房地产税收政策优化与调整的研究

    摘 要：房地产税收是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要工具，本文结合房地产的税收政策现状，探讨如何对其进行优化与调整，以期房地产市场更加健康发展。
    关键词：房地产，税收政策，优化与调整
    一、前言
    房地产业一直是备受关注的行业，因为它既是人类赖以生存和发展的基本条件，也是人类一切经济活动的载体和基础，目前它已成为我国国民经济的基础性和支柱性产业。随着国民经济发展和壮大，一方面，房地产行业的发展已经到了一个新时期，另一方面，房地产投资日益白热化，并且该领域的问题也相应越积越多，使得房地产市场健康发展面临着严峻的考验。房地产税收政策作为国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，对其科学优化和调整，则能更好发挥房地产税收政策对房地产业的财政调控作用，确保房地产业良性发展，使其成为国家财政收入来源的重要工具。因此，对房地产税收政策进行适当的优化与调整非常有意义。
    二、我国房地产税收政策现状
    房地产税收，顾名思义，是由“房地产”和“税收”二者构成的基本范畴，是指对于房地产取得、开发、流转、保有等环节征收的税费总称，它充分体现了国家与房地产主体之间的分配关系，包括房地产和税收及相关收费两个方面。房地产税收是国家税收体系重要组成部分，参与房地产经济运行的各个环节的分配，它的主要发挥构成财政收入、抑制投机以确保公平、作为经济杠杆使国家实行宏观调控等功能。
    我国自房地产业兴起，就一直重视房地产税收政策的制定和完善，如政务院在新中国成立之初颁布了《全国税收实施要则》，规定统一实行除农业税外，还包括房地产税收等14 种税[1，2]。改革开放后，政府一直将税收政策作为对房地产业重要的财政调控手段，随着房地产行业的发展情况陆续出台相关措施和方案，不断对税种的设置、税目及税率的调整、内外税制的统一方面进行极大完善。但政策大多在特定时期针对特定问题而实施的，很多时候并没有触动房地产问题症结，仍存在税费体系混乱、税率结构不合理、税轻费重[3]、征税范围窄、税种设置不恰当、计税依据缺乏科学性以及征税重交易轻保等问题，由此可见，全面优化和调整房地产政策势在必行。
    三、如何更好地对房地产税收政策进行优化和调整
    针对上述房地产税收政策现状，为了更好发挥其作用，政府有必要结合中国国情，借鉴国际房地产税制的经验，构建中国特色社会主义房地产税收政策体系，可做好以下几方面。
    1.科学设计税种
    目前，我国房地产税种过多、重复征税的局面非常不利于纳税人积极性提高，政府应结合房地产开发、 交易、持有各环节的不同特点，充分考虑纳税人的实际负担能力合理设置税种，从立法上来界定地租、税收以及其他各项收费的界限。对于合理的房地产收费项目以国家法律或部门规章的形式确定下来。
    一是理顺房地产作业中各环节的税种。例如，土地对于房地产开发商而言是产品，政府可逐步取消土地征用环节使用税、耕地占用税，保留契税；又如，在房地产在销售转让环节中，适当调整或取消部分征收成本高、征收效果差的土地增值税、城市维护建设税等，并可以通过印花税税率进行调整，以便简化税制；再如，在无偿转让房地产环节，政府根据税费租合理负担原则，依情况可借鉴许多发达国家、发展中国家都已陆续开征的遗产税和赠与税，这样既可以可以有效调节财富分配、协助个人所得税，同时简化征管手续、降低征税成本。
    二是明确租、税、费的界限，这是解决当前我国租、税、费混乱的局面，建立全面有效的房地产税制的必要条件。房地产税改革应以“明租、正税、清费”作为方向，进一步明确地租、统一内外税制以及严格清理收费项目，才能使租、税、费三者协同作用，作为组织财政收入的手段来发挥税收的宏观调控作用，有效保证国家资金的需要。
    2.明确税收对象
    明确税收对象，是进一步加强房地产税收征管工作的需要，也是解决“房地产税收是向谁征收问题”的根本，但“谁来缴纳房地产”是一项极其复杂的问题，对房地产税收政策优化和调整时，应当基于全方位考虑。
