城镇化与棚改政策能拉动房地产市场吗？

                           经济走势跟踪
                     Macroeconomic  trend  monitor
           中国社会科学院宏观经济运行与政策模拟实验室
           中国社会科学院经济研究所决策科学研究中心
           中国社会科学院经济所《宏观经济与政策跟踪》课题组
           2015年第19期（总第1535期）2015年3月13日（星期五）
                           经济热点分析
     “两会”期间倍受关注的经济政策热点
     [导读：“两会”期间，经济政策方面受到重点关注的领域，主要是经济增长新目标、财政与货币政策，以及房地产政策等方面，经济学家纷纷发表观点，对其中的政策变化进行解读。对于2015年的经济增长目标，经济学家认为，目标的下调反映了中国经济面临下行的压力，转向“新常态”的道路并不平坦。而关于财政政策，一方面，人们注意到了今年预算财政赤字的扩大，另一方面也重点关注着政府工作报告与财政预算报告中不同的赤字比例重点。对于货币政策，学者认为，通胀是决定货币政策的最重要的因素，同时也要关注资本流动对汇率政策的影响。而房地产政策仍然是关注的热点。]
     关于中国经济增长目标
     中国能否达成7%增长目标
     日本瑞穗综合研究所中国室长伊藤信悟认为，中国的“7%左右”这一经济增长目标可以达成，预测是7.1%。由于此前的反腐败运动和舆论的推动，中国中央政府或将进一步推动电力等国有企业的改革。包括民营企业在内的经济活动将日趋活跃，将拉动经济增长。在铁路和公路等基础设施开发方面，公共投资将继续增长。持续低迷的房地产行情已开始呈现触底迹象，今年下半年将缓慢复苏。虽然个人消费依然疲软，但出口将起到补足作用。
     美国调查公司IHS经济学家布莱恩?杰克逊则认为，中国GDP增速将只有6.5%。由于净出口和投资将减速，“7%左右”这一经济增长目标很难达成。预测2015年增长率将仅为6.5%左右。中央政府提出加强环保对策，因此在沿海地区，可能导致水质污染的设备投资将出现萎缩。此外，受海外需求减少影响，出口也将下降。他同时认为，中国企业和外资企业正在将工厂转移至东南亚国家。中国增长目标的下调，对于希望吸引产业入驻的周边国家来说是个好消息。
     中国“新常态”接受考验
     中国将2015年的经济增长率目标较14年下调0.5个百分点，下调至“7%左右”。日经新闻认为，虽然中国领导层提出“新常态”，要脱离经济发展至上，但当前中国经济面临下行压力强，政权运营正迎来考验期。
     日经新闻注意到了李克强总理在《政府工作报告》中所表述的“今年面临的困难可能比去年还要大”，李克强同时强调“我国经济下行压力还在加大”。
     去年中国经济的增长率为7.4%，为24年来的最低增速，未能达到“7.5%左右”的目标。今年设定的“7%左右”的目标是11年来的最低目标。明确了中国经济连续两位数增长时代终结的认识。
     李克强使用了“新常态”的表述，强调放缓中国经济的增速，处在通过结构改革向稳定增长转移的过渡期。但是，中国要实现7%的增长目标也并非易事。当前制造业的景气感出现恶化，物价增长率低于1%，经济的减速感很强。国际货币基金组织（IMF）预测中国今年的经济增长率为6.8%。在中国国内也有不少声音预测“增长率将低于7%”（上海的经济学家）。日经新闻认为，转向这种“新常态”的道路并不平坦。
     受经济减速影响，房地产行情持续低迷。2008年雷曼危机后，中国政府出台了4万亿元的经济刺激政策。导致房地产投资过热，企业盲目增产。结果，如今住宅库存出现增多，钢铁等制造业的生产情况低迷。可以说“新常态”式的经济减速是4万亿元经济刺激对策的后遗症。
