易宪容：不动产登记对楼市的震动会有多大(12月24日)

    酝酿、争论多年的不动产登记终于尘埃落定。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）已在前天颁布，并确定自明年3月1日起施行。虽然目前这个《条例》还是粗线条的，具体落实尚待相关实施细则出台，但其作用及对相关行业的震动却不可低估。《条例》公布之后，对沪深股市的地产板块就已产生了较大冲击，当天地产板块股票全部下跌。
    按照《条例》的规定，我国的不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。而不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。也就是说，依《条例》的规定，我国不动产登记所表示的内容不多，也十分简单。就是国家法定机构对土地、海域、以及房屋、林木等不动产来界定权利归属，即所登记不动产的产权界定，或所登记不动产的持有人是谁的而不是谁的，以此来保护权利人的合法权益。
    现在要问的是，为何《条例》公布会对股市的地产板块产生较大冲击？《条例》对楼市又会产生多少影响？这种影响是巨大的还是较小的？是短期的还是深远的？而要回答这些问题，可从两个方面来分析：一是当前困扰中国房地产市场最大问题是什么？二是《条例》到底做了什么？
    观察当前我国的住房市场，主要面临五大问题。
    第一，价格过高，让绝大多数城市居民无支付能力进入住房市场，从而使国内许多城市不仅住房供应过剩，而且也形成各种大小的房地产泡沫。而这种房地产泡沫，不仅已是中国经济增长压力，还在不断暴露金融体系的莫测风险。
    第二，居民持有的住房严重分配不均。可以说，当前国内各城市的住房，特别是一二线城市的住房，基本上已为各城市的高收入居民及城市原住民所持有，而中高及中等收入居民在高房价下无法用支付能力拥有住房（中低收入以下居民的住房只能通过政府保障性住房来解决，不是这里讨论的对象）。这就导致国内许多城市一方面有大量的住房空置，另一方面有众多中高及中等收入的民众住房严重短缺的矛盾局面。
    第三，由于一般商品房市场的房价越来越高，这又使得无论地方还是中央，各类握有大小权力的部门又开始巧立名目向福利分房回归，1998年的房改政策又面临严重失败之危险。
    第四，国内居民的住房消费严重超前。与世界各国相比，特别是与发达国家相比，我国居民购买首套住房的年龄越来越低。比如北京居民购买第一套住房的年龄在27岁，而类似情况在德国是42岁，相差整整15岁。居民的住房超前消费，不仅表现为购买第一套住房的居民年龄偏小，而且表现为居民购买第一套住房的面积也较大，住房消费市场出现了严重超前的趋势。对于国内居民来说，越早持有住房就越好，持有的住房面积越大越好。这大大增加了城市居民的支付压力，这样的房地产市场发展态势无论如何是难以持续的。
    第五，由于国内住房市场价格一直持续上涨，持有住房的价值越来越大。这让国内居民形成了住房是永远保值升值的资产的思维定势，而那些贪腐官员的寻租之手也纷纷伸向房地产。之所以国人对住房投资更有兴趣，问题就出在房地产的交易税及交易所得税偏小，居民住房持有物业税极低及无有关。如果不能确立房地产物业税合理公平的制度规定，要化解国内房地产市场的这种结构性矛盾是不可能的。
    若问，为何我国住房市场投机之风如此燥热、住房分配又是如此不公？很大程度上就是因为当前我国的住房税收制度不合理。就目前中国的住房税收制度来看，在住房交易与流转环节征了一定的交易税及交易所得税，但基本上处于偏低的水平。更为重要的是，对于住房持有环节，除了上海、重庆两个城市在试点征收物业税，其他地方住房物业税基本上为零。在这种情况下，住房资源处于严重错配，即前者空置，后者严重缺乏，而且导致许多城市的住房价格越推越高，造成住房资源严重浪费。而推出住房物业税就是要优化住房市场的资源配置，并以此来保证房地产市场健康发展。
    但是，要征收住房物业税，其税基从何而来？物业税的税率又如何？如果物业税的税基和税率都无法确定，那么物业税根本就无法征收。我在2005年、2006年就呼吁过，要征收住房物业税就得先建立起一些基础性制度。比如，对中国的住房进行全国性普查，建立起公开透明的不动产登记制度。
    今天，《条例》的公布标志着要在全国对不动产住房登记了。很清楚，出台《条例》的目的在于整合不动产登记职责，规范登记行为，方便申请登记，保护权利人合法权益。权利人依法规范登记、变更、转让、交易不动产，对保护公民合法财产有重要作用。当然，房地产作为不动产的存在形式之一，是《条例》管理登记的重要内容。通过房地产登记，所有公民合法房地产不动产得以保护，所有公民房地产资产都能依法有据可查。这样，职能机构就可以弄清楚全国各城市有多少住房，这些持有的住房有多少类型。在此基础上，政府确立物业税的税基，确立物业税的优惠及减免的条件，制定公平公正的物业税征收制度就有了可靠的基础数据依据。如果住房持有的信息不公开不透明，政府不能获得这些住房持有的确切数据，要征收物业税是不可能的。
    还有，在中国的特殊国情下，《条例》公布也意味着许多以往隐藏在住房市场背后的非法交易、不合理的财产持有行为都会暴露在光天化日之下，这也大有助于政府的反腐倡廉。