丁宁宁：目前的住房政策不可持续 ——在中国经济社会发展智库第4届高层论坛上的讲

    其实住房问题并不像刚才几位领导说的那么复杂。列宁同志讲过：真理都是朴素的。凡是把一个问题说的谁都听不懂的，肯定是想骗人。目前住房问题上的情况是：虽然100%的人都在骂住房政策，但是99%的人都想通过不同形式的房屋投机来取得利益。所以说这个政策就有问题了。目前的住房政策是不可持续的。
    我说住房政策其实很简单，简单在什么地方?可以从历史上找答案。看看历史上的西方国家，相当于我们目前发展阶段的时候，是以买房为主，还是以租房为主?我们刚才举的那些例子，都是和人家现在的情况人比。现在人家都是后工业社会了，我们还处于工业化过程之中。这种比法本身就缺乏历史唯物主义。
    实际上，西方工业化过程中的租房比例还要高很多。二战前西方各国的租房比例，大概都在80%以上，而不是像现在这样只有一半左右。在我国目前这样一个高速工业化、城市化阶段，无视存在大量人口流动的情况，推出一个“以买为主”的住房政策，本身就是违背历史发展规律的。
    为什么会发生这个变化?是因为我们的房改政策越来越走极端。
    如果大家仔细回忆一下，小平同志80年代初谈住房改革时，还是讲“租售并举”的。小平同志举重若轻，没有讲那么细。他是以自己在法国留学时的印象来设计的：可以买房，也可以租房;自己想盖的话，也可以自己盖房，还可以搞合作建房等等。到现在就剩了一个买房，其他什么都没有了。
    我国目前的房地产政策，基本上是一个官商勾结、培养地产大鳄的政策。出现这种情况，主要有两个原因。
    一是我们80年代搞财政“分灶吃饭”的时候，财政预算制度发生了很大的改变;政府“分级包干”的结果，实际上取消了中央政府的公共预算，将公共服务责任下放给了地方政府。但是94年税改以后，财力向中央集中：又没有一个规范的中央预算制度，来根据地方公共服务的需要来进行财政转移支付。卖地就成了地方政府的一个重要财源，以平衡地方的财权、事权缺口。这个问题不解决，卖地的问题很难解决。
    二是我们老是宣传什么“小政府、大社会”。结果把本来应该政府办的事儿，首先是规划，再就是是容积率、公用建筑、建筑标准，统统交给房地产开发商去办了。政府图省事，自己什么都不管，只管收钱，加上官员腐败，官商勾结，房地产商自然就做大了。现在一说住房政策，就拿增长速度说事儿。现在人均住房面积确实增长很快，但很多已经卖出去的房子实际上没有人去住;大量的流动人口还是挤在地下室里。
    政府该管的事情不管，放弃了自己的责任，开发商就会把追逐利润的游戏玩到极端。你有了好的想法也会变味。北京的回龙观，就能把每套经济适用房的面积扩大到260平方米。天通苑那么大的地方，开始的时候连个公共建筑都没有，什么邮局、派出所、消防队的地方都没有，更甭说学校了。这样的小区实际上只能晚上睡觉，其他无论干什么都不方便。所以说，这种官商勾结的办法，盖出来的只能是一堆城市垃圾。
    现在是表面文章越做越好。什么让每个人都拥有自己的住房了，什么私人产权了。但都禁不起推敲。不讲住宅的独立性，不讲住房人的权利，就谈不上什么私人产权。什么是私人产权?有一句话说得好：“风能进，雨能进，国王不能进”。我们这儿的房子谁都可以进：来查水表、煤气表。一家暖气坏了，上下十几家受影响。一家漏水，全楼遭殃，一直流到地下室。哪管什么住房人的权利?哪儿有什么独立的私人产权?
