中国城市房价普遍上涨

                            经济走势跟踪
                   Macroeconomic  trend  monitor
         中国社会科学院宏观经济运行与政策模拟实验室
         中国社会科学院经济所《宏观经济与政策跟踪》课题组
         2013年第14期（总第1334期）    2013年2月22日（星期五）
    [本期要点]：中国城市房价普遍上涨    美联储可能提前结束QE3    欧元区信心回升提振经济复苏预期    中国收紧政策的苗头开始显露    香港IPO市场再度活跃  
    经济热点
    中国城市房价普遍上涨
     据新加坡《联合早报》报道，中国国家统计局2月22日公布的数据显示，1月份中国70个大中城市平均房价较上年同期出现上涨，为2012年2月以来首次。根据路透社的测算，新建住宅销售价格1月份同比上涨0.8%；环比涨幅则自上月的0.36%续升至0.68%。
     国家统计局发布的1月份新建商品住宅价格变动情况显示，1月份，全国70个大中城市中，环比和同比，价格上涨的城市有53个。该局城市司高级统计师刘建伟分析，影响1月份房价上涨的原因，主要是大部分开发商前期采用以价换量销售策略取得了效果，现阶段优惠促销力度削弱甚至取消，加上各种房价信息频频见诸于各类媒体，一些专家、学者对房价的走势说法不一，潜在购房者预期不明，人们担心房价进一步上涨，导致刚需和改善需求购房人群入市意愿较强。但他表示，日前国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，“随着这些政策措施的迅速推进和有效实施，影响去年四季度以来房价上涨的压力将会减弱，房价尚不具备全面大幅反弹的基础。”
     在各地出现量价齐升，房价上涨预期持续升温下，近日中国国务院常务会议对房地产市场调控作出“国五条”新部署。对此，中国房产信息集团化上海机构研究总监薛建雄回答本报询问时指出，除了2013年底前地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围，以及扩大个人住房房产税改革试点范围之外，“国五条”其实并无实质内容。他说，在中国金融业务发展日趋完善下，限制人们购买房子和限制房贷等政策都将失去其阻止房价上涨的作用。这是因为房产的金融属性价值将可以化解掉相关的限制，人们可以利用房产的金融价值，进行消费贷款或金融理财，从而取得规避限贷，购买第二套以上的房产。
     在这一大背景下，薛建雄认为，能对抑制房价上涨产生效用的，便是房产税了。他说，目前尚未能看到房产税对房价的抑制的作用，那是因为这措施还处于试点，范围不大的阶段，一旦获得扩大及普遍推广，其效用便会显现出来。
     不过，将“国五条”形容为“史上最温柔”的房地产调控的中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立对于房产税试点范围扩大的落实情况，持悲观态度。他在接受国际在线记者专访时指出，导致房价上涨的因素很多，税收只是影响房价的因素之一。仅仅在房产税、信贷政策等某一个环节集中做文章是看不到切实效果的。尹中立认为，严格落实财产公示制度，将反腐败进行到底，房价自然会回落。
     另外，从1月数据看，各大中城市房价走势分化，有涨有落。部分热点城市和中心城市交易量持续放大，房价上涨较多。对于房价升势较快的热点城市，有分析人士预计，会有针对性调控措施出炉。
    美银美林的分析报告就指出，“国五条”虽无新意，但对一些特定城市而言，房控措施或将加码。整体而言，因为城镇化的推进，中央新领导班子也极可能加速住宅供应而不是加码房控。
