对房地产调控的政策建议

                            经济走势跟踪
                   The  Pursuit  of  Economic  Trends
       中国社会科学院经济研究所《国内外经济动态》课题组
       2011年第13期（总第1135期）  2011年2月23日（星期三）
                         经济热点分析
             2011年中国房地产调控再出重拳
    [导读：从去年4月中旬的“国十条”，到“9?29新政”，再到今年1月底的“国八条”，房产调控进入第三个阶段，各地纷纷推出更趋严厉的地方细则。这一次，政府表现出的就是一鼓作气、多管齐下，一定要实现调控目标的决心。三轮调控依次递进，市场再度掀起轩然大波。但是，第三轮调控是否能成为“最给力”的楼市调控，是否能控制住几欲脱缰的房价，仍要看最终的效果。]
    2011年中国房地产调控政策概览：
     1月7日  财政部发布了 “关于印发《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》的通知”。在完成当年廉租住房保障任务的前提下，经同级财政部门批准，可以将专项资金用于购买、新建、改建、租赁公共租赁住房。通知规定，中央补助廉租住房保障专项资金的具体补助范围包括西部12个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团，中部10个省及辽宁、山东、福建3省（不含省会城市和计划单列市）。  
     1月20日  中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
     1 月20日  天津市政府发布了《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》，房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元（含）以下的，土地增值税预征率为2%；2万元至3万元（含）的，预征率为3%；3万元以上的，预征率为5%。保障性住房暂不预征。
     1月21日  济南市正式出台“限购令”。规定每户家庭年内限购一套新建商品住房。
     1 月26日  国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“国八条”。各地设今年房价控制目标，一季度向社会公布；扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应；个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税；二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；大力推广“限房价、竞地价”，闲置土地及时收回使用权；扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购；落实住房保障和稳定房价约谈问责机制；“严打”虚假消息散布者。
     1月27日  上海和重庆宣布从1月28日起开征房产税，税率为0.5-1.2%，上海税率只针对新增购房，最大优惠是：“买新卖旧”可退税，不误伤“改善需求”，而重庆则包括了存量及增量的高档商品房，均要征税，对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税。重庆房产税的最大优惠是：只要新购的不是高档房就不征，不碍“刚需”。
     1月27日  国务院办公厅发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
     1月28日  财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全额征收营业税。
     1月28日  深圳继上海与重庆后成第三个房产税试点城市。
     2 月1日  上海出台《关于本市贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》，提出限购、限贷、推进房产税试点等 9条措施，多管齐下遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，并确定今年一季度公布新建住房年度价格控制目标。
     2月1日  《北京市加快发展公共租赁住房的若干意见》开始实施。除了本市其他政策房的轮候家庭之外，工作稳定的大学生以及技术人才、引进人才等非京籍人士均将纳入公租房保障范围。
     2月8日  中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。
     2月9日，住房和城乡建设部昨日发出通知，决定从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存贷款利率。
     2月11日  重庆市政府第88次常务会审议通过的《重庆市公共租赁住房管理实施细则》，在重庆承租公共租赁住房的承租人，在其租赁满5年后，可选择申请购买居住的公租房，但不能进市场交易，只能由政府以原销售价格加同期银行存款活期利息回购。
