刘渊：中国房产新政呼之欲出，能否解决老问题？

    10月29日，中央政治局在总书记习近平主持下，专门就住房问题进行了集体学习。在举世瞩目的十八届三中全会召开前夕，中央政治局以如此“高规格”集体学习房地产问题，不仅反映了新一届政府对房地产市场的重视，也体现出解决住房问题的决心。
    今年以来，房地产市场热度不减，销售市场量价齐升，土地市场“地王”频出。据国家统计局，全国新建商品住宅今年前9月成交量同比增长24%，京、沪、广、深四大一线城市9月新房价格同比上涨均超20%。而在土地市场，北京9月初刷新全国土地单价记录——7.3万元的楼面地价较前任“单价地王”（2010年上海苏河湾地块）上涨38%，且明显高于周边在售楼盘。上海、杭州、深圳9月均出现当地历史总价最高地块。
    这样的市场背景，增强了人们对新一届政府房地产政策的期待。而近期来自决策层的种种表态，包括国务院发展研究中心不久前公布的“383”改革方案，以及习近平此次政治局会议上的明确定调，更加快了市场共识的形成，那就是，市场机制将全面取代行政限制，本着“供求平衡”的理念着力调整市场供需矛盾，从而形成市场健康稳定发展的长效机制。
    说到“长效机制”，今年以来，这个词已经被学界、评论者和市场人士在讨论房地产调控、土地政策、房产税扩容等热点问题时屡屡提及，体现出各界对于房产调控政策彻底转向的一致呼吁。为什么呢？在展望新政可能的具体落脚点之前，我觉得很有必要先回顾一下，过往持续数年的楼市调控都做了些什么，为何未能改变房价持续上涨的局面。
    从2005年起，历次调控的主要手段在于增加交易成本。如增收交易营业税、个人所得税、土地增值税等等。随着交易成本额增加，投机炒房客的数量已经大大减少（根据中原地产的二手房实际成交数据显示，我们统计每一套成交住房的各方面指标，用于计算房价指数。其中有装修和家具两项指标，如果一套房子在交易的时候既没有装修也没有家具，那说明上家是纯投资客，这类房子在我们公司所有成交的占比，从2005年以来是明显下降的），但剩下自住、改善型和长期投资三类客户的总需求量依然稳定，继续支撑房价一路上行。
    2010年以来，以限购、限贷为主的行政性限制措施，成为调控政策的主流。其核心是限制需求，尤其是二套以上的购房需求。但我们同时也看到，需求其实并未从市场上消失，而只是被政策延迟了入市的时间。除自住及改善型需求外，我们也必须承认投资型需求的客观存在，而不能把这类需求“妖魔化”成扰乱市场的罪魁祸首。尤其，对于中高收入人群来说，衣、食、住、行等生活必须开支占总收入比重很低，大部分资金需要寻找安全保值的储存方式，这本来就是一种自然合理的需求；国内尚未完善的社会保障环境，又强化了这个需求。
    这类投资需求的规模有多大？或许可从以下数据看出端倪。据国家税务局数据，2009年全国个税申报（指年收入达到12万元人民币，并向税务局主动申报）人数有269万，还不到全国城镇人口的1%。但就是这不到1%人群的总税后净收入，已达到8000亿元（人均税后30万元），相当于2009年当年全国一、二手住宅销售总额的六分之一。考虑到全国高收入者的实际数量和收入很可能大大高于个税申报的结果，因此如果没有其他更好的投资渠道的话，这笔资金仍将流入楼市。如果再借助房贷支持，这部分收入作为杠杆撬起的资金规模，几可支撑全国楼市！所以对于这么大的潜在投资需求，只“堵”不“疏”是不科学的。
    同时，针对房企的限制融资，也是上一轮调控采取的主要手段之一。众所周知，国内房企对银行贷款、股市、债市等外部融资的依赖程度很高。因此，政府希望通过限制上述融资渠道，来收紧开发商的现金流，从而迫使开发商降价回笼资金。但实际效果并不理想——但凡资金能够维持，降价始终是开发商最后的选择。可与此同时，由于融资受限，房企开发建设、增加供应的动力却是大大降低了。据国家统计局数据，自2012年4月起，全国累计新开工面积出现了连续8个月的负增长。