     而据英国《金融时报》报道，面对高涨的房价，中国数个城市也收紧了房贷控制。此举可能预示着，为应对房地产市场再度升温，官方将出台范围更广的政策收紧措施。
     在富裕的浙江、江苏和广东省，近日来有几个城市对利用当地住房公积金的购房者提高了借款的最低要求，或调低了贷款额上限。这些新的限制标志着，与去年相比，政策出现了转向；去年，有数十个城市放松房贷要求，以求提振萎靡的房地产业。该行业被广泛视为推动中国经济增长的最重要引擎。
     自去年末以来，中国的房价已开始反弹。公积金规定的改变是一个迹象，表明官方试图在房价出现太大涨势之前遏制住市场。地方政府经常利用对公积金的微调来控制整体楼市。公积金通过补贴按揭付款来支持首次购房者。
     根据中国主要房地产门户网站之一搜房网发布的对全国100个城市的调查，1月份中国新建住宅价格环比上涨1%。这是两年来的最大涨幅，也是房价连续第8个月上涨。成交量也有大幅增长。据搜房网透露，上周农历新年放假期间，27个大城市的售楼量同比增长逾5倍。
     位于上海以西的江苏城市昆山是最新一个收紧公积金规定的城市。当地政府本周表示，从下周一开始，市民需要向公积金缴费一年以上，才能申请购房资助，而此前要求的最低缴费期限为6个月。在此之前，广东东莞市和浙江金华市都调低了购房者可从公积金借款的金额上限。
     这波收紧措施2月19日打击了房地产公司的股价。自2010年政府大举干预、力阻楼市形成一个大泡沫以来，中国房地产政策的总体框架是以调控为主。中央政府调高了首付要求，限制了开发商资金来源，并在全国数十个升温较明显的城市阻止人们购买第二套房。地方政府在保持这些调控措施的同时，去年出于对房地产市场低迷变得过于严重的担忧，放松了公积金规定。
     去年，中国楼市还得到央行放松货币政策的提振。中国央行两次下调利率，并通过公开市场操作向金融体系注入流动性。表明中国央行可能也在调整政策方向的一个迹象是，2月19日，中国央行通过一个28天回购协议，从货币市场抽走300亿元人民币（合42亿美元）。这是该机构8个月来首次直接抽走流动性。收紧房地产政策的步骤，与1月份信贷发放飙升形成反差。鉴于中国仍试图巩固经济复苏的势头，许多分析师相信，更大力度的政策收紧要等到今年下半年才会出台。
     而英国《金融时报》近日的另一篇报道说，标准普尔（Standard  &  Poor’s）将中国住宅房地产开发行业的评级展望从负面上调至稳定。这家评级机构称，主要依据是该行业销售势头强劲和开发商融资趋稳。标普是在不到两年前把中国房地产开发商评级展望调降至负面的。此次上调是中国楼市自去年开始好转的最新迹象。
     房地产业是中国经济增长的最重要推动因素，在国内生产总值（GDP）中的直接占比超过10%。随着住宅销售增长催生更多建筑活动，许多分析师相信，今年中国的经济增速有望在去年7.8%（10多年来最慢增速）的基础上出现反弹。
     标普信用分析师符蓓表示，随着开发商的销售前景出现改善，她预期今年将上调中国各房地产开发商的评级。她说，此前两年的挣扎，包括实力较弱的开发商争先恐后出售资产或与更强大的企业结盟，似乎也使该行业在整体上进入更健康的状态。“很多（发债的）开发商在财务管理和扩张方面的纪律性有所增强，融资渠道也有扩展，”符蓓表示。
     根据中国主要房地产门户网站之一搜房网发布的对全国100个城市的调查，1月份中国新建住宅价格环比上涨1%。这是两年来的最大涨幅，也是房价连续第8个月上涨。在中国的部分地区，地方政府已开始对楼市反弹速度表现出担忧。在富裕的浙江、江苏和广东省，近日来有几个城市加大了居民利用公积金购房的难度，此举可能预示着官方将出台范围更广的政策收紧措施。标普预测，今年中国房价将上涨至多5%，这样的涨幅不致被中国政府视为过分。“因此我们预期，政府今年不会大幅收紧或放松对房地产业的调控。但是，如果价格涨势加速，政府可能微调某些措施，”符蓓表示。
