陆南泉：俄罗斯住房制度改革

    十月革命前的俄国，居民居住条件很差，1913年城镇人均住房的面积为6.3平方米。革命胜利后的20年代，由于战争的破坏与城市人口的大量增加，到1926年人均住房面积降至5.8平方米，有近30%的工人家庭还不到3平方米。经过30年代苏联工业化时期的经济发展，到1940年居民人均住房面积亦只有6.4平方米。在二次大战中，苏联25%的城市居民住房遭到破坏，经过战后几年的住房建设，到1950年城市人均居民住房面积才提高到7平方米。1953年赫鲁晓夫上台执政后，在解决居民住房方面面临巨大压力，当时大多数居民居住条件十分恶劣，几户合住在一套房，离婚夫妇还住在一起。1956年笔者去莫斯科留学时住的学生宿舍里，还住有大学副校长与教授，一对离婚的夫妻还同住在一间学生宿舍里。赫鲁晓夫下决心要在10-12年内解决住房不足的问题。从1957年开始，决定每年建造200万平方米的居民住宅，目标是为每个家庭提供独户住房，人均9平方米。住房设计较简单，是装配式预制结构五层住房。后来被称为“赫鲁晓夫筒子楼”。尽管这一时期所建住房带有简易经济房性质，但对缓和住房紧张起很大作用，到1965年居民人均住房面积为10平方米，约有30％的家庭住进了单元式住房。到勃列日涅夫时期，继续加强住房建造，后经过各届领导的努力，在苏联解体前的1991年，苏联居民人均住房面积为16.5平方米。
    苏联时期住房一直处于十分紧张的状态，改善进展缓慢，尽管在客观上有战争破坏与俄国留下很差的住房条件的影响，但从根本上来说是由苏联的住房制度造成的。与传统的计划经济体制相适应，苏联的住房制度具有福利性质，它的主要特点是，由国家大包大揽，即靠国家解决住房问题，大多数公民的住房主要由国家负责建造和无偿分配给予，实行低租金与高补贴政策。上述苏联住房制度具体反映在：第一，住房建造主要靠国家，尽管苏联亦有鼓励合作社建房与私人建房的政策，但始终没有改变以国家建房为主，1986年-1990年，国家所建住房的面积占总面积的68.9%，合作社占6.4%，私人占17.3%。第二，国家所建住房由国家按统一规定标准无偿提供公民使用，只象征性收取一点租金。根据1928年的有关规定，每平方米住房面积每月租金为13.2戈比（1卢布=100戈比），对后来新建的设备比较完善的住房租金为16.5戈比，水，电，煤气与暖气供应等收费亦很低，并且长期不变。因此，居民用于住房的开支占其家庭收入很小一部分，1990年占职工家庭收入的2.5%，占集体农庄庄员家庭收入的1.7%。第三，住房的维修靠国家补贴。
    苏联上述住房制度的弊端十分明显：一是国家承担沉重的财政负担。长期来，国家用于国民经济的基建投资中，住房建设投资要占15%～18%，仅次于工业、农业投资。二是极低的房租无法弥补住房折旧与保养维修，相差2/3，这要靠国家大量补贴解决。据莫斯科市的材料，向居民收取的房租、水电费、暖气费与天然气费，只能弥补实际费用的1%～2%，甚至连维持收费单位的经费开支都不够。三是助长了人们对国家的依赖心理，削弱了多渠道建房的积极性。四是在分配住房的过程中，由于苏联是官本位制度，很难按统一规定分配住房，往往领导人利用权力多占住房。总之，苏联的住房制度，难以从根本上解决住房问题，并且问题越来越尖锐。据俄国家建委负责人1993年年底发表谈话说，俄仍有1700万人的住房面积低于5平方米，约有1100万户几家合住一套住宅，约有200万户住旧房危房，约有950万在排队等房，全俄缺4000万套住房，排队等房的队伍越来越长，平均等房期限长达20年之久（见俄《文学报》1993年12月29日)。
    在上述情况下，俄罗斯在经济体制转型过程中，必须对住房制度进行根本性改革。改革政策：一是实行公有住房私有化，即以无偿方式把房产权交给居民；二是改变原来主要靠国家建房并无偿提供居民使用的住房制度，即国家亦不再分配住房，实行多渠道筹资建房，并鼓励公民个人建房与购房；三是提高房租，使其接近住房实际价值，以克服原来的低房租的平均主义；四是尽快建立与发展房地产市场，使其与国企大规模私有化和整个经济向市场经济体制转型相适应。
    俄住房私有化是根据自愿、无偿与一次性三原则进行的。自愿原则就是公民根据自己的意愿参与住房私有化，使公有住房归己所有；无偿原则即所有公民均可按规定的标准无偿获得已住房屋的所有权。无偿转为公民所有的住房按俄罗斯人均住房面积确定，不得少于每人18平方米，特殊条件下，可按住房性能再向每户提供9平方米，超标部分按一次性或分期付款方式解决。一次性原则即公民可按私有化方式一次性获得归己所有的住房。