     要实现稳定增长，提高经济效率的结构改革不能回避。李克强总理在工作报告中列举了利率市场化、电力等国有企业改革和培育新产业等，但这些课题都是一直被被指出的问题。由于利益层的抵抗，改革进展缓慢，要取得效果还需要很长一段时间。
     当前只有通过基础设施建设等财政政策和去年秋季接连出台的货币宽松政策来支撑经济。关于货币供应量的增长率，李克强表示“广义货币M2预期增长12%左右，在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些”。从中似乎可以看出李克强也担心经济减速超过预期，就业恶化等社会不稳定因素出现扩大。
     日经新闻编辑委员滝田洋一指出，中国经济减速，对于美国来说，正在逐步成为头疼的因素。人民币汇率下跌，成为美国过分袒护美元导致美元升值的因素。已经开始出现如果中国加入货币量化宽松的队伍，将出现何种局面的讨论。
     能够清楚看到中国经济困境的是人民币汇率的贬值。对美元汇率进入3月后跌至1美元兑6.3元附近。有观点认为，推动人民币贬值的因素包括经济增长放缓、贸易顺差缩小以及转向货币宽松。
     在此有一点不容忽视，即中国抛售美国国债。截至2014年12月底，中国持有美国国债的金额为1.2443万亿美元。超过日本的1.2309万亿美元，排在世界第一，但持有额已经连续4个月减少。与8月底相比减少了254亿美元。抛售美国国债的是中国政府。中国外汇储备截至2014年12月底为3.8430万亿美元。同年6月底为3.9923万亿美元，接近4万亿美元，创出历史新高，但在半年之后，则减少了近1500亿美元。
     中国是贸易和经常收支顺差国家。但外汇储备却出现减少，同时美国国债的持有额也有所减少，这是因为发生了超过经常项目顺差的资本流出。是此前押注人民币升值的投机资金正在逆流？还是害怕反腐运动的中国官员和经营者的资金正在外逃？很可能两者兼而有之。
     今后，如果作为央行的中国人民银行启动全面QE（量化宽松政策），有可能推动人民币进一步贬值。美国策略分析师罗伯特?达格认为“人民银行迟早将以购买地方政府不良资产的形式启动QE”。
     令人担心的估计是中国住宅等房地产价格的下滑。2015年1月份，中国70个大中城市的新建住宅价格仍未停止下滑的迹象。如果像之前的日本和欧洲一样，遭遇房地产泡沫破灭，除了降息，估计中国还将着手实施量化宽松政策和诱导人民币贬值。
     达格认为，届时“没有谁会责备中国的货币贬值实际是在进行汇率操作”。因为“作为货币放宽的结果，容忍本国货币贬值”这一做法，与雷曼危机后美国、日本和欧元圈采取的做法一模一样。
     还有一点不能忘记。即在中国持有外汇储备的是人民银行。作为央行，购买地方政府不良资产的资金，主要通过出售所持有的美国债券来提供。中国版QE被预测将如此实施。
     泡沫破灭后的日本在被迫处理不良资产时，没有这样做。不过，中国不是美国的同盟国，如果被逼无奈的话，估计将不惜采取粗暴的方式。
    关于中国财政政策
     中国正在向财政悬崖一步步靠近？
     福布斯专栏作家章家敦分析到，在外界担忧中国中央政府没有花费足够的资金来拯救经济的情况下，财政部部长楼继伟提供了今年中国财政预算的详细信息。而根据他所提供数据计算出的财政赤字，将达到今年国内生产总值（GDP）预测值的2.7%，而不是《政府工作报告》所透露的2.3%。
     那么财政赤字的GDP占比怎么就会从2.3%变成2.7%了呢？今年中央政府将通过两个资金来源消化掉这部分额外的赤字：前几年划拨给地方政府但还没有花掉的预算资金，以及政府用于偿还现有债务的借贷资金。
     2.7%这个数字将成为自2009年财政亏空2.8%以来最大的财政缺口。2009年，中国政府推出大规模的财政刺激措施，进而阻断了全球经济萧条对国内经济的冲击。相比之下，官方宣布的2014年财政赤字占比为2.1%。