     中国2月20日还从另一家评级机构得到鼓舞。穆迪（Moody’s）发表一份报告，对有关中国经济可能骤然减速的担忧不以为然。去年，这种担忧曾相当普遍。“硬着陆正在变成一个几率越来越小、越来越渺茫的可能性，”穆迪分析师表示。穆迪称，今年中国经济有望实现8%的增长，并指出了这一预测的几个上行风险。这家评级机构支出，过去6个月中国领导层平稳交接班，是中国的利好消息之一。但该机构警告，银行体系外的信贷正以极快速度增长——这一趋势在1月份出现加速——若不加以制止，将会构成危险。“其对宏观经济稳定性和银行体系稳健性的负面影响可能会突显出来，”穆迪表示。
    （综合信息）
    国际经济
    美联储可能提前结束QE3  
     据香港《商报》报道，美联储无限期购买资产的立场正出现惊人转变。当地时间2月20日公布的会议纪要显示，决策者们开始对美联储资产负债表的扩大感到不安。有分析指，决策者们的措辞暗示美联储第三轮量化宽松计划（QE3）的结束时间，可能早于此前预期。受恐慌情绪的蔓延影响，美股2月20日创下3个月来最大跌幅，道指大跌超过百点，2月21日继续低开。亚太股市2月21日普跌，欧股早盘下挫。美元指数则一路飙升，刷新3个月高位，黄金原油悉数下跌。
     这份美联储联邦公开市场委员会1月29至30日会议的纪要显示，多位委员“强调应该准备调整其资产购买步伐，理由是响应经济前景变化，抑或是该计划牵涉的成本。”
     纪要还显示，对于美联储主席伯南克坚持购买债券、直至目前失业率高达7.9%的美国就业市场出现“显著”好转的计划，其背后的策略让货币政策委员们有较大意见分歧，有些人认为可能需要提前结束债券购买，而另外一些人则提醒不能过早撤出刺激政策。
     由于库存增长放缓、国防开支创下40年来最大降幅，美国增长在2012年第四季度意外止步。不过，最新的数据显示，美国房屋市场进一步出现复苏，美国1月独户家庭房屋开工年率触及2008年7月以来最高水平，建筑许可年率则创2008年6月以来高位。
     美联储在1月的会议上决定，继续实施每月购买450亿美元美国国债、400亿美元按揭证券的计划，并作出开放式的承诺，没有对计划的时效和总规模设限。决策者们还重申他们的承诺，即只要失业率依然高于6.5%且通胀率预期不超过2.5%，目标利率将维持在接近于零的水平。
     有分析认为，该纪要似乎表明美联储QE3政策的结束可能早于之前的预期，它已不再是一个真正无限期的计划。美联储资产负债表的规模目前已达到3.078万亿美元，如果美联储在今年剩下的时间继续推行QE3，其规模可能会超过4万亿美元。
     在会议纪要公布后，市场反应较为激烈。2月20日纽约汇市，美元指数触及81.116的高位，为去年11月底来首见。2月21日美元指数继续上行，截至本港时间23时08分，美元指数报81.26，欧元对美元汇率跌至1.3215美元。
     而股票等风险资产普遍遭遇抛售。2月20日收盘，美股从5年高位回落。其中，道指大跌108.13点，至13927.54点，跌幅0.8%，创出2月4日以来最大点数跌幅。标普500指数则下跌18.99点，至1511.95点，跌幅1.2%，创去年11月以来最大跌幅。2月21日美股低开后跌幅继续加大，截至本港时间23时11分，道指下跌71.16点，报13860.45点，跌幅为0.49%。
     亚太股市方面，日本、印度及澳大利亚等多个市场基准股指的跌幅都超过1%。而当日欧股早盘，英国、德国及法国股市的跌幅均超过1.5%。
     2月21日，纽约商品交易所原油期货大跌2.20美元，收于每桶94.46美元，跌幅为2.28%；同时金价失守每盎司1600美元关口，跌至7个月以来最低点，收于每盎司1578美元。2月21日，纽约期油继续低走，金价则小幅反弹。
    （香港商报，2013.2.22）
