中国房地产会崩盘吗？

                       经济走势跟踪
                   The  Pursuit  of  Economic  Trends
         中国社会科学院宏观经济运行与政策模拟实验室
         中国社会科学院经济所《国内外经济动态》课题组
         2012年第22期（总第1244期）  2012年3月23日（星期五）
    [本期要点]：中国房地产会崩盘吗？    就业问题将长期困扰美国    中日韩就三边投资协定达成一致  欧洲央行或放弃购买资产担保债券    伯南克：人民币盯住美元堪比金本位制  中国宏观经济与信心指标冷热交替
    经济热点
    中国房地产会崩盘吗？  
     近来，中国楼市降温引发了人们对中国房地产是否会崩盘问题的争论。《华尔街日报》分析认为，中国两年以来为房地产市场降温而不让其崩盘的行动可能正在取得成效。一些专家认为房价仍在趋稳，但不会出现美国式次贷危机。
     2月全国平均房价连续第五个月下降。分析人士说，市场行情符合北京在2010年年初发动调控行动时所追求的逐步走软的目标。世邦魏理仕（CB  Richard  Ellis）亚洲区住宅部执行董事安东（Anton  Eilers）说，我认为中国楼市没有崩盘，用崩盘来形容它是不恰当的。常驻北京的安东认为，市场受到了积压需求的支撑，因为过去大约两年的购房交易量一直低于长期平均水平。但安东说，目前房价承受的下行压力“非常真实”。他说，最近察看南方城市广州的一个住宅项目时发现，新房价格较去年夏季下降了37%。他说，其他大城市偏远地区的项目也承受了压力，其中一些项目的价格被开发商下调20%到30%，而另外一些项目则为购买多套房的买主提供折扣。安东相信，房价有可能进一步平均下跌10%，然后买家才受到吸引回到市场。安东认为，虽然房价如此下降，市场还是有足够的稳定性，不至于发生灾难。他说，部分原因在于，价格的疲软跟开发商囤积完工项目等待政策放松的倾向有一定关系。安东说，中国的主要住宅开发商基本上都不存在严重财务问题，它们从股市或固定收益市场筹措新资金大都没有遇到多少麻烦。安东认为，中国前50家开发商财务状况不错，但一些小开发商的财务问题要严峻一些。很多小开发商的主业都不是房地产。
     即使房价继续下跌、跌幅更大，个人房主被逼出售对中国楼市产生的影响，也不太可能像国际上其他房地产市场一样大。相比美国等其他经济体，中国房地产市场的杠杆率并不明显。美国不严格的贷款标准曾在一定程度上加剧了楼市泡沫。在中国买房，人们一般需要拿出占房价总额20%至50%的首付款，有时甚至需要集全家之力来凑钱。因此，房价如有任何松动，最受伤的往往是购房者，银行受到的影响倒在其次。
     主营亚洲地产和酒店项目的香港宝声集团（Bonds  Group  of  Companies）的董事长陈耀璋也认为，中国住宅房地产市场会软着陆。虽然陈耀璋对中国房价的看法与安东相比略为悲观（他认为到2014年底时房价回调幅度约为25%），但他说，政府已设法进行了干预，及时避免了房地产市场过热的情况，过热的楼市从长期看将对中国经济造成破坏性影响。陈耀璋说，我认为中国政府抓住了问题的要害，及时抑制了房产泡沫。陈耀璋说，这样做就避免了大量违约案例的出现，也不会出现很多丧失房屋赎回权的情况。
     目前正在进行的房价回调应被视为一个巩固市场的现象。在这之前，中国房价连续多年大幅上涨，主要城市的房价均超过了双收入家庭的承受范围。陈耀璋认为，中国住房市场正在进入一个波澜不兴的阶段，未来几年房价将逐渐回落。但由于北京现在主要关注的是提高全国工资水平，所以他认为在这个10年的晚些时候，中国人对房价的承受能力应该重新与长期趋势保持一致。