     在向全国人民代表大会提交的书面报告中，楼继伟预测2015年政府财政赤字为1.62万亿元人民币，比去年增加2700亿元。中央政府的财政支出，在对增加另一项279亿元支出做出调整之前，将增加10.4%，加在一起之后将增加10.6%。楼继伟预测，2015年财政收入增速将为个位数。
     2.7%这个数字安全地低于国际公认的警戒线3.0%。然而今年中国的负债率计算存在两个问题。首先，GDP会不会像楼继伟预测的那样高。
     已经有迹象表明，中国今年的经济增速将会低于IMF的预测（6.8%）。从今年公布的第一批经济数据看，比如头两个月的贸易进口额下滑20.2%，表明中国的内需疲软，并预示年初的经济增速将只有低个位数。如此算来，倘若中国经济延续这种下滑势头，那么这2.7%的财政赤字——是以今年增速7%为前提，就有可能会出现猛增。
     第二，不清楚政府的实际支出会不会按照预算来执行。如果GDP增长步伐继续蹒跚，那么中央政府肯定会加大支出，这大概是中央政府可以自由使用的唯一工具。降息和让人民币贬值的举措有可能触发一场基本上无法控制的资金外流。在2014年后三个季度期间，大量资金离开中国，所以国际收支平衡危机不再是难以想象的。财政措施似乎成为中国政府可以使用的仅有的重要工具。
     楼继伟暗示，为了支持GDP增长，中国政府有可能增加开支。“为了顶住下行压力，必须采取适度扩张的财政政策，……“我们要稳步地去杠杆化，但是又不要造成经济的‘断崖式’下落。”
     今年，所有人的目光都将集中在去杠杆化进程上。“‘灵活的’地方政府一直在通过他们的融资平台来筹借资金，甚至一直在制造出没有受到中央政府监控的债务，比如签发表外借据。IMF在对这类现象及相关活动发表看法时指出，中国2014年的财政赤字占比其实是10%，而不是2.1%。据英国《每日电讯报》报道，这个比例表明，中国的财政赤字是“全世界所有主要国家中最高的”。
     少数观察人士已经担忧。德意志银行张志伟指出：“今年，中国将可能会面临自1981年以来最严重的财政困难。市场对此还没有充分认识。”张志伟表示，去年第四季度土地转让收入下降了21%，预计年内将会发生严重的资金问题。他评述说：“财政收入减少是中国面临的最大风险，将会导致经济急剧放缓。”
     除了地方政府的实际财政收入严重不足之外，正在迅速恶化的经济也会对中央政府的税收造成打击。财政部确实在“节流”上发挥了作用，但即便如此也面临“开源”的难题。当然，当财政收入减少时，中国政府可以收紧财政支出，但政府的开支计划往往具有惯性，如果只进行到一半很难就此收住脚步，在中国尤其是如此。在公布的财政预算中，财政开支的增速已经大幅超过GDP增速，因此，想象一下，如果GDP增速大幅下滑而政府支出飙升，那会发生什么事情。
     因此，章家敦断言，中国似乎正在向财政悬崖一步步靠近。
     中国财政口径隐藏多少秘密？
     李克强总理在今年的《政府工作报告》中提出，积极的财政政策要加力增效，今年赤字率拟从去年的2.1%提高到2.3%。但考虑到地方融资平台整顿等因素，积极财政政策的力度低于外界预期。对此，中国财政部长楼继伟在记者招待会上给出了另外的解释，即考虑到结转资金及地方债务偿还方式变化等因素，今年的赤字率是2.7%而非2.3%，两者相差两千多亿，这引发了网上广泛关注。为何会产生这种差异？中共中央党校国际战略所世界经济室副主任陈建奇在给英国《金融时报》中文网撰写的文章中认为，并非谁的测算有误，而是口径不同而已。
     口径这一晦涩的字眼开始进入大众的视野，不同的口径揭示不同的信息，虽然社会大众尤其是经济专业人员对此并不难理解，但即便是财政专业的学者，可能也难以准确弄清财政业务的不同口径，预算赤字、国库现金、可用财力、机动财力、总预算等等，诸多的财政术语都对应着不同的口径，揭示不同的深刻内涵。分析财政问题必须准确理解各种数据口径，否则难以驾驭财政数据，得出的结论也就有失客观。