    欧元区信心回升提振经济复苏预期
     据《华尔街日报》报道，欧元区消费者信心指数小幅升至半年来最高水平，同时法国和德国商业信心也有所回升，这些都引发外界对欧元区经济可能正缓慢走出衰退的谨慎乐观预期。Exane  BNP  Paribas经济学家Pierre-Olivier  Beffy表示，得益于全球贸易状况好转，预计今年春天欧元区经济将恢复增长。
     不过，其他人仍警告称，最近的复苏迹象依然脆弱，很容易受到欧元升值及能源价格上涨的冲击。
    欧盟委员会（European  Commission）2月20日公布，欧元区2月份消费者信心指数升至2012年7月份以来的最高水平。欧盟委员会称，2月份消费者信心指数初值从1月份的-23.9小幅升至-23.6，为连续第三个月出现改善。
     该数据表明，尽管欧元区家庭仍面临巨大的财务压力，尤其是希腊、葡萄牙和西班牙等深陷财政危机中心的国家，但欧元区消费者信心可能出现了拐点，这意味着消费者支出将在未来几个月将逐步回升。消费者支出的回升进而可能对经济构成支撑。据截至去年年底的官方数据显示，欧元区经济已经连续九个月出现萎缩。
     至关重要的是，欧元区前两大经济体德国和法国的经济数据也显现出信心回升的迹象。法国国家统计及经济研究局（Insee）2月20日公布，该国2月份的制造业商业信心指数从1月份的87升至90，高于经济学家此前预计的87，主要得益于海外订单数量增加。该指数长期平均值为100。不过，上周公布的数据显示，法国去年第四季度的国内生产总值（GDP）较上年同期萎缩1.1%，创下2009年全球经济严重滑坡以来的最大降幅。法国政府此前也承认，鉴于今年经济增速可能不像其预计的那么强劲，政府将无法达到赤字削减目标。此外，法国商业信心调查还表明，企业状况可能正在好转，2月份个人生产预期从1月份的-14升至2。法国国家统计及经济研究局表示，即便调查所得意见的总体结果仍低于长期平均值，但个人对未来三个月制造业企业生产前景的预期有所改善。另外，当月出口订单指数也从-41大幅回升至-29。
     汇丰控股有限公司经济学家Mathilde  Lemoine在一份研究报告中写道，海外订单大幅增加表明，企业或许已经开始受惠于德国工业产值的增长和亚洲市场的复苏。
     法国经济前景改善的情况与近期发布的德国调查数据一脉相承。2月份德国ZEW经济景气指数升至近三年来的最高水平，而定于周五公布的德国研究机构Ifo的调查结果预计将证实该国商业景气较为乐观的情况。
     然而，经济学家们警告称，欧元升值及能源成本上涨可能对企业活动构成冲击，对德国来说尤其如此，因为这个欧洲最大经济体的命运与全球贸易形势息息相关。2月20日发布的官方数据显示，由于电力成本上升，德国生产企业1月份承受的价格压力高于预期。
     德国联邦统计局（Destatis）公布，1月份生产者价格指数（PPI）较前月上升0.8%，较上年同期上升1.7%，主要受电价大幅上涨的影响。不过，尽管欧元升值，但德国机床制造商仍对今年的出口和生产前景持乐观态度。德国机床制造商协会（VDW）执行董事Wilfried  Schaefer本周早些时候表示，德国的机床出口相对而言并未受到汇率波动的影响，因为德国机床需求是受到企业战略性决策而非汇率的推动。然而，其他欧元区成员国的出口商可能就没这么幸运了。
    （WSJ，2013.2.21）
    国内与港台经济
    中国收紧政策的苗头开始显露
     据《华尔街日报》报道，中国经济增长复苏背后的推动因素并不神秘，那就是信贷。受去年6月和7月份的降息推动，中国银行业在去年底展开了大规模的信贷投放。2012年下半年社会融资规模（包括银行贷款、企业债券和其他形式信贷）达到人民币7.9万亿元（合1.3万亿美元），较2011年同期增长了57.7%。这种信贷扩张势头持续至今年1月份，当月社会融资规模达到创记录的人民币2.5万亿元。目前有迹象显示中国政府已不能容忍这种状况持续下去。
