邓卫华 邓华宁：建设新农村谨防“伪城市化跃进”

    城市化是一个多因素集合演变的过程，包括基础设施的完善，农业人口的转型，工业、服务业等非农产业的发展以及城市生活方式的形成等内涵。近年来，在城市化加速、房地产开始升温的背景下，一些大中城市的城郊村以及山水秀美的乡村，出现了在农村集体土地上违法开发房地产的现象。
     在这些高楼大厦、乡村别墅外表美丽的光环之下，掩盖着失地农民今后生活无保、购房者权益受损害等一系列隐忧；许多所谓的“都市家园”、“乡村别墅”缺少配套的服务业支持，有些甚至连基本的生活保障设施都没有。在建设新农村起步阶段，“伪城市化跃进”这股歪风应当引起警惕。
     房地产开发的“第二战场”
     根据山东省济南市建委、国土资源局等单位的摸底调查，仅2005年上半年，济南市就有96个村在农村集体用地上违法进行房地产开发，除建成已交付使用的200多万平方米外，仅在建工程项目就有113处，建筑面积近600万平方米。这一面积几乎与济南市2005年上半年正式开工建设的房产面积相当，违法开发建设已经发展到了与正常开发并驾齐驱的严重地步。
     在长三角地区，这种违规开发农村集体用地的现象也屡见不鲜，一些自然风光优美的乡村成为违规开发的重点地区。
     江苏省某临江城市有多个江中小岛，原本都以农业生产为主，近些年来发展旅游业带动了经济的发展。这两年，一些小岛上的乡镇通过开发别墅类房地产吸引城市居民买房。记者到其中一个小岛上采访时看到，在风光秀美的小岛上开发了一片片的连体别墅。据当地村民介绍，这里的别墅是由镇里开发的，销售价格比城里的别墅便宜许多，吸引了不少城里人来买。
     记者在采访中了解到，目前以旧村改造甚至新农村建设名义，违法在农村集体土地上进行房产开发建设的形式主要有三种：一是一些村(居)未经审批，擅自组建队伍搞建设；二是部分村(居)与开发商合作，由村(居)出地，开发商出钱，双方利益分成；三是个别村(居)委会直接把地卖给开发商，非法转让集体土地使用权。
     农民处于违规利益链条末端
     随着各地工业化、城市化的快速推进，城市郊区的土地增值很快，受利益驱动，一些基层干部通过搞房地产开发获取暴利。开发商在农村集体土地上违规开发房地产，不仅土地使用成本低廉(许多不及同类城镇建设用地单位成本的1/2)，而且可以偷逃房地产开发税费，获利空间十足。
     在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商和村委会负责人以及部分“利益攸关者”获得。不少村民告诉记者，搞房地产开发主要是镇村干部一手操作的，失地农民短期内虽然能够获得一定收益，长期保障则无从谈起。
     一位已经搬进这种“违规房”两年多的农民告诉记者，虽然他已经失去了土地，但享受不到城镇居民的福利和保障。目前，开发商每个月付给每个人约400元补偿金，如果一旦停止支付不知谁来承担责任。另外，他的孩子没有补偿金，失去土地不知将来以何为生。
     在农村集体土地上搞房地产开发，还存在另一种利益腾挪现象。随着交通、港口等基础设施建设步伐加快，一些地方由于没有足够财力完成拆迁工作，于是“拆了东墙补西墙”，拿农用地违法开发收益填补“拆迁窟窿”。
     多方“合谋”共推“伪跃进”
     目前，这种在农村集体土地上违规开发房地产的现象，在一些地方有蔓延之势，背后存在复杂原因。
     从违法开发的意图来看，“官商合谋、各取所需”是内因，其中“官”应负主要责任。一位曾参与“违法村庄改造”执法行动的专业人士认为，农用土地上违法开发房地产，开发商无疑是冲着违法的“低成本、高收益”而去的，但之所以愈演愈烈，与地方有关主管部门对此“睁一只眼闭一只眼”有很大的关系。一些区县政府甚至在错误的政绩观主导下，与违法开发商合谋，以增加地方招商引资和财政增收政绩。
     从市场需求的角度来看，由于国内众多城市经济适用房供给缺位，这种价格相对低廉的“违规房”一定程度上扮演了“另类经济适用房”的角色。记者在一家中央驻济南事业单位采访了解到，这家单位聘用的不到10名司机中，至少有2名购买了这样的“违规房”。其中一名司机告诉记者，他买的房子每平方米不到2000元，而济南市同类地段正规的商品房每平方米价格将近4000元，他连想都不敢想。
     山东省社科院经济专家冯群力说，这在一定程度上向政府部门发出了一个信号，房地产宏观调控和反腐力度要进一步加大，政府应努力增加中低价位商品房供给力度，以满足中低收入群体基本的住房需求。
    文章出处：半月谈