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会员注册摘要：房地产业的发展有很强的带动效应。房地产市场价格“居高不下”从短期看可能跟需求有关，但长期而言实际上是由其租金决定的。通过对马克思地租理论的研究可以得出结论，即转轨经济背景下的城市化和土地供给以及隐藏在背后的“土地财政”是房地产市场非理性繁荣的深层次原因。
关键词：房地产价格，土地财政，马克思地租理论
房地产业的发展有很强的带动效应，在政策的大力支持下，我国房地产市场获得迅猛发展，价格更是多年持续上涨。房地产价格的快速飙升，推动了地方和国家经济的发展，但同时也带来了更多的经济和社会问题。为了规范房地产投资行为，国务院2010年4月17日发布了“国十条”，并连续进行了密集型的楼市调控政策，内容牵涉到首套房首付比例、第二套及以上住房贷款、非本地居民购房、限购和问责等多方面，但是情况并未好转。据报道，2011年北京召开的“两会”约有一半的提案与住房有关，房地产成为社会矛盾的焦点仍未改变。
房地产价格“居高不下”的根本原因是什么？为什么这么多政策的出台仍然无法解决问题？这可能跟我国的城市化进程有关，也跟我国土地供给及其管理密切联系，政府行为可能是房地产价格的主要影响因素，不管是城市化还是土地供给的相关政策，实际上都是政府选择的结果，政策变化对房地产市场产生巨大影响。政治科学一直研究人在公共舞台上的行为，假设政治家追求公共利益。经济科学一直研究人在市场上的行为，假设所有的人都追求自己的私利。但是经济总是决定政治，本文以马克思地租理论为基础，探讨城市化、土地财政、高房价之间的关系，力图揭露房价居高不下背后的制度层面因素。
一、马克思地租理论
建筑地段的地租是建造建筑物向土地所有者支付的地租，[1]建筑地段地租隐含在建筑物的价格之中，地租的增长会推动房地产投机的发展。对土地经营的垄断和对土地所有权的垄断，不仅存在于农业部门，而且存在于非农业部门。“在迅速发展的城市内，……建筑投机的真正对象是地租，而不是房屋。”[2]872“建筑本身的利润是极小的；建筑业主的主要利润，是通过提高地租，巧妙地选择和利用建筑地点而取得的”。[2]717投机者主要不是通过营造房屋赚钱，而是要在地租、地价的不断上涨中获取暴利，结果推动了地租和地价进一步提高。
地租表现为地产所有者向市场提供一块土地所取得的经济收益，地租是古典经济学和马克思政治经济学中的一个重要概念。在古典经济学中，工资、利润、地租是国民经济中三大利得的源泉之一。马克思认为亚当·斯密在经济学上的重大贡献是他指出了在市场经济中，地租会参与资本的形成。“地租是土地所有权的特有经济表现”，[2]701不同地租都具备这种共同性——是土地所有权在经济上的实现，即不同人借以独占一定部分土地的法律虚构在经济上的实现。地租在马克思政治经济学中非常重要，马克思地租理论主要包括如下内容。
(一)级差地租
土地面积的有限性与资本无限扩张的矛盾导致任何质量的土地都会被农业资本家所占据，面积相同质量不同的土地，租地农业资本家向土地所有者交纳地租数量不同，这就表现为级差地租。尽管在分析级差地租时假定劣等土地无级差地租，但最劣等的已耕土地也会有级差地租，只要级差地租Ⅱ由于各个连续的投资已经在实际上形成上涨的生产价格的界限，就能够由比较优等的土地来调节，因此，最劣等的土地(级差地租Ⅰ的基础)也就能够负担地租。级差地租是一个相对于绝对地租的概念，级差地租又可分为因土地肥力和位置不同而产生的级差地租Ⅰ和因投资的生产率不同而产生的级差地租Ⅱ。
1.级差地租Ⅰ
级差地租很为关键，“李嘉图在谈到下述论点时是完全正确的：地租(即级差地租；他认为，除了级差地租，根本不存在什么别的地租)总是使用两个等量的资本和劳动所取得的产品量之间的差额”。[2]731级差地租Ⅰ的形成条件是：“这种不等的结果有两个一般的和资本独立无关的原因：(1)肥力；(2)土地的位置”。[2]732建筑地段地租在很大程度上也由级差地租决定，“凡是有地租存在的地方，都有级差地租，而且这种级差地租都遵循着和农业级差地租相同的规律”。[2]871
2.级差地租Ⅱ