     尽管存在上述风险，陈耀璋仍认为，政府政策获得成功的可能性较大。他说，如果房价开始加速下行，北京可以选择出手救市，而具体做法就是调低利率或取消给房价降温的行政管控措施。再说，中央政府也不会允许实力较弱的房地产开发商集体破产。如果政府认为形势开始恶化，它可以随时扩大银行贷款规模，或用其它方法给予信贷支持。此外，中国房地产市场目前还没有出现房价严重受挫的迹象。陈耀璋说，近期没有太多机会可加以利用。陈耀璋说，如果今年晚些时候或2013年出现信贷增速急剧放缓的情况，机会可能就来了，但也不太可能遇到2008年金融危机期间中国楼市上昙花一现的“便宜货”。
     世邦魏理仕的安东还认为房地产大幅降价的前景有限，即便是房地产投机者购买的约3000万套住房也不会大幅降价，这些房子目前都是空置状态。安东说，我认为，大多数投资者对楼市的长期发展抱有信心，他们保持着对房地产的敞口，并没有退出。
     不过，目前市场本身似乎停滞不前，月交易量下降到仅为2010年水平的五分之一，这可能意味着购买者和售房者都在观望。销量提振的希望可能要等到今年下半年政府高层领导换届之后。许多分析人士援引了中国总理温家宝上星期的讲话，即中国政府对房地产的调控在短期内不会放松。安东说，尽管政府的总体目标是引导投资从房地产转移到创造就业的领域，但要预测从现在到今年年底政策会有什么变化，仍然很难。
     许多分析人士同意陈耀璋和安东的观点，即中国楼市不会走向崩溃，但一些房地产业的观察人士仍在担忧。本周早些时候，瑞士信贷表达了对中国房地产领域的悲观看法，瑞士信贷说，低迷的销售环境不是好兆头。最近这个星期的交易数据有所改善。在国家统计局调查的70个城市中，有45个城市2月份新楼盘的售房均价环比下降。1月份有48个城市房价下降。2月份的数据代表着房价连续五个月下降，尽管实际的降幅微乎其微。
     同时，清华大学的经济学家程致宇（Patrick  Chovanec）告诉北京的一个房地产业研究小组，购买者的心态可能出现了更令人担忧的转变。在实际存款利率为负的时代，购买房产曾被认为是对抗通胀的保值措施，在房价下跌的情况下，这种做法已经失去意义。程致宇说，这意味着，如果政府取消限购令和其他购房限制，楼市可能也不会反弹，这和许多分析人士的预期相反。
     而中国经济问题学者尼古拉斯?拉迪认为，中国的市场分析师大大低估了中国房地产市场大幅滑坡的可能性，如果中国房地产市场大幅滑坡，则可能击垮中国经济。拉迪表示，不少人并不认为中国房地产会出现大幅度调整。拉迪称，房地产行业滑坡将导致一段时期内经济增速减缓，这段时期并非是几个季度，而是好几年。对于在这种情形之下的经济增速，拉迪未给出预期。
     中国政府一直在努力扭转过去数年房价快速上涨（特别是豪华住宅）的局面，目前已经取得一定的成效。瑞银（UBS）称，与上年同期相比较，今年前两个月房地产销售已经下降了14%，3月份70个大中城市住宅价格也较前月下降。或许中国政府的房地产调控力度有些过猛，但拉迪称，还有其他一些对房地产不利的因素存在，这些因素可不会让房地产泡沫逐渐收缩，而是有可能将泡沫击碎。例如，中国股市的改革或将刺激投资者对证券的需求，因为改革使得投资者对于股市的信心增强。拉迪是华盛顿彼得森国际经济研究所的分析师，他此次是作为美中关系全国委员会成员访问北京。
     拉迪称，人们可能会想到出售房产转战股市。这有可能会导致房地产行业螺旋式下降，进而殃及建筑、家电、钢铁、水泥、玻璃及其他依赖于房地产的行业。他说，中国居民在房地产中所投入财富的比率要高于美国2005年时达到的峰值。拉迪表示，这种情况可能会发生大的变化。
    （综合消息）
    国际经济
    就业问题将长期困扰美国  
     诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫?斯蒂格利茨为英国《金融时报》撰稿称，鉴于自2007年12月经济开始陷入低迷以来屡次出现的“绿芽”，人们对于经济终于开始复苏的说法可能存有一些疑虑，这是可以理解的。在我看来，关键在于这对政策来说意味着什么。这是否意味着我们对财政保守主义者提出的削减预算要求不必那么紧张了？或者意味着美联储（Fed）应该开始更多地关注通胀，并开始考虑加息？即便这不是许多迅速变黄的萌芽之一，美国经济要回归充分就业状态，几乎肯定需要更多的刺激。
