[文萃]梅冬州 崔小勇 吴娱：房价变动、土地财政与中国经济波动

【文摘】  
         引言
        1999年住房分配制度市场化改革以来，我国各大城市住房价格一路高涨，特别是2003年以来，全国二线城市房价上涨了3.92倍，一线城市如北京、上海、深圳等地的房价涨幅更是达到5倍。一方面，快速上涨的房价加剧了财富分配的不平等，抬高了工商业成本，由此带来的“去工业化”削弱了中国经济的竞争力，同时带来系统性金融风险的不断加剧，成为阻碍中国经济持续增长的重大隐患。另一方面，房价波动与我国GDP波动呈现高度相关性，房价的下跌常伴随着GDP增速的下降，在“稳增长”的背景下，地方政府纷纷放松调控、出台各种救市措施，导致新一轮的房价上涨，这在2008年到2016年的房价调控中表现得尤其明显。许多学者认为房价已经“绑架”了整个中国经济，导致政府在“稳增长”和“控房价”之间进退两难。那么房价波动如何影响GDP的波动，或者说什么原因造成了房地产与中国经济紧紧捆绑的现状？房价的波动主要是通过哪些渠道影响整个经济？这些问题成为学术界和政策制定者关注的焦点。 
    关于房价对经济波动的影响，早期研究主要分析房地产作为国民经济的支柱产业所发挥的重要作用，同时分析房价上升的财富效应和抵押效应对消费和投资行为的影响。近年来，由于金融市场不完备在经济波动中的作用日益受到关注，许多学者开始考察金融摩擦和货币政策在房价对经济波动的影响中造成的差异。而土地作为房地产部门不可或缺的生产要素，其在房价影响经济波动中发挥的作用也日益受到关注最有代表性。Liu et al.指出，土地不仅是重要的生产要素，也是企业的抵押担保资产，在该情况下外部冲击导致企业和居民对土地的需求竞争进一步抬高了地价，地价上升放松了企业的信贷约束，刺激其投资，两者共同引起了较大的经济波动。这类研究中普遍假定居民和企业均需要土地，土地由两者共同持有。居民和企业既是土地的供给方又是土地的需求方；两者之间能够自由买卖土地，共同决定其价格。 
    但是，与发达国家相比，我国的土地市场存在明显的不同。我国城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的，其他的属于集体所有。由于城市土地的国有属性，导致只有地方政府可以合法地控制土地的供给，而居民和企业都仅是土地的需求方。地方政府的土地供给成为影响土地价格的重要因素。另外，发达国家的土地收入主要来源于对存量土地或住房征收物业税、房产税，而我国“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过国有土地使用权出让金来满足财政需求。土地出让收入是地方政府以土地所有者身份出让国有土地使用权所取得的收入，目前我国地方政府土地出让收入主要是以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让土地取得的收入。根据现行的土地出让收入管理办法，全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理，与公共财政预算分开核算，这使得地方政府对其有很大的自由支配权，成为地方政府财力的重要补充。而从支出方向和支出重点上可以看到，在事权界限不清的背景下，为了追求政绩的提升和GDP的增长，大多市县政府将所获土地出让收入投向了城市建设、产业园区等基础设施建设。 
    在这样的背景下，我们有必要重新厘清土地财政与房价波动的关联，进一步分析其在经济波动中所扮演的角色。虽然关于土地财政与房价的相互转化关系以及土地财政对产业结构和宏观经济的影响等问题已有大量实证研究，但目前还没有完整的理论框架将房价波动、土地财政与经济波动联系起来，并细致地讨论三者之间的关系。 
    基于中国土地交易制度的特征，本文在Bernanke et al.模型（即BGG模型）中引入房地产和非房地产部门，同时引入地方政府来刻画土地财政行为。通过构建一般均衡模型，在我国土地财政背景下，本文进一步分析房价变动影响经济波动的传导路径和作用效果。本文研究发现，外部冲击导致的房价变动，会通过影响土地价格，进而影响地方政府的财政收入和支出。在“GDP锦标赛”的激励下，地方政府的财政支出有很大一部分投向了需要资本和土地的基础设施建设。也就是说，房价的上涨会带来房地产开发投资和地方政府基础设施建设投资的增长，这会进而拉升资产价格。考虑到金融市场的不完备，在存在金融加速器效应的情况下，这一方面提高了价格水平，降低了居民的购买力，挤出了消费；另一方面，资产价格上升，使得生产部门企业的净值上升，通过改善企业的资产负债表，降低了其外部融资的风险溢价，带来了企业投资的进一步扩张。由于房地产和基建投资占总固定资产投资比重的一半，房价变动导致的投资波动直接带动了GDP的波动，造成了房地产市场波动与中国总量经济波动的高度联动。 
    本文贡献集中在以下三点。首先，以往研究讨论房地产部门对GDP影响的模型都假定土地或者不动产在居民和企业之间可自由交易，进而影响价格；而我国的实际情况是土地的供给完全来自于地方政府。更为重要的是，地方政府将土地出让收入作为一般公共预算外收入，可以自由支配。在政治激励下这些收入更多地被用于基础设施建设，以拉动经济增长。以往假定下讨论房价变动如何影响经济波动的有关研究均忽视了背后土地财政的作用，本文弥补了相关研究在这方面的不足。其次，本文建立了一个包含房地产、非房地产和地方政府的三部门一般均衡模型，并刻画了地方政府的土地财政行为，数值模拟的结果表明该模型能够很好地刻画我国的现实经济结构，这为以后的政策反应等问题的讨论搭建了一个基础性的框架。最后，在该框架下我们对房价、土地财政和经济波动的关系进行了一个一般均衡分析，细致地刻画了房价影响经济波动的各个渠道，并详细地讨论了包括金融摩擦在内的各个因素在传导路径中的重要作用。这对于理解房地产部门的特殊地位、土地财政在经济波动中的作用以及规划未来的改革方向具有重要的意义。

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