     如果大家仔细梳理一下中国从事经济学研究的学者言论，财政专业人员谈论金融货币政策的并不少见，但从事金融研究的学者谈论财政政策的却为数不多。虽然财政与金融学科背景有差异，但财政口径等更为复杂的因素显然有着重要影响。财政收支涉及经济社会方方面面，财政收支分类极为复杂，财政口径晦涩难懂，这是导致财政预算“内行说不清，外行看不懂”的根本原因，也是为何近年来“存准率、利率等货币政策”广为外界熟悉，财政收支等财政政策却相对闭塞的内在根源。
     结合今年中国财政部提请全国人大审议的《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告（摘要）》（以下简称《报告》），不同的口径隐藏着内在的深刻内涵。分析不同口径的数据，既有助于理解“两会”期间释放的财政信息，又有助于理解财政口径的重要性。
     《报告》显示，2014年全国一般公共预算收入140349.74亿元，占GDP的22%。然而，如果考虑全国政府性基金收入54093.38亿元、全国国有资本经营预算收入2023.44亿元及全国社会保险基金收入39186.46亿元，同时，为避免重复计算，扣除社会保险基金财政补贴收入8446.35亿元，由此可计算得出2014年中国全口径财政预算收入达22.7万亿，占GDP比重达到35.7%，表明2014年政府在国民收入分配中获得的资源达到三分之一多。同样的方法测算，2015年全口径财政预算收入达到23.9万亿，占GDP比重下降为33.9%，体现了新常态下，今年积极财政政策不仅体现在增支上，还体现在财政减收对微观主体的减负上。
     值得指出的是，分析上述问题时用到了2015年全口径财政预算收入占GDP比重的数据，但财政部提交的《报告》并未给出该数据，相关测算需要2015年的经济总量。结合李克强在做《政府工作报告》时提出今年拟安排赤字1.62万亿、赤字率3%来测算，那么可以得出以下重要结论。即2015年GDP总量预计为70.4万亿，相比2014年GDP的名义增长率预计将达到10.7%，如果扣除居民消费价格3%左右的目标增速，那么经济实际增速或将达到7.7%，据此也能够测算得出，楼继伟所说的赤字率2.7%对应的赤字规模是1.9万亿，高出李克强所谈赤字水平2800亿，这是在财政赤字的单一口径中隐藏的重要信息。
     从财政风险角度看，不同的财政口径也预示中国财政风险的不同状况。今年中国继续推行赤字财政政策，财政债务将继续扩大，财政债务负担难以下降，财政债务风险也就难以轻言缓解。然而，财政赤字有两种口径，财政预算赤字并不必然意味着财政现金流赤字，财政预算赤字不意味着财政现金流就必然紧张，只要现金流没有问题，那么可以预见的是短期财政风险可控。从财政现金的全口径看，截止2014年12月，财政国库现金达到31275.3亿，社会保险基金预算滚存结余现金50408.76亿，即使不考虑政府基金预算结余及国有资本经营预算结余，中国政府财政现金流不仅没有赤字，而且现金存量达到8万亿以上。世界上尚未出现拥有如此巨额现金流的政府出现财政危机的，由此揭示了中国财政风险短期可控的事实。当然，当前中国既发行大量债务又保留巨额现金的做法实质上违背了财务成本最小化的原则，凸显了财政管理效率低下的问题。
     除此之外，财政国库现金存量年底剧减的事实还有助于解释财政年底“突击花钱”的现象。在本次中国“两会”，该问题再次引发关注。2014年11月之前财政国库现金月度波动不超过8000亿，但财政国库现金从2014年11月的45422.42亿下降到12月的31275.3亿，大幅下降1.4万亿，表明财政资金年底大量从国库转入社会，“突击花钱”的事实得到验证，这在历年来已经呈现常态化。出现这种情况的原因是多方面的。中国每年都是在3月份的人大会上批复中央财政预算，促使中央财政预算实际执行期限只有9个月，年底支出压力就必然增大。同时，预算单位申报项目往往倾向于多报预算导致项目支出进度小于预算计划，有些财政部门拨款“前紧后松”的问题也促使财政支出压力往年底集中。当然，目前财政尚未构建预算编制、预算执行、预算绩效评估的高效体制，财政预算编制科学性不高是导致年底“突击花钱”的根本原因。