     看看美国就业市场现状，你会发现这是一个无法避免的结论。这里一片惨淡。在最新的美国就业报告中，达到工作年龄且有工作的美国成年人的比例仅上升了0.1个百分点，仅达到58.6%，这是自上世纪80年代初的经济低迷以来未曾见过的水平。仍有2300万美国人希望找到一份全职工作而不得。就业缺口——跟上新进入劳动力市场的人数所需的新增就业数量——为1500万。就业状况尚未恢复到2008年12月的水平。男性就业率仍低于2007年2月的水平，同时，工作年龄人口大幅增加。
     让我们假设就业创造继续保持在每月新增22.5万个工作机会的水平。这仅比为每月平均新增劳动力提供就业所需的数量高出约10万个。按照这一速度，美国需要150个月才能实现充分就业，也就是13年，到2025年左右。独立的国会预算办公室（Congressional  Budget  Office）比较乐观，该机构预测，美国将在2018年之前回归充分就业状态。
     劳动力增速一般为每年1%左右，生产率增速大约为2%至3%，因此产出增速需要持续超过4%，才能使失业率降低。没有人认为这种速度的增长会持续很长时间，从而让美国经济很快回归充分就业状态。
     一旦去杠杆化过程结束，经济可能会回归“正常”增速；但降低失业率需要经济增速长时间超出正常水平。然而，“缺失的需求”（缺失是与2007年相比）的三个要素让这一点成为不可能：当时家庭储蓄率为零，这是因为收入最高的20%的美国人将收入的15%存入银行，而余下的80%人群，支出与收入的比例达到了异常的110%。
     即使是在去杠杆化结束和金融体系被完全修复后，储蓄率也不会恢复到以前的水平。我们也不应指望美国消费者的“回归”，实际上，他们回归才让人担忧，因为这既说明了他们的理性问题，也说明了金融体系为这种挥霍行为提供了方便。
     在此次危机之前，在全部投资中，40%流入房地产市场。我们遭遇了房产泡沫，这造成了产能过剩。丧失抵押赎回权的比例之高和房价处于低位，都反映出了房地产行业的持续疲弱。
     最后，美国的州和地方政府受到制约，很大程度上是因为它们必须平衡预算。它们严重依赖于房地产税，因此收入和支出都大幅减少。这就是为何现在公职人员数量要比危机之前少100万的原因。总体而言，政府目前是顺周期的，而不是逆周期的。
     危机之前的泡沫掩盖了美国经济中的根本性问题。与富有家庭相比，低收入家庭将更多预算花在了消费上。因此，在没有泡沫的情况下，有利于收入最高群体的再分配模式——收入最高的1%人群占全国收入的五分之一以上——将造成总需求疲弱。
     另外，就像“大萧条”是美国经济从农业向制造业过渡过程中的一部分一样，“大衰退”是从制造业转向服务业过程的一部分。生产率的增长再加上不断变化的相对优势，让制造业就业下滑变得不可避免。市场无法独力应对如此剧烈的经济变革。不幸的是，面对这些根本性的结构问题，美国几乎无所作为。实际上，此次经济低迷在很多方面加剧了美国的不平等状况。在此期间薪资涨幅未能跟上通胀的增速。
     如今，美国经济面临着三大风险。首先，由于实行过度紧缩政策和欧元危机，欧洲可能会陷入更为严重的低迷。其次，人们可能出现自满情绪，认为经济在没有政府支持的情况下将迅速复苏。尽管每次低迷都会结束，但这不会让人感到安慰。第三，我们可能承认失业率超过7%是不可避免的。
     如果我的“卡桑德拉式预言”最终错误的话，刺激力度可以减小。但如果我的预测正确的话，而我们采取的措施过少，那么我们将后悔终生。
    （FT，2012.3.21）
    中日韩就三边投资协定达成一致  
     据英国《金融时报》报道中国、日本和韩国在经过长期磋商后，就一项三边投资协定达成一致，该协定旨在为这三个东亚领先经济体建立更紧密的商业联系扫清道路。