     2月15日  成都市房管、发改、财政、国土、地税、金融等部门联合印发了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》，成都主城区暂停购买第三套住房。
     2月16日，国家统计局公布《住宅销售价格统计调查方案》，新的房价统计调查方案增加了计算定基价格指数的内容，首轮基期确定为2010年。
     2 月16日  《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》正式发布。该细则分为认真落实房地产调控责任、住房保障、税收征管、差别化住房信贷、住房用地供应管理、合理引导住房需求、约谈问责机制以及舆论引导等八项十五条具体措施。
     2月16日  北京市住建委发布《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，对购房程序做严格要求。从17日开始，居民家庭提交的购房信息，将按“提交材料—初步核查—核验—网签—房屋登记部门核对—房屋登记”的办理流程，经过多道核验把关。
     2月16日  贵阳“限购令”出台，本地家庭限购第三套房。
     2 月17日  北京市公积金中心正式下发调整“二套住房”住房公积金个人贷款首付款比例的通知。自2月18日（含）起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金个人贷款（含个人住房组合贷款），其贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。
     2月17日  南宁市日前出台《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》，规定从今年3月1日至2012年2月29日，南宁市本地居民家庭不能购买第3套住房。
     2月17日，武汉市房管局出台了《关于加强房地产市场监管  完善商品房预售管理工作的通知》，从九个方面严管商品房预售，打击捂盘惜售。
     2月17日  上海出台操作细则。上海市房管局要求，房地产开发企业、房地产经纪机构应当严格执行相关规定，在签订售房合同、经纪合同时，应当履行告知义务，督促购房人如实填写申报表，核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料，并在申报表中签署意见和盖章。
    2 月18日  广州市政府常务会议原则通过了《关于贯彻“国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”的实施意见》。广州十区二市全部行政区域范围都将执行限购政策。户籍家庭限购第三套房，非户籍家庭限购第二套房。对于外地户籍购房者，广州将设定缴税年限，但不会像北京要缴满5年。
     2月18日  央行公布，决定从2月24日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
     2月19日  南京市政府办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，规定本市居民限购第三套房，能提供纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭则限购第二套房。
     2月19日  太原市政府出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》,将本地楼市“限购令”细化成了11条,其中将限购房屋范围从“新建商品住房”扩大到了“住房”,即购房人购买存量房也将按此政策执行。户籍家庭限购第三套房，非户籍家庭限购第二套房。
     青岛：本地家庭限购第三套房。长春：第三套房全民禁购。
     为何要出台新一轮调控政策
     住建部副部长齐骥解释称，2010年，房价上涨压力和房地产调控难度前所未有。国务院先后三次部署调控工作后，房地产市场出现积极变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动。但部分城市房价仍在高位波动，部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头，限购城市周边地区房价出现较快上涨，部分热点城市房价再现上涨苗头。这说明调控效果距离群众期待还有差距。因此，也有必要扩大楼市限购令的范围。中国房地产业协会副会长朱中一分析到：经过去年的调控，一线城市房价涨幅得到初步遏制，销售面积同比下降，但是中西部一些中心城市出现量价齐升的势头，这说明一些投资投机目标从一线城市转到二、三线城市。此次加大限购力度，有利于遏制投资投机性需求。
    新一轮楼市调控的重要内容：
     限购：2月16日，以“国八条”为精神的北京调控细则终于出台，并被简称为“京十五条”的房地产调控政策。其犀利程度甚至超过2010年4月颁布的被称为“史上最严厉的调控政策”——“国十条”。该调控细则分为八个部分，共15条。细则规定，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市户籍居民家庭，限购1 套住房（含新建商品住房和二手住房）。对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭、无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，则暂停向其售房。