     上述罗列的财政口径的例子仅仅是冰山一角，近年来备受外界关注的中国财政在国防、教育、医疗、三农等领域的投入测算都有着颇为复杂的口径问题。可以说，大至全国财政收支，小至乡村的财务收支，都有着各种各样的口径问题。同样的，财政口径不仅在中国颇为复杂，在其他国家也有同样的现象，比如国债，有些国家不包括地方政府债务，有些国家不包括社会保障债务，有些国家不包括政府隐性债务。各国财政数据口径不仅与财政制度设计有关，而且与各国的政治体制有关，财政口径复杂难懂也就不难理解。
     在此背景下，社会难以提供各种口径的数据，但不同财政口径的数据隐藏诸多重要的信息，熟悉财政口径就成为研究财政问题的前提，政府所需要做的不是修改口径，而是坚持同口径的数据的持续发布，让不同的人群能够各取所需。
     结合中国的实际情况来说，2007年以来中国实施财政预算收支分类改革，去年又大幅修订《预算法》，这些都可能构成对财政口径的巨大影响。中国政府应首先持续更新原有口径的历史数据，再考虑以新的口径发布其他数据，这样才能让相关部门根据不同口径的数据得出更客观的结论，也才能让外界更好理解李克强与楼继伟关于赤字率的差异。
    关于中国货币政策
     货币政策是否继续放松会非常看重通胀
     在路透3月11日的采访中，中国人民银行货币政策委员会委员钱颖一表示，决策层出手支持经济前会非常看重国内通胀水平，而且不仅要看静态水平还要看其趋势，政府乐见的通胀率区间为1-2%。
     钱颖一在接受路透专访时认为，资本流动波动过大将影响中国的汇率改革进程，如果波动过于剧烈，政府在扩大人民币波动区间问题上就会很谨慎。“（决策层）非常看重通胀。上个月通胀率有点回升，但这仅仅是一个月。而且2月正好处在春节期间，所以我并不觉得这个有多严重，”他说，“我们必须看长远一点，尤其是中国农历新年过后的3月和4月。”他表示，许多分析师认为还将会有通缩压力，若情况确实如此，那么央行继续下调存款准备金率和利率也不会感到意外。
     对于合理的通胀率水准，钱颖一称，如果从静态的角度来看，2%的水平非常合适，但不应该仅仅关注通胀的静态水平，而要看趋势。“如果CPI（居民消费价格指数）稳定在1-2%之间，则是政府非常非常乐见的。高于2%，可能会有点担忧通胀。低于1%，又会有点担心通缩。因此，如果停留在1-2%区间，且没有大幅度的波动，政府会非常乐见。”他指出，与今年3%的政府通胀预期目标相比而言，当前情况下，1-2%的通胀率是可以接受的。
     不过钱颖一亦表示，单单国内的形势并不会导致政府采取大规模行动，政府出手前也会综合考虑国内和国外的因素。“改革和结构调整在目前来看非常非常的重要，应专注于结构改革，”他说，“对于PPI（工业生产者出厂价格指数），政府已经没什么可做的了。但对CPI来说，政府还有一个额外的工具，那就是价格改革。”他认为，如果政府在这方面采取大胆的改革将十分明智，目前进行这项改革没有任何风险，因为通缩压力在加大。
     在通缩忧虑加深背景下，中国政府工作报告中今年CPI的涨幅控制目标仍高达3%左右，昭显政府改善通缩预期之意。中国2月CPI同比涨幅自逾五年低位回升至1.4%。而1-2月工业、消费和投资增速均亦降至多年来低点，显示中国经济下行压力加剧，需要政策进一步发力。
     跨境资本流动过大将影响汇改
     对于美国QE结束，美元回升是否会使得资本大举流出，导致资本流动出现剧烈波动，进而影响中国正在推进的人民币汇率机制改革，钱颖一对此并不否认。他指出，如果跨境资本流动波动过大，政府做事情的选择就会更少，他们就不得不去应对波动问题，资本大举流入或大举流出，无论哪一边，都不利于政府政策的执行。