     中国央行本周通过公开市场操作从银行体系回笼了创纪录的人民币9，100亿元资金，并自2012年6月份以来首次开展28天和91天期正回购。上述流动性回笼产生的作用相当于银行业存款准备金率被整整上调了1个百分点。
     中国农历新年假日因素部分解释了央行回笼资金的原因。在假日前的一周，中国央行向银行业注入了人民币6，620亿元的资金，以满足市场对现金的需求。随着假日结束，央行此举一定程度上仅仅是在收回额外的流动性。
     但这背后还有更多因素。鉴于过去数月的数据证实国内经济增长正在步入正轨，再加上从食品到房地产的各种商品价格加速上涨，因此，中国货币政策的重点正从支持经济增长转向控制通货膨胀。
     目前经济中依然存在着充足的流动性。短期利率仍维持在低位，2月21日一周期回购利率为3%。但中国股市没有摸清央行政策走向的耐心。上证综合指数2月21日下跌近3%。随着中国经济中的流动性逐渐减少，投资者不希望因此陷入困境。
    （WSJ，2013.2.22）
    香港IPO市场再度活跃  
     英国《金融时报》  乔希?诺布尔  香港报道  表面上看来，香港首次公开发行（IPO）市场已经复苏。香港今年迄今为止的IPO交易量已达到2010年以来的最高水平，散户投资者也终于回归。但许多新上市的股票在二级市场上表现差劲，中国内地股市反弹势头也在减弱，因此在进一步加速之前，香港IPO市场可能会再次陷入沉寂。
     Dealogic数据显示，香港今年迄今为止已有6笔IPO交易，总计融资金额达7.88亿美元，而去年和前年同期分别为4.52亿和2.56亿美元。散户活跃度也提升了，多笔IPO出现严重超额认购。
    香港在2009、2010和2011年连续三年IPO融资规模居世界榜首。但去年中国经济令人担忧，香港的IPO融资规模全球排名也落到了第四位，仅略高于马来西亚首都吉隆坡。
     毕马威中国（KPMG  China）合伙人刘国贤（Paul  Lau）预计，2013年香港IPO融资规模将达到161亿美元，高于2012年的114亿美元。他说：“无论人们怎么看，2012年确实是糟糕的一年。我们预计，许多去年无法上市的企业今年还会回来再试一次。”
     大多数人认为，IPO市场已经出现回暖迹象。摩根大通（JPMorgan）亚太权益资本市场主管杰夫?扎可夫斯基（Jeff  Zajkowski）说：“中国的春节假期已经结束，IPO市场从现在开始会更加活跃。预计第二季度情况会相当不错。”
     香港目前有两笔IPO交易正在进行中。中国券商银河证券计划通过IPO融资15亿美元，石油公司中石化（Sinopec）计划将旗下工程业务上市，融资规模与前者相仿。
     但同时，一些较大规模的IPO流向了亚洲其他地区。丰树（Mapletree）计划将旗下一家与中国有关的房地产投资信托在新加坡上市，预计融资规模约为13亿美元。银行家普遍认为，丰树的上市计划将提振亚洲IPO市场，可能在香港催生类似上市计划。
     在印度尼西亚，CVC旗下的Matahari正准备配股融资15亿美元。亚洲IPO市场的最近一笔大交易，是中国人保（PICC）去年12月融资31亿美元的IPO。中国人保股票上市后已累计上涨24%，这进一步提振了市场信心。
     瑞银（UBS）亚洲权益辛迪加主管达明?布罗斯南（Damien  Brosnan）表示，发行人如今“对IPO的心态很放松”，成功的信心也增强了。在市场出现反弹之际，发行人重点关注的问题已转为上市时机，以及如何以最高的价格发行股票。
     这种“观望”态度、以及即将到来的财报发布季，在某种程度上解释了，为何那些新增IPO申请在中国春节假期结束后没有投入实际操作。