     加大力度建设保障房：“京十五条”细则规定，“十二五”期间，北京全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现“住有所居”目标。在 2011年，北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。
     中国之声《央广新闻》报道，从2月21日开始，住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。住建部已经向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。配合严厉的限购措施，保障性住房的增量供给在全国范围内的环比增幅将达到72%。
     新一轮调控政策“严”字当头，行政问责于后：此次北京出台的细则中，有多条与落实各项工作责任、建立健全约谈问责机制相关。如，第十二条要求下属各区县政府采取切实有效措施，落实住房保障和稳定房价工作责任；第十三条要求各部门加强统筹协调，密切配合，健全工作机制，确保各项政策措施落实到位；第十四条明确了对住房保障和房地产调控工作不得力的，将进行约谈和问责。
     住建委发布购房程序  将有多道核验把关：2月17日，北京市住建委发布《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，对购房程序做严格要求。从今天开始，居民家庭提交的购房信息，将按“提交材料—初步核查—核验—网签—房屋登记部门核对—房屋登记”的办理流程，经过多道核验把关。
    房价统计新法：不再计算70城市均价，将发布各城市房价数据
     从 2011年1月起，实施新的房价统计制度方法。国家统计局2月16日公布了《住宅销售价格统计调查方案》，国家统计局城市司负责人解释道，选择2010年作为对比基期，《新方案》在房价统计时，在新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别；商品住宅类和二手住宅类均设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。
    专家点评北京楼市调控15条
     李稻葵（央行货币政策委员会委员）：北京地产调控出“狠招”了。仔细看了15条，最“猛”的是限购令，其效果应该会比较快的显现。相比之下，以前的政策太业余了。看来这次是“发了点狠”。北京地产非常可能出现比较长的有价无市的相持期，因为开发商不差钱，不见得愿意降价。“京十五条”最大着力点是控制投机需求，方向正确，但是力度太猛太蛮，连续5年以上的纳税证明要求过高，让很多在京外地人看不到希望。作为过渡性政策，建议北京对外地人购房的限制从缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明满五年缩短至两年。
     潘石屹（SOHO中国董事长）：看到北京出台15条细则，其中外地人须5年以上的纳税证明这一条，我想不光是在调整房价，而是要缓解北京市政府这几年提出来的北京的人口和环境资源的基本矛盾。对市场和未来会造成什么影响？这样的政策会不会对中国别的城市有效仿作用？现在都言之过早。但我认为这条政策的影响力一定是非常巨大的。对2011年房价走势的判断：新的拆迁条例影响土地的供应，对房价是看涨的因素；利率的提高对房价是看跌的因素；新出台的国八条和各个城市的实施细则，尤其是以限购为主的政策对房价是看跌的因素。最后一条的影响可能会很大。
     马光远（经济学博士）：保障性住房是增加供应，限购令是遏制不合理需求，从两个方面对房价形成向下打压的局面。“京十五条”从土地供应、限购、税收等多方面做出规定，打出的是一套很有针对性的组合拳。政策是否能够出现调控房地产市场的效果，关键要看执行是否到位。从政策组合拳来看，税收、土地、信贷、限购、保障性住房等各种政策都已经上了，现在最紧要的就是政策执行。如果政策被大打折扣，成为政策白条，房价往下走的可能性是没有的。
     叶檀（财经评论员）：“京十五条”还对房地产开发企业和房地产开发项目做了严格的规定，同时要求杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生，这些规定对开发商而言，都是不小的考验。成本要备案，定价被控制得非常严。如果被认为超出平均利润水准，开发商恐怕会受到的制约或查处都会非常多。将来很有可能还会出台比“京十五条”更为严厉的政策。比如货币更加紧缩，或许北京的房产税也（将）出台，到时的预期会跟现在完全不同，有可能对于（房价）未来的预期会更加低迷。