     日本外务省表示，该协定将为达成全面三边贸易协定的努力“增加动力”。三国就该协定已进行了近十年的磋商，并于2007年开始进入谈判阶段。这项投资协定还需得到三方签署，是中日韩之间的第一份法律性经济协定。近年来，这三个国家已默默加快了三边合作的进程，包括自2008年开始定期举行领导人峰会。中日韩在全球经济中成为日益重要的一极，其中中国是全球第二大经济体，日本为第三大经济体，韩国虽然规模小得多，但与这两国都有紧密的商业联系。日本政府官员拒绝透露协定的内容细节，但表示，协定要求提高政府透明度、改善争端解决和加强知识产权保护，这将改善在中国经营的日本企业的投资环境。
     韩国强调，其优先考虑的是知识产权保护，随着韩国在中国建立的工厂的知识含量越来越高，这一点变得日益重要。韩国最大企业三星电子正打算在中国西部城市西安建立第一家芯片工厂，投资将达35亿美元，尽管关于这一高科技业务是否安全还存有争议。一位韩国的贸易谈判官员表示，日本与韩国政府之间已经达成了有分量的双边投资规则，但强调，企业仍将从三边“公平竞技场”的一致性中获益，即使是在一个较弱的层面。
     日本官员表示，在三边基础上磋商比与中国进行双边谈判更富有成果。尽管韩国在政治体制和安全战略上与日本更加接近，但它与中国一样对于那段日本侵占历史有着挥之不去的仇恨。日本政府对于推动三边贸易协定十分热衷，尽管韩国国内一些人怀疑日本是否有能力克服可能来自国内利益集团的反对。
    （FT，2012.3.23）
    欧洲央行或放弃购买资产担保债券  
     英国《金融时报》报道，欧洲央行（ECB）正在欧元区危机最严重时启动的一项400亿欧元资产购买计划上后退，表明该计划可能会被放弃，而这只是解除对欧元区金融体系紧急援助的第一步。
     迄今为止，欧洲央行购买“资产担保债券”的总金额尚不足90亿欧元。“资产担保债券”是受到一些机构投资者青睐的、得到资产池担保的债券。上述计划于去年11月启动，原计划最迟执行至2012年10月。购买量的不足在很大程度上反映出市场状况已有好转，但同时，欧洲央行正在讨论一项“退出策略”，欧洲央行将依据它停止向欧元区的银行提供特别金融援助。停止购买资产担保债券或者降低购买规模，将表明欧洲央行打算尽快向更常规的货币政策工具回归。
     在上述购买计划启动之后，欧洲央行又在去年12月和今年2月两次进行3年期长期再融资操作（LTRO），向欧元区银行体系注入了1万亿欧元。由23人组成的欧洲央行管理委员会成员的公开表态已证实，关于退出策略的讨论已经开始，尽管还没有决定策略细节和时机。由于欧元区危机仍面临再次爆发的风险，欧洲央行将会谨慎行事。  欧洲央行表示对此事不予置评。巴黎银行资深信用分析师海科?兰格（Heiko  Langer）表示：“长期再融资操作使资产担保债券购买计划显得有点过时。”美联储（Fed）主席本?伯南克在美国国会作证时表示，欧洲金融压力减轻“对美国来说是可喜的进展”。
    （FT，2012.3.22）
    国内与港台经济
    伯南克：人民币盯住美元堪比金本位制
     美国联邦储备委员会（Fed）主席伯南克3月20日说，中国采取的是盯住美元的汇率政策，而金本位制的种种弊端在这一政策中有所体现。
     伯南克3月20日在乔治华盛顿大学四次系列讲座的开篇中说道，金本位制存在的种种缺陷可以从当前中国的汇率政策反映出来。伯南克说，由于中国实行人民币盯住美元的汇率政策，中国可能遭遇通货膨胀。他同时指出，人民币汇率近来已经变得更有弹性。
     伯南克说，如果美联储降低利率来刺激美国经济，那么这意味着中国的货币政策基本上也变得较为宽松。但低利率政策未必适合中国。由于中国把自身的货币政策跟美国紧密联系在一起，中国可能因此遭遇通货膨胀。
     在金本位制下，每单位纸币价值等同于一定数量的黄金。美国前总统尼克松（Richard  Nixon）在1971年宣布停止美元和黄金的兑换。伯南克说，我理解金本位制具有吸引力的原因，但我坚持认为这种货币制度已经一去不复返了。伯南克说，世界已经改变，全球没有足够的黄金储备以再次推行金本位制。他还说，在金本位制下，中央银行无法借助任何政策手段提振就业，这不再是一种可接受的推行政策的方式。
