提要选编：《中国宏观经济形势与房地产业的发展》

    牛凤瑞
    (中国社会科学院城市发展与环境研究中心原主任、研究员)
    本文对中国宏观经济形势进行分析, 认为判断中国经济过热的依据不足。同时,中国房地产业应有一个较快的发展, 而对房地产业宏观调控的主导方向应是增加住房的有效供给。
    全文分三部分：
    一、判断中国经济过热的依据不足
    中国经济总体状况良好,可望实现连续5年的1 0 %以上的增长, 大多数宏观经济指标(企业利润、居民收入、物价、财政税收、出口、居民生活等) 亦有好的表现。中国的经济并非不存在问题,但对中国经济目前做出已经过热的判断依据不足。首先, 判断中国经济过热的依据不能令人信服。其次, 国内外条件为中国经济较快发展提供了支撑。最后，现阶段中国较快发展具有必然性。
    二、 中国房地产业应有一个较快的发展
    党的十七大报告把城镇人口比重明显增加列为全面建设小康社会的重要目标。城市化有利于提高生产力要素配置效率, 为加快转变经济发展方式、走新型工业化道路、发展循环经济及构建和谐社会提供载体, 为保护生态、再造秀美山川提供前提, 为治理污染提供规模化需求。中国目前低成本的现代化有赖于城市化, 一个大多数人生活在农村的大国现代化是不可想象的, 没有城市化支撑的工业化将支付极高的资源环境成本。房地产投资的快速增长是中国社会固定资产投资快速增长的重要推动因素, 但以控制固定资产投资增速为由限制房地产投资则值得商榷。持久旺盛的住房需求决定了未来几十年内房地产业以较快的速度发展具有必然性, 决定了房地产业投资高于社会固定资产投资增长幅度在一定历史时期内是合理的选择。适度增加房地产产品供给不仅是满足住房需求、抑制房价过快上涨、改善民生的釜底抽薪之策, 而且对于扩大内需、消化过剩产能 ( 如果有过剩)、降低金融机构存贷差、增加就业及推动国民经济持续稳定快速发展具有重要的现实意义。美国次贷风险的教训固然应引起我们的警惕,但中美两国国情、发展阶段不同, 中国房贷对象也完全不同于美国。基于中国房贷结构和经济社会发展的宏观环境, 预防房贷风险的主阵地和主防线应是金融机构的内部治理。
    三、 中国房地产宏观调控的主导方向应是增加住房的有效供给
    住房有效供给不足将是中国今后几十年面临的主要矛盾。中国住房的满足是一个由首先满足部分群体的需求到满足大多数人需求、由较低水平满足到较高水平满足的长期渐进过程。中国房地产业的发展有一个逐步完善、提高的过程。但多建房、快建房、建好房,增加住房的有效供给应是中国房地产业长期主导方向, 也是解决房地产市场供求关系的根本之策。中国要建设市场发挥基础作用的住房资源配置体制, 就要承受体制改革的阵痛。同时,也不能奢望市场化改革能解决中国住房的所有问题, 尤其是政府不能放弃应担负的住房保障责任。在房地产业政策目标上, 一方面, 重视解决房价上涨过快对满足普通市民改善性住房需求所造成的负面影响, 强化行政手段在市场失灵领域的作用, 对房地产市场实施正确的调控, 包括规范交易环境, 打击合同欺诈、捂盘销售、哄抬房价, 强制披露房地产信息等; 另一方面, 又要着力建设和完善住房保障体系, 监管房屋建筑质量, 确保低收入阶层的基本住房需求。由于房地产产品的个性化特点和房地产市场的区域性特点,在对房地产市场信息的把握上, 开发商一般比政府更充分; 在对一个地区房地产市场信息的把握上, 当地政府一般比中央政府更充分。这是合理划分房地产市场机制和行政干预的边界和逻辑起点, 也应是中央政府和地方政府合理配置事权、 财权的基点之一。当前, 中国房地产业面临的主要问题不是市场化过度, 而是行政干预过度所导致的市场关系的扭曲。未来中国房地产政策的基本方向, 首先, 应坚持市场化改革方向不动摇, 在深化改革过程中完善市场配置房地产资源基础作用的机制, 主要运用价格杠杆调节住房分配, 逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。其次, 应合理划分市场机制与行政干预的边界, 合理配置中央政府和地方政府的事权和财权, 根据公共财力提供的可能性, 统筹兼顾, 优化各项建设支出结构, 增加公有廉租房建设, 进一步完善和细化廉租房制度操作程序, 满足低收入阶层合理的基本住房需求。
    (原文载于《经济纵横》，2008年第3期，24-26页，摘编供稿李恩平)