     易宪容（中国社会科学院金融研究所研究员）：看到限购令这样的规定，真是让人啼笑皆非。什么是合理的住房需求？是住房消费需求还是住房投资需求？如果是住房的消费需求为合理需求，那么有1套住房持有就是最高限制了。因为，莫说是购买第2套住房可用作投资，即使是购买1套住房也可用投资（美国居民95%以上的居民只持有1套住房，很多人就是购买1套住房而投机导致房地产投机泡沫灭的）。因此，住房限购令允许购买第2套住房岂能不可用作投机炒作呢？这又是什么合理的住房需求呢？明显是住房的投机炒作？既然购买第2套住房可投机炒作，而购买住房又可赚钱，那么当地居民岂不千方百计进入住房市场再购买第2套住房呢？难道这就是政府所指的住房合理需求。如果是这样，2011年的房地产市场又可能炒翻天。所以，尽管住房限购令成了新国八条的重要政策，但是它对房地产宏观调控所起到作用是十分有限的，从2010年的经验来看，这种住房限购令反之成了国内住房投机炒作者涌入住房市场的进军号，它强化居民进入住房投机炒作的动机。只有严厉的住房信贷政策及税收政策两条腿走才是住房宏观调控有成效的关键，但是当前国内房地产宏观调控只是严厉的信贷一条腿在走，而没有严厉的房地产税收政策（该出台的房地产税收政策不出台），因此，新国八条的效果如何还得拭目以待。市场不要对地方政府的住房限购令抱有太多希望，这种政策强调的是政府对市场主导作用或行政，强调的是城市居民持有2套以上的好投资赚钱。房地产赚钱不去除，房地产市场能够调整过来吗？
     陈秀山（中国人民大学公共管理学院教授）：京版调控细则，短期内将有效抑制房价过高过快上涨，但在首都打造世界城市、创新城市以及加速转变经济发展方式的大背景下，应特别强调其 “楼市调控细则”与首都其他政策目标的协同一致。首都提出创新驱动发展，首先就需要广纳人才，对于国外归国、外地的各路人才的要求应予以充分考虑；另外对于城乡一体化发展、加速城市化进程以及户籍制度改革等政策同样应该予以兼顾。中长期来看，限购‘不能也不该’持续。短期为了避免房价过高过快上涨带来的一系列经济社会问题，采取这些措施还是可以理解的，但是中长期还是要依靠市场自身解决，防止回归半计划经济时代。
    房地产改革存在的缺陷
     2011 年2月18日《凤凰网》的评论指出，中国政府在房地产改革之初，实行彻底的市场化，政府不再提供“分房”，企业也不再负责职工的住房问题，楼市改由市场提供住宅，政府和企业则退出市场，不再插手。由市场调节供求本意虽善，但从无到有，内地的楼市必须先经过一段建设期，政府如果不再负责“分房”，而市场又不能照顾弱势社群和低收入阶层，他们怎样解决居住问题？没有一套完整的房屋政策而政府贸然退出，结果造成大量非法圈地卖地、抬哄楼价、大批既得利益者为楼市造势，“调控”民众的心理预期，造成抢购物业潮，结果令楼价一浪高于一浪。政府要在房地产市场中负担一定角色，是所有国家都要处理的大问题，国务院推出的八项调控措施中就提出要“全力做好住房保障工作”，包括建立完善基本的住房制度、大力发展公共租贷住房运用土地供应等针对低收入阶层的措施。
    当前地产调控新政还未触及的三大根本性问题
     2011 年2月17日《经济观察网》发表国家信息中心经济预测部世界经济研究室副研究员张茉楠的文章谈到，一是房地产市场定位有误。当前房地产市场上投资型住房购买行为与消费型住房购买行为之间的分界越来越模糊。为什么中国的房地产市场面临矛盾与问题这样多？主要是由住房属性的多样性及住房市场的性质来决定的。住房是兼具消费和投资双重属性的一种商品。当住房作为消费品时，以消费为主的住房市场上房屋的供给与有效需求是决定市场价格的基础；而当住房成为投资品时，作为财富持有形式的住房投资需求主要取决于个人的财富数量、住房投资相对于其他资产的报酬和投资住房的实际报酬。住房的投资需求对于货币、资本、土地等市场的变化非常敏感，一旦住房成为投资品，那么投资品的价格就不遵循一般商品的供求规律，投资品市场没有均衡点，不存在均衡价格，只要有现实的货币流和潜在的收益预期，投资需求就会不断增加，价格也就越长越高。目前，我国房地产被视为经济政策的一部分，而非社会政策的一部分，因为把房地产视为经济政策，其 GDP功能，对经济增长的贡献被凸显出来，而其社会功能，也就是社会成员对住房的需求和人们的空间权就会忽视。当房地产成为支柱产业，投资性需求成为住房市场主引擎时，住房市场的定位就被扭曲了。因此，住房仅是从一个纯粹市场角度而不从公共性角度是无法解开住房市场的问题之谜的。
     二是房地产公共政策缺失。中国住房制度改革已经历了30年，大致经历了“住房商品化——住房市场化——住房分配货币化”等阶段，但是与之相对的住房公共政策体系一直就处于一个比较盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，尚未形成有效地住房公共政策体系。中国住房市场从无到有，从小到大，已经成为经济发展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的发展却远远滞后。相应的土地政策、财税政策、保障政策、金融政策等都没有明确的划分与定位，作为一个庞大产业，应该科学合理的构建完善的政策体系，不能总是应急式的短期急风暴雨的政策，这不仅无法让人们产生明确的预期，而一旦政策有所松动，房价有可能产生报复性反弹。
     三是房地产核心制度问题。中国房地产制度与香港制度模式极为相似——那就是对土地财政的高度依赖。香港的土地财政与限制土地供给的一整套政策带着历史的烙印，是当年殖民地土地批租制度的延续，亚洲金融危机后，香港为遏制房价下跌，开始实行一种新的土地供应方式，用地申请表，即“勾地制度”，希望通过减少土地供给抬高价格。香港财政对土地收入的依赖度越来越高，随着香港经济增长和居民收入增加造成住房刚性需求不断增加，形成了强烈的房价上涨预期，造成房地产投机行为盛行，甚至出现“全民炒房”现象，又进一步推高了房价。而香港政府对于房地产市场上的投机行为以及房地产泡沫，并不从供给方着手寻求解决办法，而是采取打压需求的办法，至今效果不佳。从中国房地产调控的各项政策看，至今还未有限制土地财政的措施。
    更多政策储备