     伯南克说，不论是在实际操作还是在政策层面，金本位制都存在种种问题。在实际操作层面，为了获得支撑纸币的所有黄金，不得不将黄金从南非等地转移至纽约联邦储备银行的地下室等地方，这实际上是一种资源浪费。用伯南克的话说，所有这些黄金被从一个“黑洞”里挖出来之后又被存进了另一个“黑洞”里。
     伯南克说，更重要的是，实行金本位制的国家在短期内经济波动的幅度更大。伯南克说，由于金本位制确定了一国的货币供应量，央行已经没有多少空间来用货币政策稳定经济。伯南克指出，金本位制并没有阻止金融恐慌频繁发生。伯南克说，在大萧条时期，美国的“政策失误”传导至其它推行金本位制的国家。他指出，实行金本位制的国家必须维持固定汇率，这就使得一国的政策失误很容易传导至另一个推行金本位制的国家。
     伯南克说，从中期来看，金本位制也可能导致经济在某个阶段出现通货紧缩和通货膨胀。他说，我们基本上可以认为金本位制可能受到投机性冲击的影响，最终可能因民众试图将纸币兑换成黄金而崩溃。但伯南克也承认，那些推行金本位制的国家在数十年的时间里价格水平相当稳定。伯南克指出，美联储未能遏制大萧条的部分原因就在于它试图维系金本位制。他说，美国总统富兰克林?罗斯福任期内最成功的一项举措就是开始让美国脱离金本位制。
    （WSJ，2012.3.21）
    中国宏观经济与信心指标冷热交替
     路透社报道，尽管中国政府主动调低今年GDP的增长目标，但从央行周二（3月20日）公布的一季度银行家及企业家调查结果显示，宏观信心指数上升，宏观经济热度指数却双双仍在50%的临界值下，昭示企业家和银行家们对中国经济是否“偏冷”的预期也莫衷一是。而央行一季度对储户的问卷调查则显示，居民当期物价满意指数较上季度和去年同期分别提高，但仍有逾六成的居民认为物价“高，难以接受”，居民对当前房价接受程度有所提高，房价上涨预期降至近三年来低位。“本季度银行家货币政策感受指数选择货币政策'适度'的银行家占比为59.3%，较上季提高16.6个百分点；对下季货币政策，62.2%的银行家预期将保持适度水平，21.3%的银行家预期货币政策将'趋松'”，调查称。中国经济交流中心研究员张永军称，其实大家的看法都比较矛盾，一方面感觉经济有点偏冷，货币政策应该松动一下，但另一方面，政府强调经济质量，明确表态增速的回落是主动调控的结果，而统计局公布的经济指标好像也还不错。
     中国央行周二公布第一季度企业家问卷调查报告称，一季度企业家宏观经济热度指数降至39.2%，已连续三个季度位于50%的临界值以下；银行家宏观经济热度指数为40%，连续两个季度在50%临界值以下。但调查又显示，一季度企业家宏观经济信心指数为70.2%，较上季上升1.8个百分点，是去年一季度以来的首次回升；银行家宏观经济信心指数为65%，较上季上升5.6个百分点。
     尽管热度指数更多体现当季，而信心指数展望的是未来，但从央行调查报告的结果，不难看出银行家和企业家们也对未来中国经济走势较为迷茫，“偏冷”的预期有所上升，认为“正常”的判断亦占据多数。企业家的调查显示，27.3%的企业家认为宏观经济形势“偏冷”，较上季上升2.5个百分点；67.1%认为“正常”，与上季基本持平；5.6%认为“偏热”，下降2.5个百分点。银行家的调查显示，宏观经济热度指数继续下降，银行业景气指数高位回落，贷款需求指数下降，货币政策感受指数明显上升。其中认为当前宏观经济“偏冷”的银行家占比为29.5%，较上季度上升5.9个百分点；认为“正常”的银行家占比为61.2%，比上季上升4.3个百分点。对下季度经济运行走势，22.6%的银行家预计将“偏冷”，68.7%的银行家预计下季“正常”。