    因此，以限制为主的调控手段，并未改变市场长期存在的供求失衡。一旦由于各种原因出现政策压力松动（比如地方政府需要更多的土地出让金及相关税收，以保障其财政收入，导致降房价的动力不足），导致市场预期改变，就会造成前期积压的需求反弹，同时由于供应不能及时跟上，最终使得市场出现量价齐升的局面。这就是去年以来楼市回暖的主要原因。
    而今年北京、上海等一线城市量价回升的力度之所以超过其它城市，一方面在于其依然能吸引大量人口迁入，带来稳定的新增自住需求；另一方面也是因为在前期调控政策作用下，一线城市经历过一段时间的房价下跌、成交量萎缩，因此当需求恢复的时候，反弹力度也更大。再次显示了限制性调控政策的缺陷。在四大一线城市中，前期下跌时间最长、跌幅最大的北京，此轮反弹也最明显。在国家统计局10月22日刚刚发布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中，北京以20.6%的惊人涨幅居全国之首；而除温州外的69个城市的房价也都出现了同比上涨。
    梳理至此，我们可以看到，既往各类限制性的调控手段，已在中国的房地产市场当中充分“试错”；那么，新一届政府将以哪些具体举措，调整之前积累下的市场矛盾呢？
    笔者认为，首先，在增加供给方面，政府将采用的措施包括：
    第一，增加房源供应，落实保障房建设计划。虽然按官方说法，保障房总规模要达到20%的市场覆盖；但按习近平讲话和目前的实际情况来看，其重点将集中在动迁配套房和棚户区改造上，主要惠及的是低端市场的特定人群，因此我认为，这部分变化对于商品房市场的影响倒是不大的；
    第二，增加资金供应，重新放开上市房企的再融资，鼓励房企增加住房供应，尤其是中低端自住型产品的供应量，缓解目前中低端市场房价上涨过快的压力。但是要达成这一目的，还需要同步加强土地开发的管理，防止开发商筹到了钱，却都用在炒作“地王”和囤地的事情上；
    第三，增加土地供应，推进土地流转改革，改变地方政府包揽土地征收、储备和供应的局面，转化原有工业用地、集体用地为住宅用地。这点若能实现，可供住房开发的地块将大量入市，有望从根本上改变住房供应不足的现状。
    但现实是，“土地财政”作为地方政府目前普遍依赖的重要收入来源之一；一旦直接征地、获取出让金的渠道被堵死，地方政府的收入可能大幅缩减，改革的阻力不小。
    而在需求方面，短期内“限购”政策暂不会取消，但长期看过度依赖这样的行政手段容易扭曲市场机制，反而不利于其健康发展。同时，对于本就不需政府提供保障的高端市场，完全可以用市场机制调节需求，所谓“政府的归政府，市场的归市场”就是这个道理。如此，笔者相信从长期看，政府还是会主要利用房产税来抑制投资需求。预计下一步将有更多城市加入房产税试点。对于多套住房的拥有者来说，未来房产持有成本可能上升，使其必须重新评估自己的投资安排。但需指出的是，如果价格上涨的预期依然存在，物业增值仍然超过税收成本的话，单纯依靠房产税是无法抑制投资需求的。因此，房产税能够发挥作用的前提，终归还是平衡供求关系、稳定市场预期。
    总之，如果在十八届三中全会召开后，笔者归纳的这几方面设想能够顺利实施，尤其是使中低端自住市场的供应得以显著增加的话，确实可缓解目前楼市的主要供求矛盾，平稳市场预期，减轻房价上涨的压力。
    但同时也应理性地看到，上述政策是一个系统工程，无论在金融、土地还是税收政策上，尚需一系列的制度建设以及各方面协同配合，才能实现最终目标。因此，其贯彻落实的难度远大于以往采用的行政性措施；而要看到成效，也需要较长的时间过程。