     2011 年2月16日《南方日报》的文章指出，为实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门，调整存款准备金率是央行的首选工具。未来存款准备金率最高可能上调至 23%左右，央行也将运用差别存款准备金率对商业银行放贷进行动态调整。同时，“负利率”依然存在且呈扩大趋势，加息可以有效抑制资产价格泡沫，缓解资本流入压力，未来央行继续加息势在必行。此外，一直被不少业内人士认为是最有效调控手段的限贷政策还可能进一步收紧。决策部门近期曾召集几大国有商业银行个金部人士，商讨上调房价上涨过快地区第二套以上（含二套）存量房贷利率的可能性。若计划最终成行，有可能率先在北京、上海展开试点，第二套以上（含二套）存量房贷利率上调至基准利率1.1—1.2倍。虽然多家银行均表示，目前尚未接到上调存量房贷利率的通知；更改存量房贷计息方式，从法律上讲，需要客户签署补充协议，难度也非常大。但某银行个金部人士分析，我国是利率管制国家，大多银行签订的合同也都为利率市场化、法律和政策调整保留了空间，如果一定要调的话，所谓法律依据的问题并不大。因此“上调存量二套房贷利率”可视为一种政策储备。
     财政部目前原则上同意了上海、重庆两个城市的试点后，对于房地产税的改革思路已经明确，即在归并城镇土地使用税和城镇房地产税后，以市值计征房产税，并按照这一标准，在适当的时候在全国逐步推行。所谓适当时候，一看整个税收改革的长期需要，二看房地产调控的短期需要。
     人民银行还储备了差别利率制度作为楼市调控政策的“后备”。所谓差别利率就是专门针对涉及房地产行业的贷款，执行不同于其他行业较高的利率水平，包含开发贷款和购房按揭贷款两部分。同时，在必要时刻，购房的首付比例将继续提高。
     北京市国土局局长魏成林1月17日透露，今年公租房项目用地，将采取划拨、协议租赁、招拍挂租赁等方式。其中一个重要的亮点就是开发企业无须一次性交齐70 年期限的土地出让金，而是按一定年限支付占用土地的租金。也就是说，改革了土地供应制度。为吸引社会资金积极参与，公租房通过租赁方式供地的方向已基本确定。划拨方式主要用于政府投资建设的公租房项目用地；协议租赁方式主要是由国土部门与公租房建设单位签订土地租赁合同，土地租期的长短取决于住房保障部门确定的公租房家庭租住期限；招拍挂租赁方式则将在公租房供地过程中适度引入市场竞争。
    对房地产调控的政策建议
     链家地产副总裁林倩建议，可以参考国外的一些成熟做法，比如将全额征收的营业税中的部分比例做为租赁补助，甄选愿意出租房屋的业主，租金必须符合政府要求，但同时可享有部分的租金补助。如此一来，百姓可租到平价房，业主不吃亏，市场租金也可控制。
     2011 年2月17日《中国经济网》发表易宪容的文章指出，无论个人购买多少住房，如果只是消费不赚钱，那么个人是不愿意多购买住房的，但个人购买住房之后是有利可图或是为了赚钱，那么就可用严厉的累进房地产税制把这各种住房交易的赚钱效应去除。事后约束就是用严厉的住房财产税征收来减弱个人住房持有的动机。不过，无论是从市场经济逻辑上来说，还是从各国经验来说，这是最为有效的工具，中国则不用之，即使用之也只是做做样子。这表明了政府房地产宏观调控是不是真正愿意来遏制房地产投机炒作。从市场经济角度来说，遏制住房市场最有利的两大工具，按揭贷款利率全面上调或取消负利率，及事中及事后的住房税收政策则不使用，房地产宏观调控仅是在边缘的地方进行作为，在这种情况下，这些政策能够发挥作用是十分有限的。2010年结果清楚地表明了这一点。如果房地产投机炒作不能够通过有效的政策真正得到遏制，那么房地产市场要得到调整是不可能的。这就是多年来政府出台了许多宏观调控之政策，但是其效果则不好的关键所在。京版新国八条呢，结果如何早就包括在其基本的细则中了。
     2011年2月17日《新京报》的文章指出，在调控、限购等政策伤害了一部分人的权利之后，他们的住房需求理应得到政府提供的住房保障。比如限购令可能导致房租上涨的“跷跷板效应”，这就需要保障性住房等政策应该扩大覆盖面，需要提高保障对象的收入标准。另外，严控外地人购房可能会加剧这部分人群的居住困难，同时也会降低北京对高端人才和资本的吸引力，不利于北京的可持续发展。因此，这也需要保障性住房政策扩大对非京籍人员的覆盖范围。
     经济学博士马光远在2011年2月21日《东方早报》上发表文章谈到，要让限购政策发挥效应，一是要取消歧视性的规定，不以户籍人口而以是否常住人口作为区别的主要依据。二是限购政策必须有一个相对长的时限，笔者建议将该政策的时效规定为最少三年。三是针对因限购而引发的出租房源短缺，政府应在大力推动公租房建设的同时，通过财税等手段，鼓励有房源者出租房屋，同时对以出租为目的的买房者不进行限购。这样既可以抑制住房需求，也可以避免出租房源短缺。
     2011年2月21日的《人民日报》刊登了北京中原地产市场分析师张大伟的观点，调控政策陆续出台后，未来租赁市场将更加发挥调节买卖市场价格与供求的作用，逐步形成新商品房、二手房与租赁三者的良性协调发展。最终的目的是居者有其屋，而不是居者有产权。因此，盘活、规范租赁市场刻不容缓。未来的租赁市场应该形成一种以政府提供廉租房、公租房和政府监控市场民宅租赁为主。居住消费不仅仅以买卖为主，大量的年轻人及低收入者将会也应该以租住为主。      （完）
    （摘编：叶红；责任编辑：王砚峰）
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