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党国英:地贵伤农

http://www.newdu.com 2018/3/17 社科院农村发展研究所 佚名 参加讨论

    有句话说“谷贱伤农”,而笔者做多年的农村发展研究,更体会到“地贵伤农”,只是这个事实不那么容易被发现和认识。
    中国建设用地价格高,农用地价格也不低。2008年北京平谷区塔洼村的一块土地试图以拍卖的形式实现流转,但拍卖没有成功。今年9月再开拍卖,底价3000万,而几方面投标者最高出到2600万,又归于流拍。村里的书记心里有一个目标价是5000万。
    真正的农地不“值钱”。市场经济发达的国家,农地价格一般不到地租的10倍。平谷那块农地也不是高产农田,1亩地的地租如果按100元计算,8倍是800元,1.5万亩也不过1200万元。加上几十亩建设用地,2000万元足矣。再考虑到我们的土地使用权还有一个时间限制,不是永久使用权,那块地的价格还应再低一些才对。
    近些年,越来越多的北京市民到郊区找地搞自己的小菜园子,有的采取了一次性支付30—50年使用权的“购买”方式,价格在10万—20万之间。如果按照合理地租8倍来估价,这个价格是很高的。
    在土地市场比较健全的国家,地价比我们想象的要低了许多。今年走访波兰,了解到那里的一些地价情况。1公顷较差农地约4000欧元,合每亩人民币2700元;而较好的农地则合每亩人民币1.4万元。农村地区由规划确定的建设用地也不贵,算下来每亩约13万元左右。
    近日向日本学者问到了那里的地价情况。在我们想象中,日本人多地少,一定是地价高昂。其实不然。东京郊区1亩农地可卖到40万元人民币,考虑到日本农产品价格极其高昂,这个地价也不过是高昂地租的10倍左右,大体与国际价格相当。在北海道,一般的农地每亩合人民币约3000元,而牧业用地甚至可以无偿使用。
    大略说来,在市场化的条件下,一个人在银行存款所得收益,与他购买土地所获收益不会相差太远;后者高出一些是因为其中包含了风险因素和管理费用。
    非农商业用地会因地理位置不同而差异很大,但比起我们国家这几年动辄出现的“地王”价,一些发达国家的地价却显得比较低廉。他们的旧城区已经不再大兴土木,周边开发的地价也不高。有一位房地产商告诉我,东京次城区独栋房屋甚至比单元楼房的价格还低。华沙那座风光秀丽的城市,房价最贵的不过每平米3万人民币出头,原因是地价不高。新近有国人在冰岛买了人家0.3%的国土,要搞旅游度假产业,地价之低令人咋舌,每亩合人民币约130元!
    一般认为,我们国家建设用地价格是二级市场高,一级市场不高,即国家在征收农民土地时给农民支付的地价款不高。的确,在若干年前,地方政府从农民那里拿地的时候给农民钱不多,有时甚至无偿拿农民的地,或者给农民开了空头支票。这几年的情况发生了很大变化,例如,北京市这几年在近郊村庄整理中支付的补偿费就比较高。按新的政策,国家征用农民土地不再划定具体标准,要求各地支付的补偿费,要使失地农户的生活水平与征地前相比不会下降。这个标准不仅很高,而且也难以操作。我国农民大都是兼业农,他们的生活水平的维持有一半要靠非农业活动。一家农户靠出让几亩地就得到未来生活水平不变的保障,的确有些离谱。
    我们地价为什么高昂?就建设用地来说,一级市场由政府控制,价格高低自然主要与政府的决策有关。但政府决策会受多重因素响,而最主要的影响因素来自二级市场地价。二级市场地价有与房价有关。只要房价下不来,就不断会有“地王”出现。房价高昂既与通货膨胀预期有关,更与住房需求管理缺失有关。那些有钱人敢于大量买房、炒房,是预期房价会上涨;他们敢于大量囤房,是因为我们没有房产税,也没有赠与税和遗产税,更没有有效的大额资金流监控制度和官员财产公开制度。至于农业用地价格高,则与土地的用途管制不严格有关。有人圈占大量农地,说是搞农业,其实已经超出了规模经济的需要,从农业中挣不到多少钱,实际上是等待机会把农地转为建设用地,发一笔土地投机横财。
    说“地贵伤农”,有两方面的意思。从宏观层面上说,现代农业主要靠科学技术进步,人力资本水平越来越重要,这个要素才应获得高报酬。在农产品价格一定的情况下,地价被炒高,拉动地租上升,伤害了真正栉风沐雨的农业经营者的利益,不利于他们提高收益、增加农业投资。从微观层面上说,农地流转的价格上升以后,给专业农户搞合理的规模经营带来困难,不利于提高农业现代化水平。至于建设用地二级市场价格飞涨,则直接刺激了扩大征地的冲动,使大量优质耕地变为建设用地,严重制约我国农业竞争力水平的维护。
    让地价回归到一个合理水平,需要系统的改革举措,容择时再论。
    (此文发表于新一期新闻周刊)
    

Tags:党国英,地贵伤农  
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