     国开证券宏观经济分析师杜征征表示，经济还是维持回落趋势，不过有所趋缓，目前经济形势还是有很多不确定因素，比如说今年房地产价格是不是大幅下降，外需改善的情况。他们预计二季度GDP（国内生产总值）可能触底，到8.5%左右水平.他认为，信心指数回升的预期对经济回升有一定的引导作用，有利于经济回暖。中国已明确提出今年GDP增长目标为7.5%左右，CPI涨幅要控制在4%左右。主要任务是促进经济平稳较快增长，保持物价总水平基本稳定。中国2011年GDP同比增长9.2%，其中四季度增幅连续四个季度下滑，至8.9%。此外，从市场需求指数、出口订单指数和国内订单指数均下滑，但预期指数却普遍上升，企业经营景气指数和盈利指数一季度亦下滑，但预期也在上升。
     作为2011年中国经济工作首要任务的调控物价，在政府多重努力后成效显然得到认可。一季度储户调查显示，居民当期物价满意指数较上季度和去年同期分别提高。居民对未来物价上涨预期继续回落，对房价上涨的预期继续降低。不过，仍有62.9%的居民认为物价“高，难以接受”，较上季和去年同期分别回落；34.9%的居民认为“可以接受”，较上季和去年同期分别提高。居民对未来物价上涨预期继续回落，未来物价预期指数62.1%，低于上季和去年同期;其中预测下季物价上涨的居民比例为31.4%，较上季度下降5.4个百分点。
     对房价预期与购房意愿的调查显示，居民对当前房价接受程度有所提高，房价上涨预期降至近三年来低位。但仍有67.7%的居民认为房价“过高，难以接受”。对下半年房价走势，48.7%的居民预期“基本不变”，19.7%的居民预期“下降”，17.7%的居民预期“上升”。预期“上升”的比例较去年同期下降  23.8个百分点。未来三个月内有购房意愿的居民占14.1%，与上季基本持平，是1999年调查以来的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入5万元以上）投资房地产意愿最低，仅为13.7%。特大城市（北京市、上海市）居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。
     在各主要投资方式中，25.7%的居民偏好“基金、理财产品”，这个比例较去年四季度提高3.2个百分点，是居民的投资首选;居民另一主要投资方式为“实业投资”，16.4%的居民倾向该种投资，是2009年以来的最高值；房地产投资意愿继续回落。
    （Reuters，2012.3.20）
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    全球主要股市2012年3月16日收盘点：
    道琼斯工业平均：13080.70↓；纳斯达克：3067.92↑；标普五百：1397.11↓；英国FTSE100：5854.89↓；法国CAC40：3476.18↓；德国DAX：6995.62↓；日经225：10011.50↓；上证综合：2349.54↓；香港恒生：20668.80↓；台湾加权：8076.61↑；新加坡海指：2990.08↓；越南指数：454.10↑；南非金融时报40指数：29716.90↓；巴西BVSP：65813.00↓；印度BSE30指数：17361.70↓
    全球汇价及主要商品期货价2012年3月23日收盘价（伦敦铜期货价3月22日）：
    欧元/美元：1.3270↑；英镑/美元：1.5870↑；美元/日圆：82.3500↓；美元/人民币：6.3008↓；美元/港币：7.7676↑；纽约交易所（COMEX）黄金期货（2012年5月）：1663.200美元/盎司↑；WTI轻原油（2012年5月）：106.87美元/桶↑；伦敦金属交易所（LME）期铜（3月期）：8289.00美元/吨↓；CBOT小麦期货（2012年5月）6.5425美元/蒲式耳↓；波罗的海干散货货运指数：908.00↑
    （注：绿色下箭头表示收盘价低于上周五收盘价，红色上箭头表示收盘价高于上周五收盘价）
    （整理、编写：李彦松；责任编辑：王砚峰）
    2012年第22期（总第1244期）        2012年3月23日（星期五）
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