     而关于决策层是否会进一步扩大人民币汇率日内波动区间，他认为要视情况而定。“如果资本流动温和或适度，预计波动区间会有进一步扩大。如果波动过于剧烈，或者不管流入还是流出过大，政府就会很谨慎，”他说，“去年一直到年底，还有今年初，波动都相当温和。如果类似于去年那样，预计会继续（扩大汇率波动区间）。”
     人民银行去年3月宣布将中国银行间即期外汇市场人民币兑美元CNY=CFXS交易价浮动幅度由1%扩大至2%，标志着完善汇率形成机制的改革迈出了实质性的一步。
     本届政府已大力推动了各方面的改革，其中以金融领域改革尤为引人关注。国务院总理李克强在今年的政府工作报告中亦强调，将推动利率市场化改革，推出存款保险制度，并增强人民币汇率双向浮动弹性，稳步实现人民币资本项目可兑换。
     在钱颖一看来，最近几次降息的同时伴随着存款利率上限的扩大，说明利率市场化已在进行之中了。“名义上可能还是有一个上限，但这个区间非常的大，从未触碰到。维持（上限）只是一种防范措施，但实际操作上来看，（利率）已经市场化了。”提到存款保险制度，钱颖一认为会很快出台，“如果未来几个月没什么大的事情发生，可能会很快出台。”
    关于房地产市场
     房地产政策不会有大改变
     2015年1-2月房地产开发投资同比增10.4%，2014年增速为10.5%；1-2月房屋新开工面积同比下降17.7%；商品房销售面积同比下降16.3%，销售额降15.8%。房地产市场去年来下行压力沉重，地方政府或发文或从执行上对房地产调控政策进行了松绑和微调。多年来，房地产一直是中国经济的支柱产业，且是经济增长的主要推动力。伴随着房地产投资的不断下滑，中国经济下行压力不断加大。
     瑞银汪涛认为，政府工作报告主要把重点放在了支持自住型和改善型住房需求的方面，保持房地产健康稳定的发展，用词比往年更加积极。尽管房地产出现供大于求的结构性问题，但并不意味着不能支持自有和改善性住房的基本需求，可以对此有适度的放宽。预计今年晚些时候，政府可能降低按揭贷款首付的比例。
     不过，接受路透采访的钱颖一表示，房地产领域不会再出台大规模的政策，中国经济不能再继续依赖房地产。“人们通常认为房地产市场将继续推动中国经济的增长，因为中国仍是中等收入国家。中长期来看，（中国）需要房地产市场的发展，但不是把房地产作为一种刺激工具，来提高GDP的增速，”而且，他不认为利用房地产刺激GDP是正确的，政府已意识到了这一点。因此，他认为没有必要大幅度的放松房贷政策，比如降低首付；他同时也不认为近期会有加大房贷利率优惠的措施出台。
     今年两会政府工作报告中提出，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。住建部新闻发言人倪虹则称，支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的重要导向。
     华创证券宏观策略部主管牛播坤在最新报告中表示，中国正在迎来房地产供求结构的趋势性拐点。供给端由新增开发主导向存量房主导的过渡，需求端投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替，成为房地产市场的新常态。
     城镇化与棚改政策能拉动房地产市场吗？
     房地产研究者沈晓杰发现，也许是中国整个大环境突出“市场决定论”，在今年的政府工作报告中，有关房地产的论述，罕见地从社会保障和改善民生段落中消失，出现在了“协调推动经济稳定增长和结构优化”中，作为城镇化章节的一部分来论述。
     往年的政府工作报告中，住房一直是政府在保障和民生上的重头戏。而今年“持续推进民生改善”一章中，只留下创业就业、社会保障、增加居民收入、教育公平和基本医疗卫生制度等。
     比章节安排改变更突出的，是政府在如何解决普通市民买不起房方面，基本没有提及。不仅“房地产调控”连续两年从政府工作报告中消失，而且像“让房价回归合理水平”这类安稳人心的客套话也没有。这不禁让众多期望政府在解决住房问题上拿出新的实招的市民、尤其是进城多年至今还买不起房的“新市民”来说，多少有几分无奈和失望。