马克思地租理论认为，“生产率不同的各个资本连续投在同一块地上，和同时并列地投在不同地块上……因为彼此有不同的产量，以致其中一部分不会提供超额利润，其他各部分却会比它们的收益在那个不出地租的投资的收益以上的差额而提供一个超额利润”。[2]759～762级差地租Ⅱ的形成条件是在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的生产率水平，就会产生超额利润。各个连续投资劳动生产率的差异产生的超额利润是由农业雇佣工人创造的，但这一差额作为级差地租Ⅱ归土地所有者。
(二)绝对地租
绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，即土地所有者凭借土地私有权的垄断所取得的地租。“在分析级差地租时，我们是从最坏的土地不支付地租这一前提出发的；或者用更一般的说法就是：只有这样一种土地才支付地租，这种土地的产品的个别生产价格低于调节市场的生产价格，因此，就产生了超额利润，超额利润就转化为地租。首先必须指出，级差地租本身的规律和这个前提的正确与否完全无关。”[2]843
马克思对绝对地租的研究，以劣等地为出发点。由于存在土地所有权垄断，包括劣等地在内的全部土地都必须向土地所有者交纳地租。既然劣等地也要交纳地租，农产品的市场价格就不能由它的生产价格来调节，而应该在生产价格以上再加上一个可以用来交纳地租的余额。当资本主义农业生产力发展到较高阶段，农业资本有机构成高于工业时，由于土地私有权垄断还存在，绝对地租还会继续存在，有人把它叫作另一种意义上的绝对地租——垄断地租。
所有权垄断和绝对地租意味着赤裸裸的剥削，“垄断价格在许多情况下的优势，特别是对贫民进行最无耻的剥削方面的优势以及这种土地所有权所产生的巨大权力，这种土地所有权，在和产业资本结合在一个人手里时，实际上可以使产业资本从地球上取消为工资而进行斗争的工人的容身之所。……不仅人口的增加，以及随之而来的住宅需要的增大，而且固定资本的发展(这种固定资本或者合并在土地中，或者扎根在土地中，建立在土地上，如所有工业建筑物、铁路、货栈、工厂建筑物、船坞等等)，都必然会提高建筑地段的地租。”[2]871～872
二、房地产价格的“居高不下”
房地产又称不动产，国外称“Real Estate”或“Real Property”，是对房屋和土地两种财产的合称。房地产发展是伴随着我国改革开放的进程同步进行的，在计划经济时代，我国并不存在真正意义上的房地产业。我国的房地产业发展起始年份应该是1978年，大致可以分为四个发展阶段：第一阶段是1987～1991年的房地产缓慢增长阶段；第二个阶段是1992～1993年的房地产过热阶段；第三个阶段是1994～1997年的调整阶段；第四阶段从1998至今为回升并重新发展的阶段。1998年以来随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展阶段，房地产业成为国民经济的支柱产业之一。据中国房地产发展报告，2000～2008年房地产投资平均以25.9%的速度增长，房地产开发投资额占GDP的比重逐年递增，从1998年的4.6%上升到2005年的8.6%，2004年和2006年均高达9.2%以上。房地产业的发展促进了房地产资源的合理配置，增加了城市财政收入，带动和优化了城市经济结构，带动了国民经济的增长。
但是伴随着房地产业的发展，房地产价格开始快速上涨(见图1)，房地产价格的快速飙升直接推动了地方和国家经济的增长，主管部门对房地产业成绩是颇感欣慰的。但是房地产价格严重脱离了社会普通百姓的承受能力，因此带来了更多的经济和社会问题，比如说地方政府的土地财政，房地产商“高得不好意思”的暴利，以及被高房价拖累的民生问题。为了获得城市建设用地，全国各地出现“强拆”和“征地”的现象，近期又出现了让农民上楼换取城镇建设用地指标的运动。①高房价对我国房地产市场和整个国民经济的健康发展形成了严峻的挑战，房地产问题已经成为中国社会不公和矛盾的焦点。
图1 1998年住房体制改革以来我国房地产市场基本情况(上年=100%)
资料来源：根据《中国统计年鉴》(2000-2010年)相关数据整理而得，2010年为估计数据，统计局未发布。
土地政策在实现预期的经济与社会结果中非常重要，近些年为了与快速变化的环境相适应或者说控制房价，土地和房市政策频频推出。表1列出一些近年来调控的一些相关措施，另外各省级政府和一线城市2011年房价调控目标集中出台。2011年1月27日，国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点的省、自治区、直辖市自行制定。
责任编辑：何容