    按照英国、美国的法律，只有具有独立性的住房才能够出售。它们的法律还明确规定了独立性的具体内容。例如房间之间必须是隔音的，各种收费计量的表都应放在户外等等。因此，无论是水、电、气的管路都应当是并联的。我们现在卖的很多楼房都没有达到这些最起码的标准。楼上放个屁楼下都听得见，这房子怎么能卖呢?建筑标准、建筑质量，不仅要立法，而且要严格监管。政府不管，就没有尽到自己的责任。
    我们很多的房子不仅没有达到这些起码的标准，连购房人最基本的权利都得不到保证。虽然买房时交了维修基金，但真正遇到问题就没有人管了。改革初期盖的房子现在不过30年，门窗就全烂掉了;没人给修，还可以自己花钱来换。楼房的外墙、电梯就不行了，靠住户自己没办法解决。还有很多楼卖的是白板房，让住户自己装修。结果是这些楼房从来就没有消停过。一家装修，全楼震动。这样的楼房怎么能卖呢?
    目前的住房政策如果不改变，肯定要付出更大的代价，但调整起来也并非易事。不过现在中国的命特好。自从有了互联网，各种意见都可以发表，想垄断舆论都垄断不了。这就可以防止改革走极端。在住房问题上，老百姓已经开始骂街了，领导层的思路也开始转变。前不久李克强同志讲：土地采取划拨方式，大规模推进公租房等保障性住房建设，是一个好的开端。只要坚持下去，用不了几年，房价会自然会落下来。
    房地产问题的根源之一是土地批租。我国宪法规定：城市土地归全民所有，凭什么让地方政府一卖70年?这个做法是从港英当局学来的。英国政府向当时的清政府租借香港99年，所以只能卖(批租)70年。土地批租是英国在香港采取的特殊政策，英国本土并未普遍实行。香港回归前港英当局大搞批租，主要是英国想拿走一笔钱。大概是卖了1800亿港币，英国人拿走了一半，另一半留给了回归后的香港政府。
    港英当局留给回归后的香港政府900亿港元，也没有能够救得了香港经济。由于地价太高了。不仅制造业存在不了，贸易公司存在不了，连金店都存在不了。现在号召大陆同胞去旅游，能救得了香港经济吗?还是救不了。为什么香港土地价格能炒那么高呢?由于我们担心英国人走后香港出问题，各种中资机构大举进入香港，支持了当时的香港楼市大涨。但谁又能想到楼市大涨的结果，反而导致了香港今天的不稳定。
    土地是产业的立身之本。过度炒作导致的地价过高，不仅影响我国制造业的发展，而且必然影响到中国的工业化、城市化。现在不仅仅是老百姓买不起房的问题，而是各地政府在那儿鼓励炒作，来增加本级的财政收入。一方面高价卖给老百姓住房，另一方面零地价招商引资。我认识的很多朋友，过去搞制造业的、搞商业的、搞贸易的，现在地价过高，都不搞了，全都去炒房地产。这样下去，我们还有什么工业化?
    现在搞廉租房、公租房，要防止走另一个极端。市场经济体制下，房屋既是消费品，也是商品，不能一味依靠政府补贴。即使搞廉租房，也应当使经营者能够维持简单再生产，公租房就更不用说了。媒体上讲一套廉租房，五六十平方米，才收70块钱一个月，是不对的。以北京为例。如果北京的最低工资是每月1200块钱的话，廉租房的月租至少应当是300元。实际上唐家岭的蚁族们就是每月花300元到500元租房子。
    公租房房租应该是什么水平呢?当然应该比廉租房高，本地平均工资的三分之一左右。我同意程院长的意见，根本的办法还是应该大力推广公租房。租售并举，让老百姓有选择的自由。公务员也一样。在卖房为主的政策下，公务员也买不起房，买了也是靠特权。当任何一个毕业大学生找到工作后，立刻能申请到公租房的时候，这个制度就合理了。如果不是这样，还是搞土地拍租、卖房为主，住房价格就不可能控制住。
    最后还是那句话：百分之百的人骂住房政策的时候，百分之九十九的人还在想投机，这样一个国家不是疯了吗?