产企业面临的债务压力，同时也能增加地方政府的公共住房供给。
    对于流动人口难以在工作地定居问题，有专家建议，可以构建面向新市民的都市圈建设方案。
    首先是完善面向新市民的住房/租赁房以及公共服务供给。具体包括：为没有户籍和自有住房、长期在该城市工作的打工者发放“长期工作签证”，以此作为新市民的身份。为新市民提供住房或租赁房供给，不仅是房屋供给，也包括相应的教育、医疗配套资源供给，尤其是中小学教育供给。
    其次是为新市民提供住房购买力支持。可考虑设立针对新市民的住房金融互助机构，该类机构应采取股份制公司形式，保持多家竞争的市场格局。资金来源于新市民的低息存款和政府贴息债券；资金用途是针对新市民的低息贷款，贷款额度与新市民的存款时间和数量挂钩。
    对于房地产新发展模式的制度改革，有专家建议：
    第一，推动土地制度改革。一方面，集体经营性建设用地也将进入市场，与城市土地一样，同权同价参与商品住宅和租赁住房土地供给。需要注意这项改革措施在地方政府层面的推进情况，提高城市政府积极性。另一方面，地方政府可以考虑将农民的宅基地纳入到城市土地供应当中，进行试点性的改革。具体来说，所有权仍然归集体所有，出售的仅为使用权，并且购买方的使用权受到法律保障。在此基础上，用地指标可实现全省乃至全国的流动，优化土地资源配置。
    第二，通过身份证制度改革来实现租购同权。实行租售并举制度必须解决租购同权问题，否则新市民们始终会出于子女教育问题的考虑而选择买房，推动房价上涨。但是，中国的户籍制度改革收效有限，原因在于农村实行集体所有制与户籍挂钩，一旦脱离了所在村的户籍，也就放弃了集体经济组织成员的身份及其相应的产权。虽然户籍制度难以撼动，但身份证制度的改革却是可行的。简言之，摒弃以往按户籍所在地登记个人身份证的方法,尝试以常住地来登记。这样既能清楚地知道居民的居住地，又不用变更农村人口的户籍，还能够真正实现城乡之间的人口自由流动。
    第三，推动保障性住房建设与人口流向相一致。保障性住房的建设需要具体问题具体分析，不能直接向地方进行简单的指标分解，让不需要保障性住房的中小城市去建设，而大量外地人口流入、房价很高的特大城市却建设不足。对于中小城市而言，不需要把保障性住房放在非常重要的位置上。但是对于北上广深和其他省会城市等超特大城市而言，需要因城施策，做到一类城市一个政策。
    本文隶属CF40成果简报系列，执笔人为中国金融四十人研究院青年研究员张佳佳。