     细读今年的政府工作报告，尤其是把房地产一段的上下文进行对比，会发现这份报告在房地产上的着力点，放在了房地产市场和住宅产业潜力上。报告中房地产段落的上一段，讲的就是“推进新型城镇化取得新突破”。这里不仅突出把城镇化作为“最大的内需所在”，而且非常明确的提出“以解决三个1亿人问题为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用”。这里所说的“三个1亿人”，就是李克强总理在去年政府工作报告中所提出的“促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。在这里，李克强总理实际上把这“三个1亿人”作为中国房地产市场和住宅产业最大的潜力和富矿，并以此回应国内外舆论对中国房地产市场降温从而会拖累中国经济的担忧。
     实际上，最直截了当的把城镇化和棚户区危房改造视为拉动中国房地产市场“救星”表述的，还是李克强总理今年1月下旬在达沃斯论坛上的一番话。当有人问他如何应对中国房地产行业降温等风险时，他的回答是：中国去年城镇人口又增加了1800万，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。此外，目前在城市棚户区里居住的约有1亿人，还有很多人住在城乡危房里。政府将加大这方面的投资力度，这也说明中国住宅投资的需求是长期的，必然带动与此相关的行业和产品供给。
     不过，沈晓杰认为，中国城镇住房消费潜力只是“看上去很美”。
     如果按照中国高层再三强调的全面建设小康社会的要求，城镇居民如期在2020年实现全面小康的住房目标，那么，中国房地产市场的发展潜力是惊人的。
     早在11年前（2004年底），中国就正式发布了全面小康社会的住房标准。当时的建设部政策研究中心首次系统阐述了“全面小康”下中国人的居住指标。这就是：城镇居民“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标。农村住房的全面小康标准为：“2010年农村人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。”这也是我国公认的全面小康社会的住房标准。
     那么，到2020年，中国城镇常住居民人口的规模会有多大？
     2006年国务院办公厅印发的国家《人口发展“十一五”和2020年规划》指出，到2020年中国人口发展的目标及总量控制在14.5亿人左右。如果按照中国城镇化率到2020年提高到61.9%的目标，届时中国城镇总人口就是8.98亿人。这8.98亿人要实现人均住房35平方米的全面小康住房标准，城镇居民住房在2020年就必须达到314.3亿平方米。而现在全国城镇所有的存量住房与此相差甚远。
     2003年中国建设部公布的数据显示，到2002年底，全国城镇住宅建筑面积为81.85亿平方米。而根据国家统计局的统计年鉴和年度统计公报，从2003到2014年，全国城镇竣工的新建住房总面积为89.6亿平方米。
     但这12年间城镇新增的竣工住房，还必须扣除由于城镇改造更新对原有住宅的拆迁——保守估计，全国城镇原有的存量住房在12年间减少了14.4亿平方米。因此，到去年底，中国城镇所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起来也只有157.05亿平方米（81.85亿+89.6亿-14.4亿），仅是“全面小康”所要求的314.3亿平方米的约一半，缺口高达157.25亿平方米。