    针对我国现行房地产税收的征税范围过于狭窄、税基基础薄弱的现状，为适应税收管理科学化、精细化、高效化的管理要求，一是政府应本着公平、普遍征收的原则，适当将应该纳入而没有纳入税收调控的对象纳入进来。例如，一些农村应征对象可列入征税范围。只有这样才能严格控制偷税、漏税和税收乱减免现象，从而扩大税基，公平税负。二是征税对象范围适中。征税对象范围过大有可能加重百姓生活负担，征税对象范围而过小则不利于税收对房产的宏观调控，因此，税收范围所定指标应科学。三是要着力解决“房产税是否应是富人税”、“拥有房产的人是否都要进入征税范围”等诸多百姓关心的热点问题，真正让房产税成为全国楼市调控的新方向，不断进行房地产税的法理完善和制度建设。
    3.加强税收征管
    税收征管也是房地产税收政策优化和调整的重要组成部分，只有国家税务征收机关依据税法、征管法等有关法律、法规的规定，对税款征收过程进行的组织、管理、检查，才能更好发挥发挥税收作用。
    一方面，要通过改进税收征管手段、提高税收效率来降低房地产税收稽查成本。不断更新与改进税收征管手段，才能极大提高征管效率，进而保障房地产税收征收更好地进行，可通过运用税务管理计算机化等先进科学的方法，来管理税务，既方便税收征收管理和组织收入，又能使纳税人方便、省时。另一方面。房地产税收政策应完善对房地产税收纳税人税收违法行为的处罚规定，强化执法手段，对那些违法行为依法从严处罚，增强税收执法的强制性，真正做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”。
    4.应遵循的原则
    我国房地产税收政策在优化和调整的过程中，必须要遵循一定的原则为指导，才能科学合理地制定税收政策，在借鉴国际惯例和经验和结合我国实际的基础上，总结如下：
    一是公平、效率原则，这是房地产税收政策在优化和调整的过程中必须遵循的首要原则和最基本的原则，只有坚持这一原则，优化和调整后的房地产税收政策才具有稳定性和持续性。公平原则是“政府征税要使各个纳税人承受的负担与其经济状况相适应，并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡”；而效率原则则要求政府征税过程中，要用尽可能少的税收成本，取得符合税法规定的尽可能多的税收效益，尽量不影响各市场主体的投资决策，才能有利于资源的有效配置和经济机制的有效运行。
    二是协调、统一原则。房地产税收政策是围绕房地产行业展开的，因此，它的优化和调整应结合房地产行业的特点和发展的客观需要，充分考虑不同时期下房地产面临的问题，注重协调性和统一性，才能真正充分发挥政策效用。
    三是可持续发展目标原则。基于房地产在整个国民经济中的基础性和支柱性地位，税收政策是调节和优化应使税收在其作用范围内，不能超出一定的“度”来进行调控，由于调整程度或比例过高或过低都既不利于经济的增长，因此税收政策的调节和优化要坚持可持续发展目标，走“宽税基、低税率”的道路，才能促进房地产市场的健康发展。
    四、结语
    综上所述，房地产税收是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要工具，我国自房地产兴起以来，一直重视房地产税收政策，但仍存在税费体系混乱、税率结构不合理等诸多问题，很多时候并没有触动房地产问题根本，政府可遵循公平、效率等原则的基础上，从科学设计税种、明确税收对象、加强税收征管等环节不断对房地产税收政策进行优化和调整，才能促进房地产市场的健康发展。
    参考文献：
    [1]邓燕.试论房地产税收政策优化与调整.城乡建设.2012(6)：81-83.
    [2]鲁梅强.试析我国房地产宏观调控的税收政策.社会科学家.2011(12)：115-116.
    [3]姜涛.我国房地产税收政策存在的问题及对策研究.经济研究导刊.2009(14)：52-53.