房地产融资收紧 房企资金链下半年面临严峻考验

    近期，银保监会重点针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的十家信托公司开展了约谈警示，不仅要求信托公司房地产信托规模不得再扩大，而且要求加强对房地产行业的风险管控。这对于房地产行业特别是高周转的房企而言是釜底抽薪之举，原因在于2016年以来房企常规渠道融资逐渐受限，信托资金就成了房企的重要融资工具，今年一季度信托资金投向房地产比例已升至14.75%。不仅如此，部分房地产贷款较多、增长较快的银行被“窗口指导”，要求严控房贷规模，这也彻底宣布了今年三四月份楼市出现的“小阳春”行情终结。
    楼市小阳春的出现主要是2017年以来持续的楼市高压调控积累了部分刚需和投资购房需求，在贷款平均利率短期快速下行的背景下，购房者担心房价像过去十年一样又一次重回上涨区间进而集中释放购房需求。但小阳春之所以昙花一现，除了房企融资收紧外，还在于以下三个方面，一是过去几年我国居民部门杠杆率快速上升。社科院公布的数据显示，2012年末我国居民部门杠杆率仅为29.87%，到今年3月末已达54.28%，居民杠杆率上升的速度不仅超过欧美发达国家同期，更是超过了上世纪七八十年代的日本和韩国，短期再指望居民部门继续加杠杆购房不现实。二是楼市小周期难改金融大周期趋势。过去十年我国楼市保持着需求引领下的3年一个小周期节奏，每3年房地产就会进入一波上涨周期，随后则迎来严厉调控，楼市成交量下行进而房价开始调整，周而复始。今年恰逢新的小周期起始，在贷款利率下行的背景下部分投资者受以往房价上涨惯性指引购房，但殊不知当前我国经济处于金融周期顶部，继续靠快速增加的居民负债维持房地产行业繁荣的模式本身也不可持续。三是一二线城市楼市持续繁荣的根基在于2001年以来加入WTO后我国融入全球产业链条，成为全球制造业工厂，并由此形成了以经常项目顺差为锚的货币发行机制，持续的国际产业链上现金流入支撑了一二线城市房地产行业的持续向好，但随着新一轮贸易保护主义的兴起以及高企的房价逐步增加可贸易部门日常经营成本，这一根基正在松动，同时经济在新旧模式下的转换尚未完成，这也决定了楼市新一轮繁荣的起点尚未到来。
    不久前召开的第十一届陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清明确指出了房地产行业过度融资挤占了其他行业信贷资源，助长了房地产投机行为，更加催生了房地产泡沫。并指出历史上凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。这相当于指明了当前我国经济在转型过程中不会再依赖房地产刺激政策拉动。
    当然，这也直接决定了未来房地产行业发展走势，以及开发商未来的发展策略。具体影响可从商品房开发的各个环节逐一分析，一个完整的商品房二级开发周期包括土地购置、房屋新开工与投资、房屋施工、房屋竣工与销售。
    在土地购置环节，2016~2017年我国房地产市场持续火热有效带动了上游土地市场，各大房企在商品房销售向好的驱动下2018年加大了土地购置规模，手中储备了大量待开发土地。截至2018年末，房企手中待开发土地面积已高达4.56亿平方米，仅次于2008年末的4.82亿平方米的历史峰值；在房屋开工与投资环节，各大房企因手握大量储备土地，于是2018年至今纷纷提高了新开工强度并加大了房地产开发投资力度，“抢开工”以便快速融资现象是今年地产圈的显著特点。今年前5月，全国房地产开发投资达4.6万亿元，同比增长11.2%，房屋新开工面积7.98亿平方米，增长10.5%；房屋新开工面积的增加随后显著提高了房屋施工面积规模，前5月，房企房屋施工面积高达74.5亿平方米，同比增长8.8%，其中住宅施工面积达51.9亿平方米，如这些房屋均施工完毕，按每套100平方米计算，未来可满足1.6亿人居住需求；在房屋竣工与销售环节，由于小阳春的终结，商品房销售从5月起出现了明显回落，前5月，商品房销售面积5.6亿平方米，同比下降1.6%，降幅较前4月扩大1.3%，销售的不畅会直接传导至房屋竣工环节，前5月房屋竣工同比增速持续下行。
    通过上述房地产二级开发各个环节的分析可以清楚地看出，商品房销售是整个商品房开发各个环节的“指挥棒”，销售火爆或遇冷都会传导至其他各个环节，影响整个房地产开发周期与行业发展。当前地产行业所处的位置简单说就是土地待开发面积、房屋开工与投资处高位，而房屋竣工与销售则已开始显著遇冷。
    这样的情况对开发商十分不利，销售持续遇冷后房企将面临巨大的资金回笼压力，尤其是在房地产企业融资仍受限、叠加金融去杠杆带动影子银行持续收缩的背景下，房企下半年资金链将持续处于紧张状态。在资金压力下开发商拿地、房屋新开工和施工增速下半年预计均将出现下降，打折促销或将成为下半年我国房地产市场的主线。稍值得欣慰的是商品房待售面积在2016年去库存政策带动下已较2016年初的7.4亿平方米下降至今年5月底的5.09亿平方米。但由于商品销售仍将持续下滑，预计下半年商品房待售面积可能将重回上升趋势。
    综上，当前房地产市场正处于高土地储备、高开发投资、高开工和低竣工、低销售阶段，因居民杠杆率短期很难再次快速提升、叠加房企融资受限、近期高层对房地产行业过度投资的精准定调，下半年房地产市场销售难以重回景气区间，低竣工和低销售将逐步传导至拿地、开工和投资环节并使其逐渐降温，房企资金链也将因此而备受考验，崇尚高周转的房企也面临销售不畅导致的周转率下降的窘境，部分高周转、高负债的房企很可能面临退出市场的问题。