     要填补这个鸿沟，今后6年中国城镇每年需要竣工26.2亿平方米的新建住房。这比从2012年以来的3年中城镇所有竣工的住房总和（23.87亿平方米）还要多。就是按照这两年中国城镇每年10亿平方米左右的商品住房的年销售量（包括库存房和预售房）来看，这也将使得住房消费可取得令人振奋的消费倍增。
     但关键的问题，就在于如此美妙的理想目标，在今天的中国房地产市场和住房供应模式下，几乎没有实现的模式和通路的可能。因为政府已经把住房政策减到了仅剩保障房一块。保障房之外，就是“市场问题交由市场自己来解决”。但仅靠市场力量，能够解决房地产市场的根本矛盾吗？
     众所周知，中国人住房问题上的主要矛盾，是城镇约七成常住人口买不起房。政府对这些人中的大部分“撒手不管”，只在保障房上做文章，这就注定了中国房地产商这些年来“一头走到黑”。根据测算，虽然中国政府承诺，到2020年保障房覆盖面要达到20%，但实际上扣除拆迁户安置房等因素，真正能享受到保障房的，只是占城镇人口10%左右的最低收入者。那么，另外六成买不起房或改善不了住房条件的老百姓，该怎么办？
     实际上，一边是大量空置楼房，一边是大量买不起房的老百姓，已经为政策缺失、市场调节并非万能提供了明证。根据国家统计局的数据，到2014年末，全国待售的商品房面积已经高达6.2亿多平方米，比2010年中的1.9亿平方米暴增了2.24倍，商品房的库存滞销创下了记录。比这更能说明问题的是，住建部政策研究中心数据显示，到去年10月，全国商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，也创下了历史最低水平。这也就是说，在建房屋中有90%以上没卖出去。
     所以说，中国房地产市场最大的问题，不在住房消费潜力究竟有多大，而在于如何激活这些潜力。
     而政府给出的答案——城市化和棚户区危房改造，显然远远解决不了这个矛盾。把城市化和棚户区危房改造视为陷入困境的房地产市场的“救命稻草”，只能是天方夜谭。
     实际上，中国年轻一代的90后，正被逼无奈的成为“不买房一代”。
     怎样才是让国民买得起的房？国际上通常用房价收入比，即住房价格和城市居民家庭年收入之比，作为衡量标准。一个地方的房价收入比如超过6，国际上就认为其为房地产泡沫区，如超过7，就会被认为是“国际房价最难承受地区”。在今天中国的一些高房价城市里，一套住房的平均价格已经相当于普通家庭十几年、甚至是二三十年的家庭收入，房价收入比高达20以上，是“国际房价最难承受地区”数倍。
     中国急需找到一种把房价收入比降到10以内的方法。重庆前几年就做过一次有益的尝试。重庆市长黄奇帆提出让每个家庭每月的平均收入能买得起1平方米住房。该市百姓买一套90平方米的普通商品房，只需7年半的家庭收入（房价收入比为7.5）。重庆的主要经验就在于：政府在最大程度扩大保障房供应的同时，在商品房供应的市场上也绝不袖手旁观，采取“保障房+商品房”双轨制。一方面，重庆政府从2010年起就制定规划，在10年内建造2000万平方米共计30多万套的公租房，让100万人有房住；另一方面，在商品房市场上，政府根据市场需求及时加大土地供应，保证商品房的楼面地价不超过当期房价的三分之一，又通过增加房源供应遏制了地产商借“饥饿营销”哄抬房价。当地政府在激活普通市民住房消费上做文章，而不像大多数中国城市那样，为抬高土地出让金收益，和开发商联手控制土地和房源的供应，人为抬高房价。
     沈晓杰认为，在解决中国城镇居民住房问题上，必须抓住普通居民买不起房这个主要矛盾，“全面小康“之下的住房目标才不至于放空炮。                    （完）
                                   （编写、责任编辑：王砚峰）
    2015年第19期（总第1535期）                                    2015年3月13日（星期五）
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