     花旗（Citi）权益辛迪加主管鲁珀特?米切尔（Rupert  Mitchell）表示，在全球范围内，日本央行（Bank  of  Japan）新行长的遴选、美国强制性减支等不确定因素的存在，也可能导致了潜在发行人的暂时观望。不过还有一些因素，可能会进一步推迟众所期盼的IPO活动的反弹。
     尽管散户投资者回归了市场，但他们仍未获得较好回报。今年香港新上市的6只股票中，只有一只（Time  Watch，IPO融资1.04亿美元）目前未跌破发行价。其他5只股票累计跌幅少则4%，多则超过30%。一位银行家表示：“当市场上风险胃口大开的时候，人们会争着买IPO股票，但每个人又都急着拉响风险警报。”
     有关中国股市反弹即将止步的担忧也在与日俱增。恒生中国企业指数（Hang  Seng  China  Enterprises  Index，反映中国内地在港上市企业的表现）今年处于下跌状态，而在去年9月至年底那段时间里，该指数累计上涨27%。
     汇丰（HSBC）权益资本市场亚太区联席主管亚历克西斯?亚当奇克（Alexis  Adamczyk）表示：“还有一些发行人在等待赴港上市。未来两个月将是关键。这些交易是否会推进，要看香港市场是否坚挺。”
     去年明显偏向固定收益证券投资的私人银行客户，如今对股票的兴趣日益浓厚，这是一个令人鼓舞的信号。近几周来，这类投资者一直在考虑向股市注入资金，这可能为IPO交易提供支持。
     扎可夫斯基表示：“这还未形成潮流，但变化已足够明显。资金流入股市是明显的趋势。”
     从长期来看，还有一些利好因素。中国内地股市仍未恢复发行新股，尽管已有逾800家公司等待上市。中国的监管机构已逐步放松一些规定，方便内地企业赴海外上市。预计这部分业务大多将流向香港。刘国贤表示：“越来越多中国内地公司向我们咨询有关赴港上市的问题。”其中包括一些原本打算在上海上市的公司。
    （FT，2012.2.22）
    ×××××××××××××××××××数据速报××××××××××××××××××
    全球主要股市2013年2月22日收盘点：
    道琼斯工业平均：14000.57↑；纳斯达克：3161.82↓；标普五百：1515.60↓；英国FTSE100：6335.70↑；法国CAC40：3706.28↑；德国DAX：7661.91↑；日经225：11385.94↑；上证综合：2314.16↓；香港恒生：22782.44↓；台湾加权：7986.89↑；新加坡海指：3288.13↑；越南指数：477.69↓；南非金融时报40指数：35249.89↓；巴西BVSP：56697.06↓；印度BSE30指数：19317.01↓
    全球汇价及主要商品期货价2013年2月22日收盘价（伦敦铜期货价为2月21日数据）：
    欧元/美元：1.3194↓；英镑/美元：1.5163↓；美元/日圆：93.4200↑；美元/人民币：6.2389↑；美元/港币：7.7566↑；纽约交易所（COMEX）黄金期货（2013年4月）：1572.80美元/盎司↓；WTI轻原油（2013年4月）：93.13美元/桶↓；伦敦金属交易所（LME）期铜（3月期）：7852.00美元/吨↓；CBOT小麦期货（2013年5月）7.1875美元/蒲式耳↓；波罗的海干散货货运指数：740.00↓
    （注：绿色下箭头表示收盘价低于2月8日收盘价，红色上箭头表示收盘价高于2月8日收盘价）
    （编选、整理：李彦松；责任编辑：王砚峰）
    2013年第14期（总第1332期）              2013年2月22日（星期五）
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