    在推行住房私有化的同时，俄采取各种政策措施鼓励公民建房与买房，如提供建房买房信贷。俄规定，银行可通过缔结信贷和抵押合同向法人与公民提供三种信贷：用于得到建房地段的短期或长期贷款；用于建设住房的短期贷款；用于购买住房的长期贷款。俄还通过发放住房券以吸引居民手中资金投资建房。住房券是具有保值作用的有价证券，持有者可用来分期购买住房。另外，俄对自有资金和专项贷款建房、买房的公民，其个人存入住宅专项储蓄账户的可以免征个人所得税。
    逐步提高居民住房公用事业的缴费比例，从2005年起由居民100%的负担，如该项费用在居民家庭总收入中的比例超过20%的，国家可给予相应补贴。这一措施既有利于减轻地方财政压力，又可以使住房公用设施的维修得到资金保证。
    住房制度的改革，使私人住房量大大增加，到2001年私人住房占存量住房的63%，公房占37%，而改革前的1989年67%的住房为公房，33%为私房。这对逐步形成住房一、二级市场亦也有重要意义。住房制度改革促进了住房建设的发展，1992年俄住房总面积为24.92亿平方米，2011年增加到32.72亿平方米。从而使人均住房面积从1992年的16.8平方米，提高到2011年的22.8平方米。
    目前住房方面存在的主要问题是，住房私有化后，可提供无偿分配或以优惠价出售的房源大大减少，从而使无房户增加。产生这一问题还与房价大幅度上涨有密切的关系。随着住房私有化改革的进行，俄罗斯房地产走向市场，房价也随之上涨。特别是进入21世纪，俄罗斯房价迅猛飙升，2000年-2005年间，房价上涨了253%。2006年房价上涨了53.8%，而首都莫斯科的房价上涨了93.8%。2012年房价比上年上涨9.9％。根据俄罗斯报纸公布的俄各主要城市2011年10月房价排行榜，其中前十名城市的城市名单如下：莫斯科5902美元/平方米（套内面积）、圣彼得堡2895美元/平方米、叶卡捷琳堡1985美元/平方米、哈巴罗夫斯克1872美元/平方米、卡卢加1845美元/平方米、顿河畔罗斯托夫1767美元/平方米、新西伯利亚1738美元/平方米、秋明1637美元/平方米、克拉斯诺达尔1597美元/平方米、雅罗斯拉夫尔1579美元/平方米。在莫斯科市黄金地段的高档住房，每平方米近1万美元，有的甚至高达5万美元。2011年1-5月莫斯科市人平均月工资为1465美元，其中金融领域从业人员月工资为3500美元，建筑领域从业人员月工资为1000美元。2011年，全俄月均最低生活费的标准为6369卢布，约213美元。随着房价上涨，租房也很贵，根据俄罗斯联邦“房产世界”协会2011年10月20日公布的对24个主要城市租房价格的调查，莫斯科市平均月租金一居室为1000美元、两居室为1723美元，三居室为3502美元。圣彼得堡一居室为644美元，二居室为925美元，三居室为2103美元。莫斯科州一居室为639美元、二居室为827美元。普京在2012年2月13日在《共青团真理报》发表的题为《俄罗斯的社会政策——建设公正社会》总统竞选一文中指出：目前俄只有1/4的公民有能力建设或购买新住房。据专家计算，如果把全部工资都用上，那么1989年要买54平方米的房子要攒2.5年，而现在需要4.5年。在俄住房制度改革过程中，另一个问题是，房地产行业存在垄断，市场存在价格操控。这一问题普京在2004年的总统国情咨文中就强调指出，为了使房地产市场规范化，必须打破建筑市场的垄断，俄公民不应当为建筑业由于行政障碍造成的代价付钱，也不应为建筑商的超额利润付钱。这几年来，俄罗斯主要采取两大措施调控房价：一是加大建造经济适用房的力度，增加住房市场供应量；二是加大查处垄断与腐败，压制房价。针对上述问题，普京在上面提到那篇文章中又提出解决住房问题的四项对策措施：一是降低住房建设价格，杜绝因建筑业腐败而导致的价格泡沫。这可使现代舒适住房价格下降20％，个別地区下降30％：二是让大量土地进入流通市场，土地应免费地（条件是规定住房销售价格）给那些建设社会性、经济性住房与社会性项目的人：三是要使按揭贷款的价格与通胀同步降低；四是要建立文明的住房租赁市场。大多数欧洲国家中1/3到1/2的家庭一辈子都在租房。普京认为，随着各种措施的实施，2020年前可以让60％的家庭获得新住房，2030年前可以彻底解决该问题。
    （作者系中国社会科学院荣誉学部委员）
    来源: 东方早报·上海经济评论